Le dispositif Pinel : Comment ça marche ?

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 29 mai 2024

[ mis à jour le 29 mai 2024 ]

SOMMAIRE

Alors que nous allons bientôt entamer la deuxième moitié de l’année 2024, il convient de refaire un point sur le dispositif Pinel étant donné que c’est aussi sa dernière année d’existence.

La loi Pinel est une mesure incitative mise en place pour encourager l'investissement locatif et soutenir la construction de logements neufs. Ce mécanisme permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôts en échange de la mise en location de biens immobiliers neufs sur une durée déterminée.

Avec des réductions d'impôts pouvant atteindre jusqu'à 63 000 euros grâce au Pinel +, acheter un appartement neuf pour le louer peut rapidement se distinguer comme une opportunité de choix pour ceux qui souhaitent investir tout en réduisant leur fiscalité.

Retour en détail sur le fonctionnement du dispositif Pinel et ses modalités d’application. Optimisation d’un investissement immobilier, conditions nécessaires pour bénéficier du dispositif, meilleures stratégies pour maximiser les avantages fiscaux... Pour savoir comment ça marche le dispositif Pinel, suivez le guide.

Le dispositif Pinel : Une mesure pour relancer l’investissement dans le neuf

La loi Pinel, introduite en 2014 par la ministre du Logement de l’époque Sylvia Pinel, a été conçue pour stimuler l'investissement locatif et répondre à la demande croissante de logements dans certaines zones de France.

Cette loi offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier de réductions d'impôts pour l’achat de biens immobiliers neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) , dans le but de les mettre en location pendant une durée minimum de 6 ans.

Le dispositif Pinel permet ainsi aux particuliers d'obtenir une défiscalisation proportionnelle à la durée de mise en location du bien. Les taux de réduction originels sont alors fixés à 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans. Cependant, ces taux ont ensuite été revus à la baisse à partir du 1er janvier 2023, puis une 2ème fois au 1er janvier 2024.

Cette baisse de taux était accompagnée par le lancement parallèle du dispositif Pinel Plus, une version plus écologique du Pinel classique, qui souhaite promouvoir une construction plus durable grâce à des taux encore plus avantageux.

Le dispositif Pinel restera en activité jusqu’au 31 décembre 2024, après quoi il disparaîtra, probablement pour laisser place à un nouvel outil de défiscalisation mis au point par le gouvernement actuel.

loi pinel comment ca marche – des tas de pièces de monnaie avec une maison dessus
©thitikan chuachan-shutterstock

Les multiples avantages de la loi Pinel

La loi Pinel ne serait pas le dispositif de défiscalisation le plus répandu en France si elle ne comportait pas de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal que patrimonial. Voici les principaux bénéfices que peuvent tirer les investisseurs :

Un montant de défiscalisation non négligeable

La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt très avantageuse. Cette réduction est proportionnelle à la durée de mise en location du bien et le prix d’achat de celui-ci:

Avec le dispositif Pinel Plus, ces taux peuvent être bonifiés, atteignant respectivement 12 %, 18 %, et 21 % (soit les taux du Pinel classiques avant les baisses en 2023 et 2024), à condition que le bien réponde à des critères stricts en matière de performance énergétique et de qualité d’usage du logement.

Louer à ses proches

Le dispositif Pinel offre également la possibilité de louer le bien à des membres de sa famille, notamment ses ascendants (parents) ou descendants (enfants). Cette flexibilité permet de sécuriser la location tout en bénéficiant des avantages fiscaux, sous réserve que les locataires respectent les plafonds de ressources et qu'ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal.

Préparer sa retraite

Investir dans l'immobilier locatif avec le dispositif Pinel est un excellent moyen de préparer sa retraite. On le sait bien, une fois à la retraite les revenus ne sont plus les mêmes et l’on doit souvent revoir son mode de vie pour s’adapter à cette baisse de pouvoir d’achat. En plus de constituer un patrimoine immobilier, les loyers perçus par un investissement locatif constituent une source de revenus complémentaires régulière.

À la fin de la période d'engagement de location, l'investisseur peut décider de continuer à louer le bien, de l'occuper à titre personnel, offrant ainsi une grande flexibilité et sécurité financière pour les années futures, ou simplement de le revendre et réaliser une plus-value immobilière.

