Retard de livraison en VEFA : que faire ?

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 12 décembre 2022

[ mis à jour le 12 décembre 2022 ]

SOMMAIRE

Lorsque l’on achète un logement neuf en VEFA, on bénéficie de beaucoup de garanties et assurances diverses sur la construction, l’isolation etc. Il est difficile de prédire une date exacte de livraison du bien VEFA, c’est pourquoi on parle généralement de période de livraison annoncée en trimestre (4T2024 par exemple). Mais qu’en est-il des retards de livraison ? Quelles sont les causes, comment être dédommagé ? Objectivement, ces retards sont fréquents lors de la construction de programmes immobiliers neufs à Montpellier comme partout en France, mais ils souvent résolus à l’amiable.

Les causes d’un retard de livraison VEFA

Différents facteurs peuvent être cause d’un retard de livraison. Certaines de ces causes peuvent rendre le retard indemnisable, d’autres non (cas de force majeure, etc.). Dans un contrat VEFA, le promoteur comme l’acheteur peuvent négocier entre eux des clauses d’indemnisation ou , au contraire, d’exemption de pénalité.

La clause légitime de suspension du délai de livraison

Cette clause permet d’exonérer le promoteur du paiement d’indemnités dans certains cas de figure, si toutefois cela est dûment justifié. La durée d’un chantier immobilier s’étalant généralement sur de longs mois (entre 12 et 18 en moyenne pour un bâtiment collectif), les aléas du quotidien vont obligatoirement jouer.

Les intempéries sont un des motifs principaux de retard : grêle, neige ou fortes pluies menant à des inondations pendant le gros œuvre par exemple, auront fatalement un fort impact sur le bon déroulement du chantier. Cependant, les motifs de pluie et de vent ne sont pas recevables comme cause de retard si le chantier est déjà hors d’eau et hors d’air. La preuve doit être fournie pour justifier de tels retards avec les relevés météos des dates en question et les effets sur le chantier.

Il peut également arriver que l’une des entreprises employées sur le chantier ou un fournisseur entre en liquidation judiciaire et ne soit plus en mesure d’assurer son rôle dans la construction. Si nécessaire, cette éventualité pourra faire jouer la Garantie Financière d’Achèvement (GFA), qui prévoit qu’en cas d’impossibilité de la part du promoteur ou constructeur de mener à bout l’opération, son établissement bancaire s’engage à financer la construction jusqu’à son achèvement et ainsi garantit la livraison du bien.

Un retard de paiement de la part de l’acheteur ou du maître d’ouvrage est un des facteurs donnant droit au constructeur de suspendre le chantier, et donc décaler la date de livraison en conséquence.

Normalement, l’étude de terrain préalable est censée éviter cela, mais il peut arriver de tomber sur des vestiges archéologiques lors des travaux, de même que des poches de pollution. Si c’est le cas, des experts doivent être dépêchés sur place et le chantier devra essuyer un retard.

Des anomalies liées à l’acheminement des eaux ou de l’électricité sont aussi possibles, et non-imputables au constructeur puisqu’elles relèvent des compagnies concessionnaires.

Généralement, la clause comprend en outre les actes de vandalisme et autres dégradations, ainsi que les accidents de chantier dont pourraient être victimes les employés sur le site des travaux.

Enfin la grève, générale ou spécifique au secteur du bâtiment ou des professions exerçant sur le chantier, fait partie des motifs souvent cités.

© JU.STOCKER - shutterstock
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Les pénalités de retard de livraison en VEFA

Si la cause du retard de livraison ne figure pas dans la clause légitime de suspension stipulée dans le contrat de vente et que le promoteur ne peut pas produire de justification quant au manquement de son engagement, l’acquéreur peut alors faire valoir ses droits et demander une indemnisation.

Cependant, celui-ci doit bien faire attention à la signature du contrat qu’une clause de pénalités de retard soit bien présente. En effet, n’étant pas obligatoires, les pénalités de retard ne sont pas systématiquement incluses dans le contrat proposé par le promoteur. Il faut alors négocier avec celui-ci pour rajouter ce dédommagement au contrat avant la signature.

Généralement, les pénalités de retard correspondent à environ 1/3000e du prix d’achat du logement neuf par jour de retard. Elles sont exigibles à partir de 30 jours de retard sur la date de livraison convenue. À noter que le contrat peut également prévoir des pénalités de retard de paiement si l’acheteur ne respecte pas ses engagements.

En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.”

Article R231-14 du Code de la cosntruction et de l’habitation, legifrance.gouv.fr

Si le contrat de vente en VEFA ne précise pas de clause d’indemnisation en cas de retard de livraison, l’acheteur peut tout de même s’en remettre au droit commun et demander des dommages & intérêts, mais comme souvent en justice cela prendra du temps et il aura besoin de prouver : la responsabilité du promoteur/constructeur dans le retard, l’existence d’un préjudice subi (financier, moral ou de jouissance), et le lien de causalité entre les deux.

Dans tous les cas pour lancer la démarche d’indemnisation, il faut soit envoyer un courrier de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, soit faire constater par un huissier qualifié le retard de livraison.

La plupart du temps, les litiges sont résolus à l’amiable par les deux parties. Il est normal qu’un acheteur demande compensation pour le retard accumulé de la livraison de son bien VEFA, comme il est normal qu’un promoteur ou constructeur puisse se dédouaner si ledit retard découle d’un facteur hors de son contrôle.

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