Exonération de donations pour l'achat d'un logement neuf : La DGFIP publie quelques précisions
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Ce que Bercy verrouille (et assouplit)
- Un délai millimétré
- VEFA : la “bonne” date
- Ce qui sort du périmètre
- Ce qui est admis, sous conditions
- Occupation et location encadrées
- Preuves à apporter
- Qui peut donner, combien… et jusqu’à quand ?
- Mode d’emploi : déclarer sans faux pas
- Forme du don
- Où et quand déposer
- Canal de déclaration
- Quelles pièces garder
- Cumul et interactions/h2> Principe de base
- Principe de base
- Ce qui peut se greffer ensuite
- Règle d’or
- Et s'il n'y a pas de descendance ?
- Remise en cause et contrôles : là où ça coince
- Revente trop rapide
- Location non conforme
- Délai de six mois : tolérance zéro
- Intérêts et pénalités
- Jusqu’où remonter ?
- Rénovation énergétique : l’autre voie d’accès à l’exonération
- Pour quels travaux ?
- Usage et périmètre
- Non-cumul à connaître
Réactivé par la loi de finances 2025, le dispositif d’exonération des donations affectées à l’achat d’un logement neuf se clarifie. La DGFiP a publié le 4 septembre 2025 une instruction fiscale précisant certains détails : délai de six mois pour affecter les sommes, date de l’acte authentique en VEFA, exclusions (terrain, SCI, prêts antérieurs)... Cette publication a pour dénomination BOI-ENR-DMTG-20-20-20. Zoom sur les clarifications apportées par ce document.
Ce que Bercy verrouille (et assouplit)
Un délai millimétré
L’exonération ne joue que si les sommes données sont affectées au plus tard le dernier jour du 6ᵉ mois suivant le versement. Le don doit précéder l’affectation.
VEFA : la “bonne” date
Pour un achat en VEFA, la date à retenir pour apprécier le délai est celle de la signature de l’acte authentique visé à l’article 1601-3 du code civil (et L.261-10 CCH). Si l’acte est signé dans les 6 mois, des paiements ultérieurs au fil du chantier ne remettent pas l’exonération en cause. À l’inverse, une VEFA dont l’acte a été signé avant le 15 février 2025 reste hors champ, même si des appels de fonds courent ensuite.
Ce qui sort du périmètre
Trois exclusions structurantes :
- construction par le donataire de sa résidence principale (hors VEFA) ;
- achat d’un terrain à bâtir ;
- remboursement anticipé d’un prêt lié à une acquisition dont l’acte est antérieur au 15/02/2025.
S’ajoute l’interdiction d’apporter/prêter les fonds à une SCI (y compris via un compte courant).
Ce qui est admis, sous conditions
L’exonération couvre l’achat en usufruit d’un logement neuf/VEFA ou l’achat en indivision, si le bien est occupé par le donataire en résidence principale ou loué à usage d’habitation principale.
Occupation et location encadrées
Pendant 5 ans, le logement doit être occupé par le donataire comme résidence principale et/ou loué pour habitation principale. La location peut être nue ou meublée, mais pas à un membre du foyer fiscal. Les résidences gérées sont exclues.
La revente dans les 5 ans entraîne la remise en cause ; un remploi immédiat n’y change rien s’il intervient hors délai de 6 mois. Décès du donataire : pas de reprise de l’avantage.
Preuves à apporter
La preuve de l’affectation est réputée faite si l’apport personnel mentionné dans l’acte est au moins égal au montant donné.
Qui peut donner, combien… et jusqu’à quand ?
Le dispositif vise les dons d’argent consentis à un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu/une nièce (enfants des frères et sœurs, pas ceux de leur conjoint).
Deux limites s’appliquent : 100 000 € par donateur et par donataire, et 300 000 € par donataire tous donateurs confondus. Exemple officiel : un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € d’un grand-parent.
Les sommes doivent être versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Le donataire doit pouvoir prouver la date du versement ; à défaut, la date portée sur la déclaration déposée avant le 31 janvier 2027 fait foi.
Il n'y a pas de condition d’âge propre au 790 A bis. À distinguer de l’exonération pérenne de l’article 790 G (31 865 €, donateur de moins de 80 ans et donataire majeur).
Les mêmes paramètres (lien familial, plafonds, calendrier) figurent dans les ressources pédagogiques de Service-public.fr et sur le portail du ministère de l’Économie.
Mode d’emploi : déclarer sans faux pas
Forme du don
La DGFiP admet toutes les formes : acte notarié, acte sous seing privé ou don manuel. Seuls les dons en numéraire sont éligibles, versés par virement, chèque, mandat ou espèces.
Où et quand déposer
- Acte notarié : le notaire enregistre l’acte dans le mois auprès du service des impôts de sa résidence.
- Acte sous seing privé constatant un don d’argent : enregistrement dans le mois au service des impôts du domicile du donataire.
- Don manuel sans acte : dépôt d’une déclaration n° 2735-SD au service des impôts du domicile du donataire, “dans le mois qui suit la date du don”.
Canal de déclaration
La 2735-SD est disponible en version dématérialisée sur impots.gouv.fr, l'envoi possible par voie postale après remplissage. Le projet d’obligation de télédéclaration a été repoussé par un décret du 30 mai 2025 ; Bercy annoncera le calendrier d’ici fin 2025.
Quelles pièces garder
Acte authentique ou contrat (selon le cas), relevés et preuves de versement, appels de fonds en VEFA, bail et quittances si location. La preuve d’affectation a déjà été abordée plus haut (apport personnel indiqué à l’acte au moins égal au montant donné).
