Qu'est-ce que la valeur verte d’un logement ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Alors que nous vivons actuellement à l’ère de la transition énergétique, le secteur de l’immobilier tend à s’accorder avec les attentes en matière de construction écoresponsable et de performances énergétique. Le bâtiment en France est responsable du quart des émissions de gaz à effet de serre du pays. C’est pourquoi, il est important de trouver des solutions pour un bâti écologique et propre et ce, sur toute sa durée de vie.
Le parc immobilier français possède encore trop de logements énergivores, dans des bâtiments trop vieux et souffrant d’une mauvaise isolation. Certaines dispositions ont été prises par l’État afin de réhabiliter et renouveler les logements trop vétustes qui consomment énormément d’énergie.
La valeur verte, c’est quoi ?
Dans l’immobilier, les valeurs fluctuent en permanence. Que ce soit les prix du marché (local ou national, neuf ou ancien...), les taux de crédit ou encore les coûts de rénovation, c’est un secteur en mouvement constant.
” La valeur verte est définie […] comme l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs et selon l’information disponible dans les bases notariales. Elle est exprimée en termes de « valeur vénale »
Source : Notaires de France
Dans un contexte d’urgence écologique, il est primordial de chercher à réduire notre consommation d’énergie et nos émissions de gaz à effets de serre. Ces indicateurs ont aussi pour but de convaincre les propriétaires de biens énergivores d’effectuer des travaux de rénovation.
Le seul facteur entrant en ligne de compte pour le calcul de la valeur verte est le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE. On compare le prix d’un bien avec un DPE affichant une excellente performance énergétique à un autre bien en tous points similaire (surface, localité etc.) mais avec un DPE moins bien classé.
Le Diagnostic de Performance Énergétique
Mis en place en 2006, le DPE a été créé pour évaluer précisément la consommation énergétique d’un bâtiment. Une fois diagnostiqué, le bien immobilier se voit délivrer son étiquette DPE, représentée par des lettres de A à G. La lettre A désigne un bâtiment basse consommation avec une très bonne performance énergétique, à l’inverse de la G qui représente les passoires thermiques.
Depuis sa création, le DPE a connu plusieurs grandes évolutions :
- 1er Juillet 2007 : entrée en vigueur de l’obligation de fournir le DPE lors d’une vente ou d’une location d’un logement (particulier et tertiaire).
- 1er Janvier 2011 : affichage obligatoire de la performance énergétique des logements mis en vente ou en location dans les agences immobilières ou en ligne.
- 1er Janvier 2012 : entrée en vigueur des 6 mesures de fiabilisation du Diagnostic de Performance Énergétique
- 1er avril 2013 : le nouveau mode d’établissement du DPE deviendra obligatoire à compter de cette date (nouvelle méthodologie de calcul, nouveaux paramètres de calcul…).
Source : preventimmo.fr
Depuis le 1er janvier 2021, le DPE a été remanié une nouvelle fois. Celui-ci compte de nombreux changements, parmi lesquels :
- L’opposabilité (loi ELAN) qui rend le DPE en quelque sorte contractuel et donne la possibilité à l’acheteur de contester le DPE fourni par le vendeur et d’en réaliser un nouveau. Si le DPE du vendeur est erroné, celui-ci peut alors être poursuivi en justice.
- La méthode de calcul est unifiée sous la bannière de la méthode 3CL, qui prend désormais en compte les 5 usages de consommation énergétique, à savoir : eau chaude, chauffage, éclairage, climatisation et auxiliaires.
- Des recommandations seront faites par le diagnostiqueur, qui fournira également une estimation des coûts des travaux ainsi que du coût de la consommation annuelle d’énergie post-travaux.
- Une nouvelle étiquette affichant plus d’informations, plus lisible, avec des critères durcis.
- La prise en compte des émissions de CO2 dans la note énergétique
Les autres mesures liées
Dernièrement, plusieurs mesures ont été mises en place dans le cadre d’une politique publique de rénovation du parc de logements en France. Au vu du nombre important de passoires thermiques constatées, les propriétaires de biens affichant un DPE F ou G feront l’objet d’incitations progressives à rénover leur bien rapidement :
- Réalisation d’un audit énergétique obligatoire en cas de vente à partir du 1er septembre 2022
- Gel des loyers : impossibilité d’augmenter les loyers sur ces bien énergivores (entrée en vigueur en août 2022)
- Interdiction pure et simple de location pour les passoires thermiques, répartie en plusieurs paliers:
- Les logements qui consomment plus de 450kWh/m²/an (soit encore plus que les classés G) seront interdits à la location dès le 1er janvier 2023
- Les DPE G à partir de 2025
- Les DPE F à partir de 2028
- Les DPE E à partir de 2034
L’évolution de la valeur verte
Selon l’étude des Notaires de France, en 2020 on comptait 11% des logements anciens vendus qui avaient une étiquette DPE F ou G, 24% une étiquette E et 39% de DPE D. Seulement 7% des transactions immobilières dans l’ancien affichaient un DPE A ou B. Les régions avec le plus de passoires thermiques (F et G) vendues sont la Bourgogne-Franche-Comté avec 17% des ventes, le Grand Est et le Centre-Val de Loire avec 16%. À l’inverse, 10% des logements anciens vendus en Nouvelle-Aquitaine affiche une performance énergétique de niveau A ou B (+2% par rapport à 2019).
On constate en 2020 que la valeur verte varie selon les régions. Les appartements anciens classés A ou B se vendent de 17% plus cher en moyenne dans le Centre Val de Loire (soit +10% par rapport à 2019) et 16% plus cher en Occitanie, mais la plus-value est moins importante en Île-de-France ou dans les Hauts-de-France avec +6%.
Les logements avec un DPE C génèrent également une plus-value d’environ 3% en Île-de-France, 5% en Normandie et Nouvelle-Aquitaine et 6% en Occitanie.
Du côté des maisons anciennes, les plus-values des DPE A et B varient entre +7% en Auvergne Rhône-Alpes, +9% en Provence-Alpes-Côte d’Azur et +10% en Occitanie ou encore en Bretagne. La Nouvelle-Aquitaine remporte la palme de la meilleure plus-value moyenne en 2020 avec +12%. Les DPE C affichent un gain de +3% à +6%.
À l’inverse, les DPE Fet G ont réalisé des moins-values importantes sur les maisons, avec un impact sur les prix qui va de –5% en région parisienne à une chute de –20% en Nouvelle-Aquitaine par rapport à des logements identiques classés D. Pour les appartements, les moins-values enregistrées sont en moyenne de –2% en Île-de-France, -7% dans le Grand Est ou encore –14% en Nouvelle-Aquitaine.
Force est de constater la rénovation de logements anciens pour les faire passer en DPE A ou B est non seulement une opération écoresponsable qui démultiplie le confort de vie, mais qui apporte également un gain de valeur non négligeable au bien rénové grâce à la valeur verte.
