Loi Pinel 2023 : Les nouvelles mesures adoptées

Hervé Koffel

le 14 septembre 2022

[ mis à jour le 14 septembre 2022 ]

Au pays de la défiscalisation, le dispositif Pinel est roi. Successeur de Robien 1er puis Scellier II et Duflot III la Généreuse, la loi Pinel a été instaurée an l’an de grâce 2014. Elle a su rapidement séduire les investisseurs avec ses taux de défiscalisation attractifs qui peuvent générer jusqu’à 63 000€ de réduction d’impôts.

Promulguée dans le cadre d’un plan de mesures gouvernementales pour relancer l’ immobilier neuf à Montpellier, Bordeaux, Toulouse, Paris, Lyon et toutes les autres villes éligibles en France, la loi Pinel a généré près de 200 000 ventes de logements Pinel entre 2014 et 2018. Cela représente environ 50% des biens neufs vendus sur cette période. Or, quelques changements notoires vont être apportés au dispositif à partir de 2023.

Loi Pinel 2023 : les nouveaux taux

Pour rappel, la loi Pinel octroie une défiscalisation sur un investissement en immobilier locatif neuf, calculé en pourcentage du prix d’achat et plus ou moins importante selon la durée de mise en location.

À partir du 1er janvier 2023, ces taux vont changer. En effet, avec l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation environnementale 2020 (RE2020), le Ministère de la Transition écologique souhaite instaurer de nouvelles normes de construction plus écoresponsables pour les bâtiments neufs. Pour cela, la loi Pinel en 2023 va évoluer en “loi Pinel +”. Les deux dispositifs vont tout d’abord cohabiter et les taux du Pinel classique vont graduellement baisser sur les années 2023 et 2024. Puis ce sera la disparition de la loi Pinel fin 2024 pour laisser place à son successeur le Pinel +.

Il faudra donc investir dans un bien Pinel + pour bénéficier des taux pleins en 2023.

Loi Pinel 2023 : les nouvelles conditions d’éligibilité

La loi Pinel 2023, ou Pinel +, a été initiée par la Ministre déléguée chargée du Logement Emmanuelle Wargon, qui a précédé Olivier Klein. Cette initiative a introduit la RE2020 qui a pris effet le 1er janvier 2022. Tous les logements neufs dont le permis de construire a été délivré après cette date doivent être conforme à cette nouvelle norme de construction. Elle est nécessaire pour être éligibles au Pinel à taux plein dès 2023.

Cependant, il est possible pour un logement neuf acheté à partir de 2023 mais dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2022 (et donc non prévu RE2020) d’être éligible au dispositif Pinel + et de profiter des taux pleins. En effet, si le logement en question dispose de la certification E+C- (Énergie-Carbone) et d’une étiquette A sur son diagnostic de performance énergétique (DPE), alors l’éligibilité peut lui être appliquée.

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Un point sur la RE2020

La RE2020 prévoit des critères obligatoires dès la planification de construction d’un bâtiment neuf, concernant la consommation d’énergie les émissions de CO2 et le confort d’usage en été comme en hiver. Ces critères vont progressivement devenir plus stricts afin de laisser le temps au marché de s’adapter aux nouvelles restrictions, à raison d’un palier tous les 3 ans en 2025, 2028 et 2031.

Pour les permis de construire délivrés en 2024, le diagnostic de performance énergétique des logements RE2020 devra obligatoirement avoir l’étiquette A pour être éligible à la loi Pinel +.

Le chauffage au gaz sera toléré jusqu’en 2025 puis des solutions hybrides seront mises en place pour basculer vers des sources d’énergie renouvelable, dans le but d’atteindre la neutralité carbone en 2050.

