Les tendances du marché de l'immobilier neuf à Montpellier

Hervé Koffel

le 14 avril 2023

[ mis à jour le 14 avril 2023 ]

Montpellier, septième ville de France, connaît une croissance démographique et économique soutenue. Dans ce contexte, le marché de l'immobilier neuf est en pleine mutation. Nous allons ici décrypter les tendances de l'immobilier neuf à Montpellier afin de vous donner les clés pour mieux comprendre ce marché en plein essor.

Tendances de l'immobilier neuf à Montpellier : un chemin tortueux

Depuis 2018, Montpellier a enregistré une augmentation constante de la demande en logements neufs. La croissance démographique, estimée à 1,4 % par an selon l'INSEE (source : Chiffres INSEE), a poussé les promoteurs immobiliers à développer de nouveaux programmes pour répondre à cette demande.

Avec plus de 8000 nouveaux habitants chaque année, il est naturel que les mises en chantier de logements neufs aient progressé ces dernières années pour suivre la demande. Cette croissance s'est accompagnée d'une augmentation significative des prix moyens des logements neufs, passant de 4320 €/m² en mars 2018 à 5757 €/m² en mars 2023 (source : Figaro Immobilier).

Les crises successives récentes ont handicapé le marché du neuf

Plusieurs facteurs ont favorisé l’envolée des prix depuis quelques années. La crise sanitaire et économique liée à la pandémie de COVID-19 a eu un impact déterminant sur le marché de l'immobilier neuf à Montpellier et même dans le monde entier. La forte demande de logements neufs n’a pas faibli, alors que l’offre peinait à suivre car la difficulté à trouver du foncier se faisait ressentir de plus en plus pour les promoteurs.

La guerre en Ukraine a également eu tout un tas de répercussions sur l’économie mondiale, et notamment une pénurie de matériaux et de matières premières qui a encore ralenti la production de logements neufs et a entraîné une hausse des coûts de construction et donc des prix de vente. Enfin, à tout cela s’ajoutent des nouvelles normes environnementales et énergétiques dans la construction neuve, qui elles aussi participent à l’augmentation des coûts et des prix, sans parler de l’inflation.

Parallèlement, les taux d'emprunt et le taux d’usure ont augmenté à grande vitesse depuis mi-2022 et les banques sont devenues plus sélectives dans l'octroi de prêts, ce qui a entraîné une chute des ventes de logements neufs.

Alors que l’on entre dans le deuxième trimestre 2023, on observe tout de même une feinte lumière au bout du tunnel. En effet, les différentes contraintes et hausses de prix qui se sont succédé ont privé d’accès au crédit de nombreux ménages et découragé certains autres. Le marché de l’immobilier neuf en a donc pâti et la courbe commence à s’inverser, avec des baisses de prix significatives dans la plupart des grandes villes de France (-3,5% à Lyon et –3,2% à Nantes en février 2023 selon le journal 20 minutes), et des opérations promotionnelles des promoteurs pour tenter de redynamiser le marché.

Un nouveau souffle pour l’immobilier neuf à Montpellier

Le choc de l’offre annoncé par le Maire de Montpellier Michaël Delafosse en 2022 a fait son effet, et de nombreux projets de programmes neufs ont été lancés. Un nouveau souffle a été redonné à l’immobilier neuf dans la métropole montpelliéraine, dont le Programme Local de l’Habitat (PLH) prévoit entre 5000 et 5400 logements neufs construits par an, 50% de ceux-ci sur Montpellier intra-muros.

Parmi les quartiers de Montpellier les plus prisés par les promoteurs immobiliers pour la construction de logements neufs, comme par les acheteurs, on retrouve :

• Le quartier Port-Marianne : 7 programmes neufs en cours de commercialisation, plus de 600 logements neufs du T2 au T5 disponibles à la vente, à partir de 250 000€ ;
• Le quartier Estanove : 10 programmes neufs en cours de commercialisation et plus de 390 logements neufs du T1 au T5 disponibles à la vente, à partir de 208 500€ ;
• Le quartier Près d’Arènes : 7 programmes neufs en cours de commercialisation et plus de 560 logements neufs du T2 au T4 disponibles à la vente, à partir de 219 000€ ;
• Le quartier Hôpitaux-Facultés : 4 programmes neufs en cours de commercialisation et plus de 220 logements neufs du T2 au T4 disponibles, à partir de 230 000€.

