Le nouveau zonage Pinel opère un changement de zone pour 209 villes françaises

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le 17 octobre 2023

[ mis à jour le 17 octobre 2023 ]

SOMMAIRE

Le 3 octobre 2023, un décret a été publié dans le Journal Officiel du gouvernement français, apportant des modifications significatives à l'annexe 1 de l'arrêté du 1er août 2014. Cette mise à jour concerne la classification des communes françaises en zones géographiques A, B1, B2 et C, déterminant ainsi les critères d'éligibilité aux aides au logement, notamment la loi Pinel ou le PTZ.

Au total, 209 communes à travers la France ont été touchées par cette révision, qui les a faites passer dans les très convoitées zones A ou B1. Ces changements ont un impact considérable sur le paysage immobilier et financier, ouvrant de nouvelles perspectives pour les investisseurs et soulevant des interrogations cruciales quant à l'accessibilité au logement pour les ménages français.

Nous verrons ici en détail les implications et les opportunités découlant de ce nouveau zonage Pinel, tout en mettant en lumière les villes qui ont connu des évolutions majeures.

Les villes qui passent en zone Pinel A

La classification en zone A est souvent synonyme d'une forte demande immobilière, mais également de plafonds de ressources et de loyers plus élevés. Cette zone est particulièrement prisée par les investisseurs immobiliers en quête de rendements attractifs. Pourtant, au début du mois d'octobre 2023, cette classification a été étendue à un groupe de communes qui ne l'avaient pas encore expérimentée ou qui l'avaient perdue au profit de zones moins attractives.

Parmi les 209 communes impactées par cette modification, 63 ont gagné une nouvelle dimension en étant requalifiées en zone A. Cela signifie que ces localités seront désormais soumises à des plafonds de loyers plus élevés, ce aura un impact significatif sur le marché immobilier local. Cette transition s'accompagne également de nouvelles responsabilités et de nouvelles perspectives pour les investisseurs, les propriétaires et les autorités locales.

nouveau zonage Pinel – un couple loue son bien en Pinel
© fizkes - shutterstock

Tableau des villes passant en zone Pinel A

Département Ville Code Postal
Calvados Deauville 14800
Trouville-sur-Mer 14360
Villers-sur-Mer 14640
Charente-Maritime Aytré 17440
Châtelaillon-Plage 17340
La Rochelle 17000
Gard Le Grau-du-Roi 30240
Haute-Garonne Toulouse 31000
Gironde Andernos-les-Bains 33510
Arcachon 33120
Arès 33740
Bordeaux 33000
Cestas 33610
Gradignan 33170
Gujan-Mestras 33170
Le Bouscat 33110
Lège-Cap-Ferret 33950
Mérignac 33700
Talence 33400
Isère Les Deux Alpes 38860
Meylan 38240
Villard-de-Lans 38250
Landes Seignosse 40510
Soorts-Hossegor 40150
Loire-Atlantique La Baule-Escoublac 44500
Le Pouliguen 44510
Pornichet 44380
Nord Mouvaux 59420
Oise Senlis 60300
Pas-de-Calais Le Touquet-Paris-Plage 62520
Pyrénées-Atlantiques Anglet 64600
Biarritz 64200
Bidart 64210
Ciboure 64500
Saint-Jean-de-Luz 64500
Bas-Rhin Illkirch-Graffenstaden 67400
Strasbourg 67000
Rhône Caluire-et-Cuire 69300
Écully 69130
Francheville 69340
Sainte-Foy-lès-Lyon 69110
Tassin-la-Demi-Lune 69160
Savoie Aix-les-Bains 73100
La-Motte-Servolex 73290
Haute-Savoie Annecy 74000
Châtel 74390
Évian-les-Bains 74500
La Roche-sur-Foron 74800
Le Grand-Bornand 74450
Rumilly 74150
Sallanches 74700
Samoëns 74340
Thonon-les-Bains 74200
Essonne Dourdan 91410
Guadeloupe Le Gosier 97190
Saint-François 97118
Martinique Le Marin 97290
Les Trois-Îlets 97229
La Réunion Les Avirons 97425
L'Étang-Salé 97427
Saint-Leu 97416
Saint-Paul 97411
Haute-Corse Calvi 20260

Des villes majeures telles que Toulouse, Bordeaux ou encore Strasbourg et bien d'autres sont désormais classées en zone A. Cette requalification entraîne bien entendu une série d'implications et d'opportunités importantes pour ces métropoles, ainsi que pour le marché immobilier dans son ensemble. Cela signifie que les conditions pour la loi Pinel seront les mêmes dans ces villes que pour investir à Montpellier ou dans la banlieue parisienne.