À savoir : Les dons peuvent être fractionnés ; seule la fraction effectivement affectée à l’achat neuf/VEFA bénéficie de l’exonération, le surplus relevant du droit commun (abattements ou 790 G, selon conditions).
Cumul et interactions/h2>
Principe de base
L’exonération 790 A bis s’applique en priorité… et uniquement à la fraction effectivement affectée à l’acquisition admissible dans le délai de six mois. Le reste relève du droit commun. Le BOFiP précise que seule la fraction non couverte par 790 A bis entre dans le mécanisme du « rappel fiscal » (15 ans).
Ce qui peut se greffer ensuite
- Abattements de droit commun (art. 779 CGI) sur la part taxable : 100 000 € parent-enfant ; 31 865 € petit-enfant ; 5 310 € arrière-petit-enfant ; 7 967 € neveu/nièce.
- Exonération “dons familiaux de sommes d’argent” (art. 790 G du CGI) : 31 865 € par couple donateur/donataire, conditions d’âge (donateur de moins de 80 ans, donataire majeur). Ce régime se cumule avec les abattements de l’article 779.
Règle d’or
Un même euro ne peut pas bénéficier deux fois d’une exonération : on fractionne le don entre 790 A bis, 790 G (si éligible) et abattements 779, dans cet ordre logique.
Exemple 1 — Parent → enfant, 150 000 € (juin 2026).
VEFA signée en octobre 2026 (4 mois après).
- 100 000 € → 790 A bis (exonéré) ;
- 31 865 € → 790 G (si conditions d’âge remplies) ;
- 18 135 € → abattement 779 parent-enfant (dans la limite disponible).
- Droits dus : 0 € si l’abattement 779 n’a pas été consommé par des donations antérieures dans les 15 ans.
Exemple 2 — Grand-parent → petit-enfant, 120 000 € (mars 2025).
- 100 000 € → 790 A bis ;
- 20 000 € → abattement 779 “petit-enfant” (31 865 € disponible) ⇒ Droits : 0 €. Si le donateur a moins de 80 ans et le donataire est majeur, on peut aussi mobiliser 790 G (31 865 €) pour tout ou partie du reliquat.
Et s'il n'y a pas de descendance ?
On peut combiner 790 A bis avec l’abattement de 7 967 € (art. 779 V) ; 790 G n’est mobilisable au profit d’un neveu/nièce qu’en l’absence de descendants du donateur.
À noter : Le séquençage doit apparaître dans l’acte (ou la déclaration 2735-SD), et doit faire apparaître mention du montant affecté au 790 A bis, puis des autres exonérations/abattements utilisés, avec le solde des abattements encore disponibles.
Remise en cause et contrôles : là où ça coince
Revente trop rapide
Comme c'est le cas avec la plupart des dispositifs fiscaux comprenant une condition de durée, une vente dans les cinq ans fait tomber l’avantage. Même un remploi intégral immédiat n’y change rien, car la nouvelle acquisition intervient au-delà du délai de six mois toléré pour l’affectation des dons. Exception : le décès du donataire n’entraîne pas de reprise.
Location non conforme
La location est admise nue ou meublée lorsque le bail vise l’habitation principale d’un tiers. Il est cependant interdit de louer à un membre du foyer fiscal. Les résidences gérées (étudiants, Ehpad, etc.) louées à l’exploitant ne font pas partie du spectre de logements neufs éligibles pour bénéficier de l'exonération spéciale sur la donation.
Délai de six mois : tolérance zéro
Hors signature dans le délai (ou affectation équivalente), la fraction non utilisée bascule dans le droit commun et expose à un rappel de droits. Comme mentionné plus haut, si l’apport personnel inscrit à l’acte est au moins égal à la somme donnée, la preuve d’affectation est réputée apportée.
Intérêts et pénalités
En cas de reprise, l’administration réclame le complément de droits, assorti des intérêts de retard (0,20 % par mois, soit 2,4 %/an). Ces intérêts s’ajoutent, le cas échéant, aux majorations prévues par le CGI.
Jusqu’où remonter ?
Le délai de reprise de droit commun est de six ans lorsqu’aucun autre délai n’est prévu. Il est donc prudent (pour ne pas dire essentiel) de conserver pièces justificatives et baux au moins six ans.
Rénovation énergétique : l’autre voie d’accès à l’exonération
Pour quels travaux ?
L’exonération s’applique si les sommes sont affectées, sous 6 mois, à des “travaux et dépenses éligibles à MaPrimeRénov’” réalisés dans l’habitation principale du donataire. La liste figure à l’annexe 1 du décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 (isolation, chauffage, ventilation, rénovation globale…), avec réalisation par des professionnels, le cas échéant qualifiés, et logement situé en France.
Usage et périmètre
Le logement rénové doit être la résidence principale du donataire dès l’achèvement des travaux et pendant 5 ans. Les travaux sur un bien possédé via une société (SCI, etc.) ne sont pas éligibles. En revanche, les travaux effectués par le donataire dans un logement destiné à la location ne donnent pas droit à l’exonération (contrairement au volet “achat”, qui admet la location à usage d’habitation principale comme nous l'avons dit plus haut).
Non-cumul à connaître
Pas d’addition possible avec MaPrimeRénov’ sur les mêmes dépenses ni avec certaines déductions d’IR (emploi d’un salarié à domicile, etc.). On choisit l’un ou l’autre avantage pour les mêmes factures ; l’exonération reste ouverte si les travaux appartiennent au périmètre MaPrimeRénov’, mais sans percevoir la prime pour ces postes.
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