Profiter des petits plus de l’immobilier neuf

Qui dit investissement Pinel dit achat d’un bien immobilier neuf, et tout ce que cela implique, à savoir quelques avantages conséquents :

loi pinel comment ca marche – Une personne tient une loupe dans sa main et observe une petite maison en bois sur son bureau
©Natee Meepian - Shutterstock

Les conditions d'éligibilité du dispositif Pinel

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel à Montpellier et dans les autres villes éligibles du pays, plusieurs conditions doivent être remplies. Ces critères concernent notamment le zonage, les caractéristiques des biens immobiliers, les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Zonage Pinel et nature des biens

La loi Pinel est applicable dans des zones géographiques spécifiques où la demande locative est forte. Les zones éligibles Pinel incluent les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis 2018.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être un appartement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA). La loi Pinel ne concerne plus les maisons neuves, le dispositif a été recentré exclusivement sur les appartements neufs en collectif.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Un des objectifs du dispositif est de stimuler l’offre de logements abordables pour les foyers intermédiaires et modestes, la loi Pinel est donc fonctionne donc avec des plafonds. D’un côté, les propriétaires sont tenus de respecter les plafonds de loyer Pinel qui sont les suivants :

Pour bénéficier de la réduction d'impôt d’un investissement Pinel à Montpellier (zone A) en 2024 par exemple, un propriétaire devra donc fixer un loyer inférieur ou égal à 14.03€/m². Ces plafonds sont ajustés annuellement pour tenir compte des variations du marché immobilier.

En outre, les locataires sont également tenus à une condition de ressources. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer et de la zone où se situe le bien. Là encore, si l’on prend l’exemple de Montpellier en 2024, les plafonds de ressources pour une personne seule sont de 43 475 € annuels, tandis que pour un couple sans enfants, ils sont de 64 976 €.

En savoir plus sur les plafonds Pinel en 2024

Exigences environnementales et techniques

En tant que logements neufs, les biens immobiliers achetés dans le cadre du dispositif Pinel doivent respecter des normes de performance énergétique et de qualité. Les constructions neuves doivent notamment être conformes aux exigences de la norme RE2020 depuis le 1er janvier 2022, ou RT2012 si le permis de construire a été obtenu avant la date d’intronisation de la nouvelles réglementation.

Ces normes sont mises en place afin de réduire la consommation d'énergie et l'impact écologique des bâtiments.

Engagement de location

Comme mentionné plus haut, un investissement Pinel est également conditionné à une certaine durée de location du bien. Les investisseurs doivent s'engager à louer l'appartement neuf pour une durée minimale de 6 ans, renouvelable pour des périodes de 3 ans jusqu'à un maximum de 12 ans. La location doit obligatoirement être faite à titre de résidence principale et le bien doit être loué non meublé.

Limitations du dispositif

Il est possible de bénéficier de la réduction d'impôt pour un maximum de deux biens par an et par foyer fiscal, dans la limite d'un investissement total de 300 000 € par an ou 5500€/m². Si un investisseur acquiert un bien à un prix supérieur, il bénéficiera du montant maximum de défiscalisation, mais celle-ci ne s’appliquera pas au surplus.

De plus, le montant total des niches fiscales, incluant les avantages Pinel, est plafonné à 10 000 € par an.

Les typologies et emplacements de biens à privilégier

L’achat d’un bien immobilier en général n’est pas une décision que l’on prend à la légère, elle est réfléchie, analysée et pondérée. Réaliser un investissement locatif avec le dispositif Pinel nécessite une stratégie bien pensée.

Lorsque l’on achète un bien immobilier pour le mettre en location, il est essentiel de se renseigner plusieurs statistiques comme la démographie de la ville ou du quartier, les types de profils les plus récurrents ainsi que les typologies les plus recherchées. Toutes ces informations permettront d’orienter et de préciser vers quel type de bien se tourner pour un investissement locatif.

En 2024, Montpellier est en tête du classement des villes étudiantes de France, avec plus de 80 000 étudiants chaque année à arpenter les amphis. Il faut bien entendu loger tous ces jeunes, ce qui fait exploser la demande locative sur place, en particulier pour les petites surfaces type studio, T1 ou T2.

Ce sont ces typologies qu’il sera judicieux de préférer pour un investissement en Pinel à Montpellier, étant donné la jeune population et le risque de vacance locative quasi-inexistant.