Dans les communes de la métropole, certaines font preuve d’un dynamisme exceptionnel et attirent de nombreux investisseurs, promoteurs et acheteurs qui recherchent leur résidence principale dans l’agglomération :

• La commune de Castelnau-le-Lez : 32 programmes neufs en cours de commercialisation, plus de 1550 logements neufs du T1 au T5 disponibles, à partir de 179 000€ ;
• La commune de Mauguio : 9 programmes neufs en cours de commercialisation, plus de 215 logements neufs du T2 au T5 disponibles, à partir de 215 000€ ;
• La commune de Baillargues : 5 programmes neufs en cours de commercialisation, plus de 175 logements neufs disponibles à la vente, du T2 au T4, à partir de 200 000€ ;
• La commune de Grabels : 5 programmes neufs en cours de commercialisation, plus de 215 logements neufs disponibles à la vente, du T2 au T4, à partir de 218 000€.

Typologies et prix des logements neufs à Montpellier en 2023

Le marché de l'immobilier neuf à Montpellier est caractérisé par une grande diversité de typologies de logements et une large gamme de prix. On distingue principalement les appartements, les maisons individuelles et les villas. Le parc immobilier de Montpellier intra-muros est constitué de 86,3% d’appartements et seulement 12% de maisons. En effet, étant donné la densité de la ville, les programmes collectifs sont à l’honneur. Les projets constitués de maisons et villas seront plus excentrés, dans des quartiers et communes plus calmes et familiaux.

Les appartements neufs sont très prisés en centre-ville et dans les quartiers en pleine rénovation urbaine. Les prix varient selon la localisation et la qualité des prestations, allant de 4 300 €/m² dans les quartiers périphériques à plus de 7 000 €/m² pour les biens d'exception en hypercentre.

En ce qui concerne les typologies d'appartements, les prix médians du neuf sont les suivants (source : Le Figaro Immobilier) :

• Appartement Studio/T1 : 6 529 €/m²
• Appartement T2 : 6 002€/m²
• Appartement T3 : 5 433 €/m²
• Appartement T4 et plus : 5 461 €/m²

Les maisons individuelles et les villas sont plus recherchées dans les communes de la métropole et les quartiers résidentiels. Les prix oscillent entre 2 700 €/m² et 5 800 €/m², en fonction de la taille du terrain, de la qualité de construction et des équipements proposés.

Les différents profils de résidents influencent également la demande et le succès de certaines typologies de logements dans certains quartiers et communes. Montpellier étant la 3ème ville étudiante de France avec plus de 18% de la population qui fréquente les établissements d’enseignement supérieur, les “appartements étudiants” et petites surfaces de type T1 ou T2 seront fortement privilégiés. Les appartements en centre-ville à proximité des universités ou un peu excentrés mais avec une bonne desserte de transports sont pris d’assaut. Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf à Montpellier : miser sur les étudiants est une bonne stratégie.

Les jeunes actifs seront un peu dans la même situation que les étudiants et chercheront des petites à moyennes surfaces proches du tramway ou des bassins d’emploi. Les familles, quant à elles, privilégient les appartements plus grands (T3, T4 et plus) ou les maisons individuelles, situées dans des quartiers résidentiels calmes et proches des écoles et des commerces, ou dans les communes familiales environnantes.

Ce que l'on attend de l'immobilier neuf à Montpellier en 2023

En 2023, plusieurs tendances se dessinent sur le marché de l'immobilier neuf à Montpellier. Tout d'abord, la demande pour les logements neufs devrait continuer à augmenter en raison de la croissance démographique et économique de la métropole. La tendance haussière des prix, quant à elle, devrait ralentir au vu de la situation économique actuelle, et être modérée par l'offre croissante de logements neufs qui respire à nouveau.

Deuxièmement, les préoccupations environnementales et la volonté de réduire l'empreinte carbone des logements encouragent la construction de bâtiments à haute performance énergétique (notamment avec l’arrivée de la RE2020 et de la loi Pinel+ ). Les promoteurs immobiliers sont de plus en plus attentifs à l'efficacité énergétique des logements neufs, ainsi qu'à l'intégration de solutions écologiques telles que les toitures végétalisées, la récupération d'eau de pluie ou encore les matériaux de construction biosourcés .

Enfin, les nouvelles technologies jouent un rôle de plus en plus important dans le marché de l'immobilier neuf à Montpellier. Les logements connectés et intelligents, équipés de systèmes de domotique et de sécurité avancés, séduisent de plus en plus d'acheteurs en quête de confort et de praticité.

En résumé, le marché de l'immobilier neuf à Montpellier offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs et les particuliers souhaitant acheter un logement neuf. La diversité des typologies et des prix, ainsi que les tendances émergentes en matière d'éco-construction et de technologies, font de Montpellier une métropole dynamique et attrayante pour l'investissement immobilier neuf.

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