La hausse des taux d’usure est-elle une bonne nouvelle ?
Hervé Koffel
Le marché de l’immobilier est malmené depuis la crise du COVID. Les taux d’intérêts augmentent depuis quelques mois tout comme les prix dans la plupart des grandes villes françaises, même malgré la pénurie de stocks d’immobilier neuf à Montpellier par exemple.
La Banque de France a annoncé la hausse des taux d’usure au 1er octobre 2022. Cette hausse était attendue au vu de l’envolée des taux de crédits immobiliers par les banques ces derniers mois. L’augmentation des taux d’usure devrait permettre aux acheteurs dont le dossier a été refusé récemment de débloquer leur crédit immobilier. Mais pour combien de temps ?
La hausse des taux d’usure : quelles conséquences ?
Le 20 septembre dernier, les courtiers manifestaient devant la Banque de France pour réclamer une hausse exceptionnelle du taux d’usure. En effet, selon eux celui-ci restreignait beaucoup trop l’accès au crédit pour les contribuables. La BDF n’a pas cédé aux demandes des manifestants, estimant que la hausse à venir, prévue pour le 1er octobre permettrait de régulariser le marché.
C’est donc ce samedi 1er octobre, date initialement prévue qu’entrait donc en vigueur la hausse de ce taux d’usure, qui bondit de 48 points pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans et de 43 points pour une durée inférieure. Ils atteignent aujourd’hui respectivement 3,05% et 3,03%. Voici la liste complète des différents taux d’usure avant et après le 1er octobre 2022 :
Bonne nouvelle pour les acquéreurs qui avaient vu leur dossier bloqué ces derniers mois en raison de ce taux d’usure qui ne suivait pas l’évolution rapide des grilles tarifaires des établissements bancaires. Aujourd’hui, la Banque de France s’est alignée sur les taux et de nombreux futurs propriétaires qui étaient en attente vont pouvoir faire valider leur projet immobilier. Cela soulagera certains acheteurs ou investisseurs qui, malgré leur solvabilité, n’avaient pu emprunter à cause de cette réglementation.
”Il y a une fenêtre de tir pour les emprunteurs dont le dossier était bloqué cet été. Si le dossier affiche un taux dans la moyenne de marché, ils doivent rapidement contacter leur banque ou leur courtier et accepter le prêt qui leur est désormais présenté.”
Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux
En revanche, cette “bulle d’oxygène” pour les emprunteurs n’est que provisoire. Effectivement, les courtiers ont d’ores et déjà relevé une hausse des tarifs de la part des banques après le déblocage des taux d’usure, parfois même jusqu’à 0,40%. Cela dit, Maël Bernier de Meilleurtaux précise que la remontée fulgurante des OAT (Obligations Assimilables au Trésor, ou taux d’emprunt d’État) à un taux jamais vu depuis 2012 (2,71%) a aussi sa part de responsabilité dans la hausse des taux de prêts immobiliers.
Le problème est que cela peut s’apparenter à un cercle vicieux : d’un côté les taux d’usure qui n’évoluent pas à la vitesse des taux de crédit empêchent certains acheteurs de réaliser leurs projets. De l’autre, les taux de crédit augmentent dès que le taux d’usure est débloqué, et excluent donc d’autres ménages du marché du crédit.
C’est également la raison pour laquelle les professionnels du crédit immobilier alertent sur la situation et tentent de convaincre la Banque de France de changer le mode de calcul du taux d’usure.
Avec les contraintes actuelles, l’inflation et les nouvelles réglementations, les banques restent frileuses quant à l’octroi de crédits immobiliers, et ce même si la demande reste constante et solvable.
”Ainsi fin octobre, la marge de manœuvre produite par cette récente hausse du taux d’usure sera déjà totalement absorbée. Un taux d’usure à 3% avec des taux moyens à 2,50%, c’est le même problème qu’un taux d’usure à 2,57% et des taux moyens à 2%, ce n’est tout simplement pas suffisant comme écart pour intégrer ne serait-ce que les assurances !”
Maël Bernier de Meilleurtaux
Dans tous les cas, nous verrons dans les prochains mois si la situation a pu se stabiliser avec ces nouveaux taux d’usure, ou si elle s’est dégradée et a influé négativement sur la demande et donc sur le marché immobilier dans son ensemble.
À quoi sert le taux d'usure ?
Le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l'usure vise à vous protéger d’éventuels abus.[…] Ce taux s'applique aussi bien aux prêts immobiliers, qu'aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, ou aux crédits renouvelable, etc.
economie.gouv.fr
Les taux d’usure sont multiples. Ils dépendent de différents facteurs : le type de crédit, la durée de l’emprunt et le montant de celui-ci. Il est essentiel pour réglementer convenablement les taux de prêt pratiqués par les banques d’imposer un taux d’usure que celles-ci ne pourront pas dépasser.
Le TAEG
Le taux d’usure se réfère au TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global. Ce taux est celui qui est communément mentionné en petits caractères sur les offres commerciales de crédits immobiliers ou crédit à la consommation. En effet, les établissements de crédit sont légalement obligés d’indiquer le TAEG.
Celui-ci comprend non seulement le taux d’intérêt du crédit, mais également tous les frais divers annexes qui y sont associés, à savoir : les frais de dossier (généralement entre 0,5% et 1,5% du montant emprunté), garanties, commissions, rémunérations intermédiaires (courtier etc.) ou encore assurance emprunteur si celle-ci fait partie de l’offre de prêt.
Lors de la contraction d’un crédit, le TAEG ne doit pas dépasser le taux d’usure applicable. Si c’est le cas, on parle d’un taux usuraire dont la pratique, punie par la loi, est passible d’une peine d’emprisonnement et d’une lourde amende.
” Le fait de consentir à autrui un prêt usuraire ou d'apporter à quelque titre et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, son concours à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt usuraire ou d'un prêt qui deviendrait usuraire au sens de l'article L. 314-6 du fait de son concours est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 300 000 euros.
Art. L341-50 du Code de la Consommation / legifrance.gouv.fr
