Investir en SCI avec la loi Pinel : avantages, inconvénients et conseils pratiques

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 20 avril 2023

[ mis à jour le 24 avril 2023 ]

SOMMAIRE

L'investissement immobilier est un moyen éprouvé de se constituer un patrimoine solide et pérenne. Parmi les dispositifs de défiscalisation les plus populaires en France, la loi Pinel offre des avantages fiscaux non négligeables pour les investisseurs, la SCI dispose aussi de certains avantages à prendre en compte.

Quitte à investir, il peut être judicieux d’envisager plusieurs solutions et notamment celle d'acheter dans un programme immobilier neuf en SCI avec la loi Pinel. Dans cet article, nous explorerons les contours de la loi Pinel et de la Société Civile Immobilière (SCI), ainsi que les avantages et inconvénients d'un investissement sous cette forme juridique avec le dispositif de défiscalisation Pinel.

Qu'est-ce qu'une SCI ? Principes et contours légaux

Définition et objectifs d'une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique permettant à plusieurs personnes (physiques ou morales) de détenir et de gérer un patrimoine immobilier commun. Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport, et les décisions sont prises en assemblée générale. La SCI est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes, c'est-à-dire que l'impôt est payé par les associés proportionnellement à leur part dans la société. Elle est encadrée par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil sur les sociétés civiles.

Création d'une SCI : démarches et formalités

La création d'une SCI nécessite plusieurs étapes et formalités administratives. Voici les principales étapes à suivre :

Rédaction des statuts : Les statuts de la SCI doivent être rédigés par écrit, en respectant certaines mentions obligatoires. Parmi celles-ci, on retrouve la dénomination sociale, l'objet de la société, le siège social, la durée de vie de la SCI, le montant du capital social, la répartition des parts sociales entre les associés, et les modalités de prise de décision en assemblée générale.

Immatriculation de la SCI : Une fois les statuts rédigés et signés par tous les associés, la SCI doit être immatriculée auprès de la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI). Cette démarche permet d'obtenir un numéro SIREN et de rendre la SCI juridiquement existante.

Publication d'un avis de constitution : La création de la SCI doit être annoncée par une publication dans un journal d'annonces légales du département du siège social. Cet avis mentionne notamment la dénomination sociale, l'objet, le siège social, la durée de vie, le montant du capital social et les noms des gérants.

Ouverture d'un compte bancaire : Enfin, un compte bancaire dédié à la SCI doit être ouvert auprès d'une banque pour y déposer le capital social et gérer les transactions financières de la société.

loi pinel sci – Des associés signent les statuts de leur SCI
©Africa Studio - Shutterstock

SCI vs SCPI : quelle différence ?

Les deux structures juridiques ne doivent pas être confondues. La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une autre forme d'investissement immobilier, qui diffère de la SCI sur plusieurs aspects. Contrairement à la SCI, la SCPI est une société de gestion qui collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces, etc.). Les investisseurs détiennent des parts de la SCPI, qui leur donnent droit à une quote-part des revenus locatifs et des éventuelles plus-values réalisées lors de la cession des biens.

Voici les principales différences entre la SCI et la SCPI :

La loi Pinel : rappel et principes

La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place en 2014 pour encourager l'investissement locatif dans le neuf. Elle offre une réduction d'impôt aux contribuables français qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement, à condition de le louer pendant une durée minimale de 6 ans. Le montant de la réduction d'impôt dépend de la durée de location et du prix du logement, dans la limite d'un plafond fixé par la loi.

La loi Pinel offre plusieurs avantages aux investisseurs, dont une réduction d'impôt pouvant atteindre jusqu'à 21% du prix du logement. Pour bénéficier de ce dispositif, le bien immobilier doit respecter certains critères, notamment en termes de performance énergétique et de localisation. Il doit être situé dans une zone éligible, définie en fonction des besoins en logements locatifs. De plus, le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés, afin de favoriser l'accès au logement pour les ménages modestes.

loi pinel sci – Des pièces empilées représentant l’investissement immobilier
©thitikan chuachan-shutterstock
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Investir en loi Pinel en SCI : avantages et inconvénients

Pour bien peser le pour et le contre d'un investissement en loi Pinel en SCI, il convient d'examiner les implications juridiques, fiscales et financières de cette combinaison.