Des indicateurs ont été mis en place pour se conformer à la RE2020 :

• Indicateurs énergétiques :
  • Bbio ou Besoin Bioclimatique : il évalue les besoins en éclairage, chauffage et refroidissement. Il s’exprime en points et sera plafonné à 65 points au palier 2025.
  • La consommation énergie primaire ou CEP : se centralise sur les équipements et plus particulièrement la consommation énergétique de ceux-là. Elle s’exprime en kilowatts par heure d’énergie primaire et sera plafonnée à 85kWh.ep/m²/an.
  • La consommation d’énergie primaire non renouvelable ou Cep NR est également exprimée en kilowatts par heure, et plafonnée à 70 kWhep/m²/an.
• l'impact carbone, divisé en 2 valeurs distinctes :
  • ic énergie, soit l’émission de C02 d’un bâtiment sur 50 ans, plafonnée à 265kg éq.CO2/m²/an en 2025.
  • ic construction, soit l’impact du bâtiment sur le climat avec le chantier de construction, plafonné à 650kg éq.CO2/m²/an en 2025.
• Le confort d’été, exprimé par l’indicateur Degré Heure, correspond au nombre d’heures “d’inconfort” par jour, où la température intérieure est supérieure à 28°C le jour et 26°C la nuit. Ce nombre, estimé entre 1250 et 2600h par an, varie selon les régions et les contraintes climatiques.

Le confort des habitations dans les critères Pinel 2023

La nouvelle itération de la loi Pinel lancée par Emmanuelle Wargon est passée par de nombreuses phases de concertation et d’études. L’une d’elle a été de missionner Laurent Girometti et François Leclercq, respectivement directeur général d’Epamarne et architecte urbaniste, pour la rédaction d’un référentiel sur la qualité d’usage de l’habitat en France.

Parmi leurs préconisations on retrouve des suggestions sur la surface des logements, la hauteur sous plafond, l’orientation, la luminosité ou encore la ventilation. Celles qui ont été retenues font désormais partie des critères obligatoires pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel 2023. Les surfaces habitables minimales, notamment, ont fait l’objet d’un remaniement :

• 28m² pour les logements d’une pièce
• 45m² pour les logements de 2 pièces
• 62m² pour les logements de 3 pièces
• 79m² pour les logements de 4 pièces
• 96m² pour les logements de 5 pièces

De plus, les T3 et supérieur devront bénéficier d’une double orientation ou être traversants.

Les logements devront également disposer d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimum pour bénéficier de la loi Pinel +:

• 3m² pour les T1 & T2
• 5m² pour les T3
• 7m² pour les T4
• 9m² pour les T5

Enfin, les logements réhabilités qui, après travaux, obtiennent une étiquette B au DPE pourront également profiter du dispositif Pinel à taux plein en 2023.

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Les critères du Pinel classique restent d'actualité

Bien entendu, toutes les nouvelles conditions d’éligibilité au Pinel + ne viennent pas remplacer celles de la loi Pinel mais bel et bien s’ajouter à celles-ci. Pour bénéficier des avantages fiscaux à taux plein de la loi Pinel en 2023 il faudra donc également respecter ces critères:

• Le bien acquis doit être neuf ou en VEFA, dans un ensemble collectif et situé dans une zone Pinel éligible (A, A bis ou B1, les zones B2 et C ne sont plus éligibles Pinel aujourd’hui), ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
• Le bien doit être loué nu pour une durée de 6, 9 ou 12 ans
• Le propriétaire est soumis à un plafond de loyer Pinel qu’il ne peut pas dépasser. Ce plafond est défini par la zone Pinel et la surface utile de l’appartement neuf.

• Le locataire est soumis à un plafond de ressources qui témoigne d’un niveau de vie modeste, lui aussi déterminé par la zone Pinel dans laquelle se situe l’appartement

• Le nombre d’investissements Pinel est limité à 2 par an, dans la limite d’un prix d’achat de 300 000€ (qui peut être dépassé mais ne générera pas de défiscalisation au-delà de ce seuil) et 5500€/m².

Si tous ces critères, en plus des nouvelles conditions de RE2020 et DPE sont respectés, alors le taux Pinel plein pourra être octroyé à l’investisseur pour le montant de sa défiscalisation.

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