Découvrez les avantages fiscaux de l'achat VEFA en 2023
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Les avantages fiscaux de l'achat VEFA
- La TVA réduite
- Les frais de notaire réduits
- L'exonération de la taxe foncière
- La loi Pinel et le Pinel+ : des dispositifs avantageux pour les achats en VEFA en 2023
- La loi Pinel
- Le Pinel+ : un dispositif encore plus avantageux
- Le statut LMNP : un régime fiscal avantageux pour les locations meublées
- l'achat VEFA et les avantages fiscaux, un duo gagnant
L'achat d'un logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est une option de plus en plus prisée par les investisseurs immobiliers en 2023. Cette forme d'achat présente de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal. Dans cet article, nous allons explorer les différents dispositifs existants et leurs bénéfices en termes d'économies d'impôts. Vous découvrirez les avantages fiscaux liés à l'achat VEFA, notamment grâce à la loi Pinel et son successeur, le Pinel+, ainsi que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Les avantages fiscaux de l'achat VEFA
L’achat d’un logement en VEFA comporte un certain nombre d’avantages (garanties & assurances, isolation thermique et performances énergétiques aux dernières normes, confort optimisé...), parmi lesquels se trouvent des avantages fiscaux permettant de réaliser des économies conséquentes sur les taxes et prélèvements étatiques.
La TVA réduite
L'un des avantages fiscaux majeurs lors de l'achat d'un logement en VEFA est la possibilité de bénéficier d'une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% pour les logements neufs situés en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou QPPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville). Cette réduction s'applique aux logements destinés à être la résidence principale de l'acheteur et sous certaines conditions de ressources.
Les frais de notaire réduits
Les frais de notaire sont également réduits lors de l'achat d'un logement neuf en VEFA. Ces frais représentent en général entre 2% et 3% du prix de vente, contre 7% à 8% pour un logement ancien. Cette économie permet de réduire considérablement le coût global de l'investissement immobilier, de plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le prix d’achat. Il peut être intéressant, avant d’acheter, de calculer à l’avance la réduction des frais de notaire grâce à la VEFA .
L'exonération de la taxe foncière
L'achat d'un logement neuf en VEFA peut également permettre de bénéficier d'une exonération temporaire de la taxe foncière, sous certaines conditions. En effet, les communes ont la possibilité d'accorder une exonération totale ou partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements neufs respectant des critères de performance énergétique. Cette exonération s'applique généralement pour une durée de deux ans à compter de l'achèvement du logement et peut représenter une économie significative pour les investisseurs.
La loi Pinel et le Pinel+ : des dispositifs avantageux pour les achats en VEFA en 2023
La loi Pinel
La loi Pinel, en vigueur depuis 2014, est un dispositif fiscal incitatif destiné à l’origine à relancer le marché de l’immobilier neuf en France en encourageant l'investissement locatif dans les logements neufs. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu proportionnelle au prix d’achat et à la durée de leur engagement locatif, à condition de respecter certaines conditions :
- Le bien acquis doit être neuf ou en VEFA et situé dans une zone éligible au dispositif Pinel (A, A bis, ou B1) ou dans un QPPV. La zone Pinel à Montpellier est la zone A.
- Le logement doit être loué non-meublé pour une durée minimum de 6 ans, extensible à 9 ans et 12 ans ;
- L’acquéreur doit respecter le plafond de loyer Pinel exigible de son locataire, déterminé par la zone Pinel applicable ;
- Le locataire est soumis à un plafond de ressources, lui aussi dépendant de la zone Pinel ;
- La limite est fixée à deux investissements Pinel par an et 300 000€ de prix d’achat ou 5500€/m². En cas de prix d’achat supérieur au plafond, la défiscalisation ne sera pas appliquée à la différence.
L’acquisition d’un bien en loi Pinel peut générer une réduction d’impôts allant jusqu’à 52 500€ sur 12 ans pour un prix d’achat au plafond de 300 000€.
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Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
Les programmes immobiliers neufs Pinel sont très nombreux sur le territoire étant donné le succès du dispositif.
Le Pinel+ : un dispositif encore plus avantageux
Le 1er janvier 2023, le Pinel+ est entré en vigueur. Le Pinel “classique”, lui, continue toujours en parallèle de la nouvelle loi, mais avec des taux réduits progressivement jusqu’à son arrêt total au 31 décembre 2024 pour laisser la place au Pinel Plus. Le Pinel+ se veut plus écologique et encourage les investissements dans des programmes immobiliers durables.
Ce nouveau dispositif Pinel Plus fonctionne comme son prédécesseur et procure une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location et au prix d’achat. Cet avantage fiscal sera plus important que pour le Pinel classique, puisque le montant de la défiscalisation peut atteindre 63 000€ pour une location de 12 ans au plafond d’achat.
Cependant, quelques conditions supplémentaires (en plus de celles de la loi Pinel classique toujours applicables) sont nécessaires pour accéder aux taux avantageux du dispositif Pinel+. Pour être éligible au dispositif, un logement doit :
- être construit selon la nouvelle réglementation environnementale, la norme RE2020 (jalon 2025), OU être à la norme RT2012 avec un label E+C- et un classement A au DPE (pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022) ;
- obligatoirement disposer d’un espace extérieur ;
- avoir la surface minimale requise selon les typologies (revues à la hausse) ;
- être doté d’une multi-orientation pour les T3 et supérieur.
En outre, le logement n’aura pas à répondre à ces précédents critères pour être éligible Pinel+ s’il est situé dans un QPPV.
Ces nouveaux critères ont été validés suite aux préconisations données dans le référentiel Girometti-Leclercq sur le confort d’usage dans le logement.
Le statut LMNP : un régime fiscal avantageux pour les locations meublées
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux propriétaires de logements meublés de bénéficier d'un régime fiscal particulièrement intéressant. En effet, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui offre des avantages fiscaux non négligeables.
Le régime micro-BICPour les investisseurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas un certain plafond, il est possible d'opter pour le régime micro-BIC. Ce régime simplifié permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, représentant les charges et les frais liés à l'investissement. Ainsi, seule la moitié des revenus locatifs est soumise à l'impôt sur le revenu.
Le régime réelPour les investisseurs dont les recettes annuelles dépassent le plafond du micro-BIC de 72 600€ de recettes locatives par an, ou qui souhaitent déduire leurs charges réelles, il est possible d'opter pour le régime réel. Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges et des frais liés à l'investissement immobilier (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements, etc.) des revenus locatifs, ce qui peut engendrer un déficit foncier. Ce déficit est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, permettant ainsi de réduire considérablement la fiscalité sur les revenus locatifs.
l'achat VEFA et les avantages fiscaux, un duo gagnant
En résumé, l'achat d'un logement en VEFA présente de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers en 2023. Entre la TVA réduite, l’exonération de la taxe foncière, les frais de notaire réduits, les dispositifs Pinel et Pinel+, et le statut LMNP, les opportunités d'économies d'impôts sont nombreuses. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de comparer les différents dispositifs pour choisir celui qui convient le mieux à votre situation et à vos objectifs d'investissement.
En optimisant votre achat VEFA en termes d'avantages fiscaux, vous pourrez profiter d'un investissement rentable et pérenne, tout en contribuant à la dynamique du marché immobilier neuf et à la qualité du parc locatif français.
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