Locataire et propriétaire : quelles sont leurs obligations ?

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Avatar de l'auteur "Charlotte Costa" Charlotte Costa

le 29 juin 2022

[ mis à jour le 29 juin 2022 ]

SOMMAIRE

Dans le cadre de la location d’un appartement neuf à Montpellier Toulouse ou Bordeaux, propriétaires comme locataires sont soumis à certaines obligations. Elles sont écrites dans le bail, le contrat de location est le document qui lie pour une durée déterminée les deux parties. Il mentionne dans les moindres détails les conditions, les droits et les obligations de chacun. En cas de non-respect, l’un comme l’autre peut saisir la justice pour le rompre.

Seul rempart en cas de litige, le bail de location détermine les engagements et responsabilités de chacun. Il est donc vivement recommandé de lire avec la plus grande attention. De plus, en louant un bien neuf, il est fort à parier qu’il s’agisse d’un investissement en loi Pinel et qu’il présente donc certaines spécificités. Pour vous faire une première idée des obligations auxquelles sont soumis propriétaires et locataires d’un logement neuf à Montpellier, suivez notre guide.

Les obligations du propriétaire bailleur

© create jobs 51 – Shutterstock

Dans la grande majorité des cas, si vous mettez en location non-meublée un bien neuf, c’est que vous avez investi via le dispositif Pinel permettant de réduire ses impôts jusqu’à 63 000 €. L’investisseur doit en contrepartie proposer son logement à la location pendant 6, 9 ou 12 ans s’il souhaite profiter de son avantage fiscal. Il doit également respecter quelques conditions comme le plafond de loyer et le plafond des ressources.

Toutefois, qu’il s’agisse d’un investissement en Pinel ou non, le propriétaire a des obligations à respecter envers son locataire en place.

Proposer un logement décent et en bon état

En tant que propriétaire-bailleur, la première obligation à respecter est de fournir un logement décent et bien entretenu. En d’autres termes, vous devez vous assurer que tous les équipements qui s’y trouvent sont en bon état de marche et fonctionnels. La décence d’un logement se base également sur la sécurité. Il ne doit en aucun cas présenter un risque qui pourrait porter atteinte à la santé du locataire.

Pour ce qui concerne la surface d’un logement, le minimum pour être conforme à un usage d’habitation est de 9 m² pour la pièce principale avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres. La pièce principale doit également être équipée d’une fenêtre et le bien doit avoir un coin cuisine, une douche ou baignoire, des toilettes et une installation pour le chauffage.

Si le bien nécessite des travaux de réparation ou de rénovation énergétique par exemple, le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord. Le bailleur a toutefois l’obligation de notifier son occupant de la nature et des modalités des travaux.

Voici quelques exemples de réparations qui sont à la charge du bailleur.

Réparations urgentes Travaux liés aux parties communes Travaux liés au maintien en l'état du logement
- Panne de chauffe-eau
- Soutènement d'une poutre qui menace de rompre
- Ravalement des façades
- Réfection de la cage d'escalier
- Réparation des volets défectueux
- Réparation de la robinetterie

Fixer le montant du loyer

Pendant longtemps, les propriétaires étaient libres de fixer le montant de leur loyer. Aujourd’hui, la donne a changé. Avec l’inflation et la difficulté pour de nombreux ménages à se loger convenablement, la règlementation encadre les loyers selon la zone géographique et selon le niveau de tension locative. La loi Pinel ne fait pas exception. Elle oblige les propriétaires à louer à un certain plafond en fonction du zonage Pinel. Le plafond est de 13,09 €/m² pour la zone A et 10,55 €/m² pour la zone B1.

De plus, certaines grandes métropoles de l’hexagone sont soumises à l’encadrement des loyers. C’est le cas de Lyon, Lille et très prochainement de Montpellier et de Bordeaux. Cette mesure vise à réguler le marché locatif et lutter contre les loyers trop élevés pratiqués par les propriétaires profitant de la situation de tension.

Respecter la vie privée du locataire

© ANTONI SHKRABA production - Pexels

Le propriétaire doit assurer la tranquillité du locataire dans son logement. Il doit agir de façon à ne pas gêner son occupant sauf cas exceptionnels prévus par la loi comme les travaux qui doivent être réalisés en urgence. De son côté, le locataire ne doit pas causer de troubles à l’égard du voisinage au risque de recevoir un courrier demandant de cesser les nuisances.

Le locataire a tout fait le droit d’aménager le logement comme bon lui semble. Il peut peindre les murs, poser des étagères, mettre des meubles, le propriétaire n’a pas son mot à dire et ne peut pas s’opposer aux aménagements. L’occupant a toutefois l’interdiction d’orchestrer des travaux d’importance comme un déplacement des cloisons.

