Les avantages et inconvénients d’un achat en immobilier neuf
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Acheter neuf : les nombreux avantages
- Confort dernière génération grâce aux nouvelles normes
- Les garanties d’un achat dans immobilier neuf
- Pas de frais supplémentaires à la livraison
- Des frais de notaire réduits
- Fiscalité, dispositifs et aides de l’état
- Le PTZ
- La loi Pinel
- Acheter neuf : les inconvénients
- Le prix
- L’achat sur plan et les délais de livraison
- Faillite du promoteur
- Acheter un logement neuf clé en main ou en VEFA
- Logement neuf en VEFA
- Logement neuf achevé, ou “clé en main”
Lorsque l’on souhaite devenir propriétaire d’un bien immobilier, il convient de savoir au préalable si l’on veut acheter dans l’ancien ou dans le neuf. Si le choix se porte sur ce dernier, il vaut mieux avoir toutes les cartes en main et en connaître les avantages et inconvénients afin d’être équipé pour mener à bien le projet.
Acheter neuf : les nombreux avantages
Confort dernière génération grâce aux nouvelles normes
C’est certainement l’argument qui fait le plus souvent pencher la balance. Un logement neuf offre un confort de vie décuplé à ses résidents, grâce notamment aux dernières normes en vigueur qui sont la RT 2012 et la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) en application depuis le 1er janvier 2022. Ce confort amélioré se présente sous plusieurs aspects :
- Isolation thermique et phonique renforcée grâce aux doubles vitrages et nouvelles techniques d’isolation au sol, dans les cloisons et sous les toits
- Surfaces optimisées avec une meilleure aération et ventilation
- Nouveaux matériaux de construction plus isolants et plus écologiques
- Salles de bain aménagées et cuisines équipées pour certains logements selon les promoteurs
- Économies d’énergie grâce à l’isolation renforcée et des systèmes de chauffage performants avec chaudières individuelles à condensation, chauffage collectif avec pompe à chaleur, panneaux photovoltaïques...
- Immeubles étudiés pour mieux résister aux intempéries
À noter que pour maximiser son confort, l’acquéreur peut personnaliser son logement du sol au plafond en choisissant les matériaux, revêtements, peinture, ou encore équipements ménagers si non fournis. Il pourra aussi choisir l’emplacement et l’exposition de son logement et moduler ses espaces de vie comme il l’entend.
Les garanties d’un achat dans immobilier neuf
Un des avantages non négligeables d’un achat dans le neuf est la protection conférée par les nombreuses garanties qui y sont rattachées:
- La garantie de parfait achèvement, qui couvre tous les défauts de conformité et malfaçons mis en lumière à la livraison du bien. Elle est valable jusqu’à 1 an après réception des travaux.
- La garantie décennale, qui couvre toutes les fissures, glissements de terrain, défauts d’étanchéité et autres dommages qui pourraient affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à destination. Elle est valable 10 ans après réception des travaux.
- La garantie financière d’achèvement, qui engage l’établissement bancaire du promoteur à assurer le financement de la construction jusqu’au bout. Elle est valable jusqu’à la livraison du bien.
- L’assurance dommages-ouvrage, qui permet à l’acheteur d’être dédommagé en cas de sinistre sur la totalité des travaux nécessaires couverts par la garantie décennale. Elle est également valable durant 10 ans après réception des travaux.
- La garantie biennale, qui couvre les équipements hors gros œuvre de type menuiseries, fenêtres, portes, volets etc. Elle est valable jusqu’à 2 ans après réception des travaux.
- La garantie phonique, qui assure la parfaite isolation phonique du logement, est valable jusqu’à 1 an après livraison des travaux.
Pas de frais supplémentaires à la livraison
Acheter neuf permet aussi de ne pas se soucier de frais additionnels, mauvaise surprise ou pas, puisque le logement ne nécessitera pas de travaux de rénovation, d’isolation thermique, de remise aux normes ou de ravalement de façade par exemple. Et même si le bâtiment nécessite des travaux suite à un défaut de construction quelconque, les multiples garanties entreront en jeu et les assurances se chargeront de régler la totalité de la remise à neuf.
Des frais de notaire réduits
Les frais de notaire, ou “droits de mutation”, sont bien moins élevés lorsque l’on achète un bien immobilier neuf que dans l’ancien. En effet, ceux-ci sont généralement situés autour de 8% du prix de vente d’un bien ancien, alors qu’ils ne dépassent pas les 3% pour un bien neuf. Ces frais sont moins élevés dans le neuf car ils ne comprennent pas la TVA, qui est déjà comprise dans le prix de vente. Ainsi, pour l’achat d’un bien de 250 000€ dans l’ancien, les droits de mutation s’élèveront à 20 000€, alors pour un bien neuf au même prix, l’acheteur ne devra verser que 7500€ de frais de notaire.
Fiscalité, dispositifs et aides de l’état
En achetant un logement neuf en tant que résidence principale ou secondaire, un acquéreur peut être exonéré de la taxe foncière pendant les 2 années suivant l’achèvement de la construction. L’exonération doit faire l’objet d’une demande et sera approuvée ou non localement par la commune ou collectivité où se situe le bien.
Si le bien acheté se situe en zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine), l’acquéreur bénéficie également d’une réduction de la TVA à 5,5% au lieu des 20% habituels.
