*Document non contractuel. Voir conditions en agence
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Notre comparatif neuf/ancien
Un jeune couple souhaite devenir propriétaire d’un T3 situé en zone A.
Ils possèdent 1 850 € de revenus chacun et un RFR de 35 000 €
Acheter un logement neuf
T3 330 000 €
Frais de notaire 6 600 €
Apport de 10% 36 000 €
Cuisine 5 000 €
Coût total
336 600 €
Emprunt
307 600 €
PTZ
112 500 € à 0%
Taux
3,20%
Durée
25 ans
Assurance
0,25%
Mensualité
1 271€/mois
Acheter un logement ancien
T3 260 000 €
Frais de notaire 20 800 €
Apport de 10% 28 000 €
Coût total
280 800 €
Emprunt
252 800 €
PTZ
Non éligible
Taux
3,20%
Durée
25 ans
Assurance
0,25%
Mensualité
1 278€/mois
*Document non contractuel. Voir conditions en agence
Malgré un prix d’acquisition plus bas pour un bien ancien, la mensualité reste identique à celle d’un logement neuf : alors pourquoi ne pas investir dans un bien neuf et profiter de ses nombreux atouts, tels que des frais de notaire réduits, de meilleures performances énergétiques et des garanties constructeur pour un investissement sécurisé et durable ?
Ce 1erJuillet, le taux d’usure a légèrement augmenté par rapport au deuxième trimestre
2022. Une augmentation jugée insuffisante par les professionnels qui craignent que les banques deviennent de plus en
plus frileuses à prêter. Confrontés à l’augmentation des taux immobiliers, nombre d’acquéreurs voient ainsi leur
projet immobilier remis à plus tard, les banques ne pouvant dépasser le taux d’usure en vigueur. Une caractéristique
qui a un véritable impact sur le marché immobilier, et notamment sur celui de l’immobilier neuf à Montpellier.
Selon la définition officielle, le taux d’usure correspond au taux maximal légal auquel les établissements bancaires
sont autorisés à prêter. Le taux annuel effectif global, ou TAEG d’un emprunt (taux d’emprunt + taux de l’assurance
emprunteur), ne pourra pas dépasser le seuil d’usure.
Le taux d’usure est fixé chaque trimestre par la Banque de France. Il sert avant toute chose à protéger les
acquéreurs d’éventuels abus de la part des établissements financiers.
Il n’existe pas un seul taux d’usure mais plusieurs, en fonction du type de prêt. Par exemple on trouve des taux
d’usure pour :
les crédits immobiliers
les crédits à la consommation
les découverts au compte
les crédits renouvelables
…
Le taux d’usure varie également en fonction du montant du prêt et de sa durée.
Le taux d’usure joue finalement un rôle de régulateur, empêchant les banques de prêter à des taux trop élevés qui
pourraient placer l’emprunteur dans une situation financière difficile.
Le taux d’usure est calculé en fonction des taux moyens pratiqués par les établissements bancaires
sur un trimestre, en les augmentant d’un tiers. Il est publié chaque trimestre au Journal Officiel, à la fin du
trimestre pour le trimestre suivant. Les derniers seuils d’usure ont été publiés pour le 3ème trimestre
2022.
Quel taux d’usure en 2022 ?
Depuis le début de l’année 2022, les taux d’usure dans les différents domaines ont légèrement augmentés. Cette
augmentation est visible également pour les taux d’usure en 2022 pour les crédits immobilier :
Type de crédit
Taux effectif moyen
Taux d'usure
1T 2022
2T 2022
3T 2022
1T 2022
2T 2022
3T 2022
Prêt à taux fixe d'une durée inférieur à 10 ans
1,83%
1,88%
1,95%
2,44%
2,51%
2,60%
Prêt à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et 20 ans
1,80%
1,82%
1,95%
2,40%
2,43%
2,60%
Prêt à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans
1,81%
1,80%
1,93%
2,41%
2,40%
2,57%
Prêt à taux variable
1,75%
1,74%
1,84%
2,33%
2,32%
2,45%
Prêt relais
2,16%
2,15%
2,24%
2,88%
2,87%
2,99%
Si l’on compare les nouveaux taux d’usure à ceux appliqués au 3ème trimestre 2021, on observe une hausse
sur toutes les durées d’emprunt. On passe ainsi de :
2,47% à 2,60% pour un prêt d’une durée inférieure à 10 ans
2,44% à 2,60% pour un prêt d’une durée comprise entre 10 et 20 ans
2,48% à 2,57% pour un prêt d’une durée de plus de 20 ans
2,43% à 2,45% pour prêt à taux variable
2,93% à 2,99% pour un prêt relais
Une hausse bienvenue puisque l’écart entre le taux d’usure et le taux d’emprunt diminue de plus en plus à chaque
trimestre.
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Les taux d’usure étant calculés à partir des taux effectifs du trimestre précédent, il existe un décalage qui peut
être assez important par rapport aux taux actuellement en vigueur. Les taux d’usure du 3ème trimestre
2022 ont donc été calculés par rapport aux taux d’emprunt appliqués de janvier à mars 2022, bien plus attractifs que
les taux actuels.
Avec l’augmentation constante des taux immobiliers, l’écart entre taux d’emprunt et taux d’usure tend à se
restreindre grandement, ce qui pourrait compliquer les choses pour les acquéreurs. Effectivement, les taux d’emprunt
ont augmenté en moyenne de 0,50 points depuis janvier 2022 quand les taux d’usure ont quant à eux progressé de
seulement 0,15 à 0,20 points.
Une problématique qui inquiète grandement les professionnels du secteur, qui craignent que même les ménages solvables
ne soient plus en mesure de contracter d’emprunt aux vues du fort décalage actuel. Selon le courtier en prêt
immobilier Cafpi, un dossier sur cinq serait désormais rejeté car il dépasserait le taux d’usure autorisé. Ces
dossiers sont pourtant ceux d’emprunteurs solvables.
« Il faut réviser ce taux d’usure au plus vite, notamment en excluant l’assurance emprunteur du calcul et en
fixant un plancher correspondant au taux d’inflation sur les 12 derniers mois. À défaut, on risque un blocage du
marché »
Olivier Lendrevie, président de Cafpi
Quel rôle a le taux d’usure sur le marché immobilier ?
Si les taux d’usure en 2022 tendent à remonter par rapport au 3ème trimestre 2021, on
observe cependant une tendance plutôt baissière si l’on prend en considération les taux d’usure ayant précédé cette
période. En remontant au 2ème trimestre 2021, on observe une forte différence entre l’évolution des taux
d’emprunt en 2021 et 2022 et celle des taux d’usure.
Pour un emprunt sur 20 et 25 ans par exemple, les taux ont évolué de la manière suivante :
Durée de l'emprunt
Taux d'emprunt moyen
Taux d'usure
2T 2021
2T 2022
Variation
2T 2021
2T 2022
Variation
Emprunt sur 20 ans
1,08%
1,50%
+ 0,45%
2,60%
2,40%
- 0,20%
Emprunt sur 25 ans
1,33%
1,66%
+ 0,33%
2,60%
2,40%
- 0,20%
Cette situation de baisse des taux d’usure alors que les taux d’emprunt remontent provoque un “effet ciseau” qui
risque d’exclure de nombreux emprunteurs, pourtant solvables, de la possibilité de contracter un crédit. Par
extension de nombreux accédants à la propriété se verront refuser un emprunt quand ils auraient pu l’obtenir il y a
encore quelques mois. Si la tendance se confirme, cela risque de faire baisser encore le nombre d’obtention de
crédit et donc de ventes immobilières.
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