Augmentation du taux d’usure en 2022 : tout ce qu’il faut savoir

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Avatar de l'auteur "Amélie CARALP" Amélie Caralp

le 06 juillet 2022

[ mis à jour le 06 juillet 2022 ]

SOMMAIRE

Ce 1erJuillet, le taux d’usure a légèrement augmenté par rapport au deuxième trimestre 2022. Une augmentation jugée insuffisante par les professionnels qui craignent que les banques deviennent de plus en plus frileuses à prêter. Confrontés à l’augmentation des taux immobiliers, nombre d’acquéreurs voient ainsi leur projet immobilier remis à plus tard, les banques ne pouvant dépasser le taux d’usure en vigueur. Une caractéristique qui a un véritable impact sur le marché immobilier, et notamment sur celui de l’immobilier neuf à Montpellier.

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Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Selon la définition officielle, le taux d’usure correspond au taux maximal légal auquel les établissements bancaires sont autorisés à prêter. Le taux annuel effectif global, ou TAEG d’un emprunt (taux d’emprunt + taux de l’assurance emprunteur), ne pourra pas dépasser le seuil d’usure.

Le taux d’usure est fixé chaque trimestre par la Banque de France. Il sert avant toute chose à protéger les acquéreurs d’éventuels abus de la part des établissements financiers.

Il n’existe pas un seul taux d’usure mais plusieurs, en fonction du type de prêt. Par exemple on trouve des taux d’usure pour :

Le taux d’usure varie également en fonction du montant du prêt et de sa durée.

Le taux d’usure joue finalement un rôle de régulateur, empêchant les banques de prêter à des taux trop élevés qui pourraient placer l’emprunteur dans une situation financière difficile.

Le taux d’usure est calculé en fonction des taux moyens pratiqués par les établissements bancaires sur un trimestre, en les augmentant d’un tiers. Il est publié chaque trimestre au Journal Officiel, à la fin du trimestre pour le trimestre suivant. Les derniers seuils d’usure ont été publiés pour le 3ème trimestre 2022.

Quel taux d’usure en 2022 ?

Depuis le début de l’année 2022, les taux d’usure dans les différents domaines ont légèrement augmentés. Cette augmentation est visible également pour les taux d’usure en 2022 pour les crédits immobilier :

Type de crédit Taux effectif moyen Taux d'usure
1T 2022 2T 2022 3T 2022 1T 2022 2T 2022 3T 2022
Prêt à taux fixe d'une durée inférieur à 10 ans 1,83% 1,88% 1,95% 2,44% 2,51% 2,60%
Prêt à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et 20 ans 1,80% 1,82% 1,95% 2,40% 2,43% 2,60%
Prêt à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans 1,81% 1,80% 1,93% 2,41% 2,40% 2,57%
Prêt à taux variable 1,75% 1,74% 1,84% 2,33% 2,32% 2,45%
Prêt relais 2,16% 2,15% 2,24% 2,88% 2,87% 2,99%

Si l’on compare les nouveaux taux d’usure à ceux appliqués au 3ème trimestre 2021, on observe une hausse sur toutes les durées d’emprunt. On passe ainsi de :

Une hausse bienvenue puisque l’écart entre le taux d’usure et le taux d’emprunt diminue de plus en plus à chaque trimestre.

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Une remontée des taux d’usure encore insuffisante ?

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Les taux d’usure étant calculés à partir des taux effectifs du trimestre précédent, il existe un décalage qui peut être assez important par rapport aux taux actuellement en vigueur. Les taux d’usure du 3ème trimestre 2022 ont donc été calculés par rapport aux taux d’emprunt appliqués de janvier à mars 2022, bien plus attractifs que les taux actuels.

Avec l’augmentation constante des taux immobiliers, l’écart entre taux d’emprunt et taux d’usure tend à se restreindre grandement, ce qui pourrait compliquer les choses pour les acquéreurs. Effectivement, les taux d’emprunt ont augmenté en moyenne de 0,50 points depuis janvier 2022 quand les taux d’usure ont quant à eux progressé de seulement 0,15 à 0,20 points.

Une problématique qui inquiète grandement les professionnels du secteur, qui craignent que même les ménages solvables ne soient plus en mesure de contracter d’emprunt aux vues du fort décalage actuel. Selon le courtier en prêt immobilier Cafpi, un dossier sur cinq serait désormais rejeté car il dépasserait le taux d’usure autorisé. Ces dossiers sont pourtant ceux d’emprunteurs solvables.

« Il faut réviser ce taux d’usure au plus vite, notamment en excluant l’assurance emprunteur du calcul et en fixant un plancher correspondant au taux d’inflation sur les 12 derniers mois. À défaut, on risque un blocage du marché »

Olivier Lendrevie, président de Cafpi

Quel rôle a le taux d’usure sur le marché immobilier ?

Si les taux d’usure en 2022 tendent à remonter par rapport au 3ème trimestre 2021, on observe cependant une tendance plutôt baissière si l’on prend en considération les taux d’usure ayant précédé cette période. En remontant au 2ème trimestre 2021, on observe une forte différence entre l’évolution des taux d’emprunt en 2021 et 2022 et celle des taux d’usure.

Pour un emprunt sur 20 et 25 ans par exemple, les taux ont évolué de la manière suivante :

Durée de l'emprunt Taux d'emprunt moyen Taux d'usure
2T 2021 2T 2022 Variation 2T 2021 2T 2022 Variation
Emprunt sur 20 ans 1,08% 1,50% + 0,45% 2,60% 2,40% - 0,20%
Emprunt sur 25 ans 1,33% 1,66% + 0,33% 2,60% 2,40% - 0,20%

Cette situation de baisse des taux d’usure alors que les taux d’emprunt remontent provoque un “effet ciseau” qui risque d’exclure de nombreux emprunteurs, pourtant solvables, de la possibilité de contracter un crédit. Par extension de nombreux accédants à la propriété se verront refuser un emprunt quand ils auraient pu l’obtenir il y a encore quelques mois. Si la tendance se confirme, cela risque de faire baisser encore le nombre d’obtention de crédit et donc de ventes immobilières.

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