L'emplacement est également un critère déterminant pour réussir un investissement locatif en Pinel. Selon les profils les plus représentés, les critères peuvent changer. Dans les villes très étudiantes, on privilégiera généralement les appartements proches des transports (stations de tramway, métro, bus...) et des établissements d’enseignement supérieur. Pour les familles, on se basera plutôt sur la présence à proximité d’écoles, des commodités du quotidien, ou encore des espaces verts.

loi pinel comment ca marche – des locataires étudiants défont leurs cartons
(c) Antonio Guillem - shutterstock

Le processus de déclaration fiscale d’un investissement Pinel

Lorsque l’on choisit d’investir avec le dispositif Pinel, il est essentiel de bien comprendre et suivre le processus de déclaration.

La première étape consiste à remplir le formulaire 2044-EB. Ce document certifie auprès de l'administration fiscale que vous vous engagez à louer votre bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, conformément aux exigences du dispositif Pinel. Ce formulaire doit être soumis l'année suivant l'achat ou la livraison du bien.

Il faut ensuite rédiger un bilan foncier (déclaration 2044 ou 2044-SPE). Celui-ci détaille les revenus locatifs perçus ainsi que les charges déductibles associées à l'investissement (intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.). Cette déclaration permet de calculer le résultat foncier, qui peut être un bénéfice ou un déficit foncier. Ce bilan doit être inclus dans votre déclaration annuelle de revenus.

Enfin, il faut déclarer la réduction d’impôt obtenue grâce au dispositif Pinel. Elle doit être reportée sur le formulaire 2042-C, dans la section "charges ouvrant droit à réduction d'impôt". Vous y inscrirez le montant de la réduction annuelle, calculée en fonction du prix d'achat du bien et de la durée de location.

Il est important de conserver certains documents en cas de contrôle fiscal : la Déclaration d’achèvement des travaux (DAT) qui atteste que le bien est achevé et prêt à être loué, les baux des locataires pour prouver la continuité de la location, les justificatifs de dépenses comme preuves des charges et frais déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.).

Dans tous les cas, il est fortement conseillé de :

Exemples d'investissements Pinel à Montpellier

Exemple 1

Marie a décidé d'investir dans un T2 neuf de 43 m² dans le quartier Hôpitaux-Facultés, au prix de 229 000 €. Ce quartier est prisé par les étudiants en raison de sa proximité avec les universités et les centres hospitaliers.

En choisissant ce T2, Marie bénéficie d'une forte demande locative avec peu de risque de vacance. Le loyer perçu et la réduction d'impôt lui permettent de couvrir une grande partie de son investissement initial.

*Mensualités de 1 106 €/mois dont 56,67 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 131 800 € dont 17 001,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Montpellier
Résidence Exemple 1
Prestations T2 de 43 m² habitable + 16 m² annexe
  • Terrasse spacieuse
  • RT2012
  • Parking en sous-sol
  • Volets roulants électriques
  • Parquet dans les chambres
Prix d'achat 229 000 €
Mensualités pour un prêt de
200 000 €
à un taux de 3,94 % :
- 1 106 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 20 610 € 27 480 € 32 060 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 286 € + 254 € + 223 €
Loyer Pinel + 733 €/mois
Effort d'épargne mensuel 237 € 269 € 300 €

Paul et Sophie ont investi dans un appartement T3 de 60 m² à Estanove, au prix de 290 000 €. Ce quartier qui se développe bien attire une population de jeunes cadres et de familles.

Grâce à cet investissement, Paul et Sophie peuvent louer leur bien à un couple ou à une petite famille, assurant ainsi une occupation stable et une bonne rentabilité locative. La réduction d'impôt leur permet de réduire significativement leur charge fiscale sur neuf ans.

*Mensualités de 1 379 €/mois dont 70,83 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 163 700 € dont 21 249,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Montpellier
Résidence Exemple 2
Prestations T3 de 60 m² habitable + 55 m² annexe
  • Jardin privatif + terrasse
  • RE2020
  • Parking en sous-sol
  • Volets roulants électriques
  • Thermostat d’ambiance
Prix d'achat 290 000 €
Mensualités pour un prêt de
250 000 €
à un taux de 3,92 % :
- 1 379 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 26 100 € 34 800 € 40 600 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 363 € + 322 € + 282 €
Loyer Pinel + 900 €/mois
Effort d'épargne mensuel 267 € 307 € 347 €
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