Éditer et transmettre les quittances de loyer

Une fois que le locataire a réglé l’intégralité de son loyer et ses charges, l’administrateur du bien doit lui remettre par voie postale ou voie numérique une quittance de loyer. Ce document sert à attester la régularité du paiement sur une période donnée. Transmissible gratuitement, elle est utile en cas de litige ou d’accusation d’impayé. Voici les informations obligatoires qui doivent figurer :

Les obligations du locataire

Tout comme les propriétaires, les locataires ont leur part de responsabilité et des obligations à respecter vis-à-vis de leur bailleur. Ils doivent naturellement régler leur loyer tous les mois mais aussi assumer l’entretien, les petites réparations et surtout ne pas gêner le voisinage. Ils s’y engagent dès lors que le contrat de location est signé et que le dépôt de garantie est remis.

Par ailleurs, les locataires ont l’obligation de souscrire à une assurance habitation qui couvre divers risques (incendie, dégât des eaux, vandalisme, bris de glace) et de remettre une attestation au bailleur tous les ans.

Découvrons quelles sont les autres obligations auxquelles sont soumis les locataires.

Remettre un dossier solide et honnête

© Anete Lusina – Pexels

Lors de la quête d’un logement, la première étape pour les candidats est de transmettre un dossier de location contenant tous les documents que sont autorisés les bailleurs à demander. À savoir, la copie de la pièce d’identité, les 3 derniers bulletins de salaire et la copie d’un justificatif de domicile. Votre propriétaire ou agence de location peut aussi vous demander des documents supplémentaires. Voici quelques exemples :

Afin d’augmenter les chances de réponse favorable, ce dossier doit être complet et sincère. Tous les documents doivent contenir de véritables informations. Le cas contraire, il s’agit de faux et cette infraction est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende.

Payer le loyer et les charges

Conformément à la date fixée dans le bail, le locataire doit payer chaque mois le loyer et les charges. Ces dernières correspondent aux dépenses réalisées par le propriétaire. Ces postes de dépense peuvent être :

Respecter l’usage du logement

Si un bien est loué pour un usage d’habitation exclusivement, il n’en est pas autrement. Le locataire n’a pas le droit de modifier l’usage pour en faire un local commercial par exemple. Par ailleurs, si l’occupant souhaite apporter des modifications au logement, il doit au préalable avoir l’accord écrit du propriétaire. Le cas échéant, le propriétaire peut conserver les bénéfices des transformations, sans indemniser le locataire.

Entretenir le logement

© Ksenia Chernaya - Pexels

Les petites réparations et l’entretien courant du logement sont assurés par le locataire en place. S’il y a besoin d’effectuer quelques réparations, elles seront donc à la charge de l’occupant. Le propriétaire s’occupe lui des grosses réparations dues au vieillissement du logement ou en cas de force majeure.

Voici quelques exemples de réparations qui sont à la charge du locataire.

Parties extérieures à usage privatif Ouvertures Parties intérieures Plomberie Électricité
- Entretien du jardin (tonte, taille, élagage)
- Remplacement des arbustes
- Retrait des mousses
- Dégorgement des conduits d'eau pluviale
- Graissage
- Remplacement des poignées de portes, gonds
- Remplacement des vitres abîmées
- Maintien de la propreté
- Entretien des surfaces vitrées
- Réparation des portes des placards
- Raccords sol, papier peint, peinture
- Débouchage canalisations
- Vidange fosse septique
- Réparations sur la robinetterie
- Nettoyage dépôt de calcaire
- Remplacement flexible de douche
- Remplacement des ampoules
- Entretien appareils électroménagers

Comment régler les désaccords entre un propriétaire et un locataire ?

Entretenir une bonne relation entre un propriétaire et un locataire n’est pas un long fleuve tranquille. Si dans la majorité des cas, les deux protagonistes s’entendent bien, certaines affaires peuvent se terminer devant les tribunaux. Le montant du loyer, l’insalubrité du logement, les retards de paiements et les conditions de résiliation de bail sont les principaux motifs de litiges entre les deux parties.

© Andrii Yalanskyi – Shutterstock

Fort heureusement, avant de déclencher des procédures irréversibles, il existe des solutions. La meilleure est de trouver un entendement à l’amiable. D’ailleurs, la loi le prévoit. Tous les litiges d’un montant inférieur à 5 000 € doivent faire l’objet d’une conciliation avant de saisir le tribunal. Ensuite, la CDC (Commission Départementale de Conciliation) prendra le dossier en main.

Si aucun accord n’est trouvé, le propriétaire ou le locataire peut saisir le tribunal judiciaire et entamer une poursuite.

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