Les avantages d'un investissement en loi Pinel en SCI

Tout d’abord, comme évoqué précédemment, la SCI permet une gestion plus souple et simplifiée du patrimoine immobilier. En investissant en loi Pinel via une SCI, les associés peuvent partager les risques, répartir les responsabilités et bénéficier d'une meilleure organisation dans la gestion locative.

Ensuite, la loi Pinel offre une réduction d'impôt très intéressante pour les investisseurs. En combinant cette réduction avec les avantages fiscaux de la SCI, les associés peuvent optimiser leur fiscalité, notamment en matière de revenus fonciers et de plus-values immobilières.

Enfin, l’investissement en loi Pinel en SCI permet également de faciliter la transmission du patrimoine. Les parts sociales peuvent être transmises progressivement, sans modifier la structure juridique de la société ni remettre en cause les avantages fiscaux liés à la loi Pinel

Les inconvénients d'un investissement en loi Pinel en SCI

Il existe tout de même certains inconvénients à un investissement en loi Pinel en SCI. En premier lieu, on peut citer la solidarité des associés. En effet, en cas de difficultés financières de l'un des associés, les autres associés peuvent être tenus solidairement responsables des dettes de la SCI. Il est donc important de bien choisir ses partenaires et d'établir des règles claires pour la répartition des responsabilités.

La gestion d'une SCI implique également des formalités administratives et comptables plus complexes que celles d'une simple indivision. Les associés doivent notamment tenir une comptabilité, organiser des assemblées générales et déclarer les revenus de la société. En outre, des frais additionnels découlent de ces formalités et impactent la rentabilité de l’investissement.

Enfin, les conditions d'éligibilité et les plafonds de loyer et de ressources des locataires imposés par la loi Pinel peuvent limiter la rentabilité de l'investissement. De plus, la durée minimale de location (6, 9 ou 12 ans) réduit la flexibilité pour les associés qui souhaiteraient revendre leur bien avant l'échéance.

loi pinel sci – calcul de rentabilité d’un investissement immobilier
©Andrey_Popov - Shuttertsock

Conseils pour réussir son investissement en loi Pinel en SCI

Afin de maximiser les chances de réussite de son investissement en loi Pinel en SCI, nous vous recommandons de suivre les conseils suivants :

Bien choisir ses partenaires : La constitution d'une SCI implique une collaboration étroite entre les associés. Il est donc important de s'entourer de partenaires de confiance, ayant des objectifs et des contraintes similaires.

Étudier le marché immobilier local : Avant d'investir en loi Pinel, il est essentiel de se renseigner sur le marché immobilier local, la demande locative, les perspectives d'évolution des prix et les projets d'aménagement du territoire. Cela permet d'identifier les zones les plus attractives et de mieux anticiper les opportunités et les risques. Faire appel à l’expérience d’un courtier immobilier local peut être un avantage non négligeable.

Respecter les critères d'éligibilité à la loi Pinel : Il est évident que pour bénéficier de la réduction d'impôt, il est impératif de respecter les conditions d'éligibilité de la loi Pinel, notamment en termes de localisation du bien, de performance énergétique et de respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Il est recommandé de se référer aux textes officiels et de se faire accompagner par un professionnel pour s'assurer de la conformité de son investissement.

Anticiper les coûts et les charges : Avant de s'engager dans un investissement en loi Pinel en SCI, il est important d'évaluer les coûts et les charges associés, tels que les frais de notaire, les frais de gestion, les impôts locaux, les charges de copropriété et les éventuelles vacances locatives. Cela permet d'établir un plan de financement réaliste et de s'assurer de la rentabilité de l'opération.

Ne pas négliger la gestion locative : La gestion locative est un élément clé de la réussite d'un investissement en loi Pinel. Il est essentiel de sélectionner soigneusement ses locataires, d'entretenir le bien immobilier et de veiller au respect des obligations légales (diagnostics, assurance, etc.). Pour faciliter la gestion locative, les associés d'une SCI peuvent choisir de déléguer cette mission à un professionnel, comme une agence immobilière ou un administrateur de biens.

Investir en loi Pinel en SCI peut être une option intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité, simplifier la gestion de leur patrimoine immobilier et faciliter sa transmission. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques et fiscales de cette combinaison et d'évaluer les risques potentiels. Avant de se lancer, il est recommandé de consulter un expert en immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé et adapté à ses objectifs et contraintes.

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