Implications et opportunités

Pour les communes nouvellement classées en zone A, cette décision a des répercussions significatives. Tout d'abord, elles seront soumises à des plafonds de loyers plus élevés, ce qui pourrait potentiellement stimuler la demande de logements locatifs. La zone A étant généralement associée à une forte demande, les investisseurs immobiliers pourraient voir dans ces villes une opportunité attrayante pour des rendements plus élevés.

Cependant, cette augmentation de la demande pourrait également se traduire par une hausse des prix de l'immobilier. Les propriétaires peuvent donc s'attendre à des valorisations potentiellement substantielles de leurs biens. Cependant, cette dynamique pourrait poser un défi aux ménages cherchant à devenir propriétaires, car les prix plus élevés pourraient compliquer leur accès à la propriété.

De plus, pour les investisseurs, il est essentiel d'évaluer attentivement la rentabilité de leurs projets dans ces villes nouvellement classées en zone A. Une demande accrue peut être une opportunité, mais elle doit être équilibrée avec les coûts d'acquisition et d'exploitation, ainsi que les risques potentiels associés à une concurrence plus féroce sur le marché.

Du côté du zonage pour la loi Pinel à Montpellier, rien ne bouge, la ville est toujours classée A. En revanche, 4 communes de l’Hérault passent, elles, en zone B1 :

nouveau zonage Pinel – un graphique avec des maisons pour symboliser la croissance
© eamesBot - shutterstock
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Les villes qui passent en zone Pinel B1

La zone B1, tout comme la zone A, est également prisée par les investisseurs immobiliers, mais elle offre un équilibre intéressant entre la demande et les plafonds de loyers plus raisonnables. En octobre 2023, un total de 145 communes a été reclassé en zone B1.

Ces communes étaient auparavant classées en zone B2 ou C, des catégories moins attractives en termes d'investissement locatif, en plus d’être non éligibles à la loi Pinel. Cette transition vers la zone B1 offre de nouvelles opportunités et perspectives pour ces localités, ainsi que pour les investisseurs.