Le PTZ
Le PTZ est un prêt à taux zéro réservé aux achats en immobilier neuf pour résidences principales, pour les primo-accédants ou les personnes n’ayant pas été propriétaires depuis au moins 2 ans. Comme son nom l’indique, c’est un prêt sans intérêts d’emprunt ni frais de dossier. Un PTZ peut financer jusqu’à 40% du prix d’achat du bien immobilier. Le prêt est soumis à une condition de ressources pour le demandeur.
La loi Pinel
Pour un acquéreur qui souhaiterait réaliser un investissement locatif en immobilier neuf, le dispositif de défiscalisation Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 42 000€ pour 300 000€ de prix d’achat maximum. Cette réduction d’impôt est indexée sur le prix d’achat du bien et le nombre d’années de mise en location de celui-ci:
|
Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
Ce dispositif est accessible sous certaines conditions : plafond de ressources pour le locataire, plafond de loyer pour le propriétaire, zone Pinel du logement (les logements neufs à Montpellier par exemple sont en zone A), plafond d’investissement de 300 000€ (et 5500€/m²) et 2 investissements par an.
Acheter neuf : les inconvénients
Effectivement, acheter un bien neuf comporte de nombreux avantages. Cependant il y a également quelques désagréments.
Le prix
Critère principal dans l’achat d’un logement, le prix est évidemment la première chose que l’on voit lors de la phase de recherche. Un bien immobilier neuf en 2022, maisons et appartements confondus, revient en moyenne à 4506€ le mètre carré, contre 3486€ dans l’ancien. Globalement, la tendance des prix du neuf oscille entre 15 et 25% de plus que l’ancien. À noter cependant que le prix neuf comprend la TVA, un emplacement de parking dans la majorité des cas, et les dernières normes de construction dont le coût des matériaux sont plus importants et sur répercutent donc sur le prix final.
L’achat sur plan et les délais de livraison
Cela concerne surtout l’achat en VEFA. En effet, lorsque l’on achète sur plan, il peut parfois être difficile de se projeter dans un lieu de vie sans une véritable notion des espaces, de l’exposition etc. Sans visiter et avoir le lieu palpable sous les yeux cela demande une certaine capacité d’imagination.
En outre, lorsqu’un contrat de réservation est signé pour l’achat d’un bien neuf à VEFA, il faut généralement attendre un an ou un an et demi avant d’avoir enfin les clés de son logement. De plus, le paiement s’effectuant en plusieurs étapes, l’acquéreur va devoir commencer à payer son bien sans pouvoir y habiter et, s’il est lui-même locataire, payer à la fois son loyer et les versements ponctuels dans le cadre de son achat immobilier.
Faillite du promoteur
Un inconvénient rare mais de taille. Il peut arriver qu’un promoteur immobilier, pour une raison ou une autre, déclare la faillite en plein milieu d’un chantier. Lorsque l’on choisit d’acheter un logement neuf sur plan, il est important de bien choisir son promoteur et de s’assurer de sa fiabilité. Il faut absolument vérifier que toutes les assurances et garanties nécessaires ont été souscrites. En particulier la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) qui, en cas d’impossibilité pour le promoteur de terminer la construction du programme immobilier, engagera la responsabilité de banque de celui-ci de financer l’achèvement du projet.
Acheter un logement neuf clé en main ou en VEFA
Après énumération des bons et mauvais côtés de l’immobilier neuf, faisons le point sur ce qu’est un logement neuf.
Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu'il a moins de 5 ans. Il peut s'agir :
- soit d'une construction nouvelle ;
- soit d'un immeuble ancien mais ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf.
Les travaux sont considérés fiscalement comme rendant le bien à l'état neuf, quand ils portent sur l'un des cas suivants au choix :
- la majorité des fondations ;
- la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- la majorité de la consistance des façades (hors ravalement) ;
- au moins 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre qui sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
impots.gouv.fr*
Logement neuf en VEFA
La VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, est l’acronyme que l’on donne à un immeuble qui n’est pas encore construit ou en cours de construction. Plus communément appelé “acheter sur plan”, la VEFA est une des pratiques les plus courantes de l’achat dans le neuf. Le principe est que l’acheteur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement de la construction. De même, le paiement du logement neuf est échelonné sur plusieurs phases de la construction :
- 5% de la somme sont versés en guise de dépôt de garantie avant la construction
- 30% de plus sont versés une fois les fondations terminées et après que la solidité de l’ouvrage ait été contrôlée par un expert
- 15% de plus lorsque l’ouvrage sort de terre
- 15% de plus lors de l’achèvement du dernier plancher haut
- 5% de plus lors de la mise hors d’eau (l’étanchéité de l’ouvrage a été expertisée)
- 10% de plus lors de la mise hors d’air (une fois les menuiseries et les cloisons posées et l’isolation assurée)
- 10% de plus lors de l’achèvement du second œuvre (installation électrique, chauffage, sanitaire, revêtements...)
- 5% de plus lorsque l’immeuble est achevé et que les derniers contrôles qualité sont effectués
- Et enfin les 5% restants sont versés au promoteur le jour de la remise des clés
Logement neuf achevé, ou “clé en main”
Un logement dit “clé en main” est un logement déjà construit. Pour être considéré comme neuf, la construction du logement doit avoir été achevée dans les 5 dernières années et le logement ne doit pas avoir été occupé. Le bien étant déjà construit, il peut être visité immédiatement pour vérification d’éventuelles malfaçons ou défauts de constructions.
En cas de volonté d’achat, une promesse de vente doit être signée, puis un acompte de 10% versé, et l’acheteur a un délai de rétractation de 10 jours.
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