Tableau des villes passant en zone Pinel B1

Département Ville
Ain Ambérieu-en-Bugey 01500
Bourg-en-Bresse 01000
Valserhône 01200
Aisne Château-Thierry 02400
Hautes-Alpes Briançon 05100
Embrun 05200
Gap 05000
Ardèche Guilherand-Granges 07500
Aube Sainte-Savine 10300
Troyes 10000
Gruissan 11430
Leucate 11370
Port-la-Nouvelle 11210
Bouches-du-Rhône Châteaurenard 13160
Tarascon 13150
Calvados Bayeux 14400
Cabourg 14390
Courseulles-sur-Mer 14470
Houlgate 14510
Charente-Maritime La Tremblade 17390
Les Mathes 17570
Rochefort 17300
Royan 17200
Saint-Georges-de-Didonne 17110
Saint-Georges-d'Oléron 17190
Saint-Palais-sur-Mer 17420
Saint-Pierre-d'Oléron 17310
Vaux-sur-Mer 17640
Côtes-d'Armor Dinan 22100
Paimpol 22500
Perros-Guirec 22700
Pléneuf-Val-André 22370
Plérin 22190
Doubs Besançon 25000
Pontarlier 25300
Drôme Bourg-lès-Valence 26500
Valence 26000
Eure Évreux 27000
Louviers 27400
Val-de-Reuil 27100
Eure-et-Loir Dreux 28100
Vernouillet 28500
Finistère Brest 29200
Concarneau 29900
Crozon 29160
Fouesnant 29170
Guipavas 29490
Landerneau 29800
Le Relecq-Kerhuon 29480
Plougastel-Daoulas 29470
Plouzané 29280
Pont-l'Abbé 29120
Quimper 29000
Trégunc 29910
Gard Uzès 30700
Vauvert 30600
Gironde Lacanau 33680
Libourne 33500
Soulac-sur-Mer 33780
Hérault Béziers 34500
Clermont-l'Hérault 34800
Pézenas 34120
Valras-Plage 34350
Isère Huez 38750
Vienne 38200
Landes Dax 40100
Mimizan 40200
Saint-Paul-lès-Dax 40990
Soustons 40140
Loire-Atlantique Ancenis-Saint-Géréon 44150
La Turballe 44420
Saint-Brevin-les-Pins 44250
Saint-Michel-Chef-Chef 44730
Maine-et-Loire Avrillé 49240
Cholet 49300
Les Ponts-de-Cé 49130
Trélazé 49800
Manche Cherbourg-en-Cotentin 50100
Granville 50400
Meurthe-et-Moselle Jarville-la-Malgrange 54140
Longwy 54400
Villerupt 54190
Morbihan Arzon 56640
Auray 56400
Carnac 56340
Guidel 56520
Hennebont 56700
Lanester 56600
Larmor-Plage 56260
Lorient 56100
Ploemeur 56270
Quiberon 56170
Saint-Avé 56890
Sarzeau 56370
Séné 56860
Vannes 56000
Moselle Amnéville 57360
Fameck 57290
Florange 57190
Maizières-lès-Metz 57280
Thionville 57100
Yutz 57970
Nord Coudekerque-Branche 59210
Dunkerque 59140
Grande-Synthe 59760
Gravelines 59820
Hazebrouck 59190
Sin-le-Noble 59450
Pas-de-Calais Arras 62000
Berck 62600
Cucq 62780
Étaples 62630
Merlimont 62155
Neufchâtel-Hardelot 62152
Saint-Martin-Boulogne 62280
Puy-de-Dôme Aubière 63170
Beaumont 63110
Cournon-d'Auvergne 63800
Pyrénées-Orientales Céret 66400
Font-Romeu-Odeillo-Via 66120
Sainte-Marie-la-Mer 66470
Saint-Estève 66240
Bas-Rhin Bischwiller 67240
Haguenau 67500
Saverne 67700
Haut-Rhin Cernay 68700
Colmar 68000
Illzach 68110
Kingersheim 68260
Wittenheim 68270
Sarthe Le Mans 72000
Savoie Bourg-Saint-Maurice 73700
La Plagne Tarentaise 73210
Les Belleville 73440
Haute-Savoie Passy 74190
Seine-Maritime Fécamp 76400
Tarn-et-Garonne Montauban 82000
Vendée Challans 85300
La Tranche-sur-Mer 85360
Les Herbiers 85500
L'Île-d'Yeu 85350
Montaigu-Vendée 85600
Saint-Hilaire-de-Riez 85270
Saint-Jean-de-Monts 85160
Talmont-Saint-Hilaire 85440
Yonne Auxerre 89000
nouveau zonage Pinel – une maison en cartons avec un graphique en croissance et des pièces en arrière-plan
© faithie - shutterstock

Le tableau ci-dessus met en lumière des villes de diverses régions de la France qui ont gagné en attractivité en étant requalifiées en zone B1. Cette transition ouvre de nouvelles possibilités pour les investisseurs et suscite des questions cruciales sur la manière dont ces villes géreront cette évolution.

Implications et opportunités

À l’instar de la requalification en zone A, le passage en zone B1 offre des avantages significatifs pour les communes concernées. Les investisseurs peuvent anticiper une demande accrue de logements locatifs dans ces villes, tout en bénéficiant de plafonds de loyers qui restent raisonnables. Cela en fait une option séduisante pour les investisseurs soucieux de la rentabilité de leurs investissements tout en maintenant un certain niveau d'accessibilité au logement pour les locataires.

Là encore, il est important de noter qu’une demande accrue de logements grâce à un nouveau zonage en B1 peut potentiellement entraîner une augmentation des prix de l'immobilier, bien que cette hausse soit généralement plus modérée que dans les zones A. Il sera donc crucial de surveiller de près l'évolution du marché dans ces villes et de mettre en place des mesures pour maintenir un équilibre entre l'offre et la demande.

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