Quartier Aiguelongue à Montpellier : un endroit où il fait bon vivre

Hervé Koffel

le 07 décembre 2022

[ mis à jour le 07 décembre 2022 ]

Le titre de métropole la plus dynamique de France ne s’obtient pas à la légère, et Montpellier relève chaque année le défi de répondre à la demande croissante de logements neufs stimulée par une démographie toujours en courbe montante. Les quartiers comme Aiguelongue font partie des zones très prisées par les promoteurs immobiliers, et accueille un nombre important de programmes immobiliers neufs.

Tour d’horizon du quartier Aiguelongue à Montpellier

Situé au nord de Montpellier, le quartier Aiguelongue abrite environ 10 000 habitants pour une surface de 4,1 km². Globalement, c’est un quartier très résidentiel et parsemé d’espaces verts.

L’est et le nord du quartier sont délimités par le Lez, qui longe Aiguelongue de bas en haut et dont les rives sont parsemés d’espaces verts. À l’ouest, l’Avenue Agropolis et l’Avenue du Val de Montferrand marquent la frontière avec le quartier Vert-Bois tandis que le sud d’Aiguelongue est délimité par l’Avenue de la Justice de Castelnau.

Aiguelongue est idéalement placé entre le quartier des Beaux-Arts au sud qui le sépare de l’hypercentre, le quartier Vert-Bois/Hôpitaux-Facultés à l’ouest qui le met à portée des universités, et Castelnau-le-Lez à l’est, 2ème commune de la métropole montpelliéraine.

Le quartier accueille un certain nombre d’établissements scolaires :

• Crèche Petit Prince du Boutonnet ;
• Crèche l’Ostal Dels Pichonets ;
• École maternelle Luis de Camoens ;
• Écoles élémentaires Jules Ferry & Sigmund Freud

Plan du quartier Aiguelongue

©Google 2022

Quartier Aiguelongue à Montpellier : Tout le monde y trouve son compte

Étudiants, jeunes actifs, familles avec enfants... tout le monde trouvera chaussure à son pied à Aiguelongue. En effet, le quartier dispose d’un emplacement très avantageux puisqu’il est au milieu de tout. À l’est, l’Université Paul Valéry Montpellier III est longée par l’Avenue du Val de Montferrand. On peut la rejoindre avec le bus 15 qui longe par le sud ou le 10 qui traverse le quartier.

Au nord, on peut rejoindre AgroParis Tech et l’ENSA avec la Navette 13 qui mène à la fondation Agropolis. Un quartier idéal pour les étudiants puisque proche des universités et établissements d’enseignement supérieur et de formation, en plus d’avoir l’hypercentre de Montpellier à portée de main. En effet, la ligne de tramway L2 qui dessert Aiguelongue par le sud met le quartier à 9 minutes de tram de la Place de la Comédie.

Les jeunes actifs y trouveront aussi leur compte, étant donné que le quartier Aiguelongue est limitrophe de Castelnau-le-Lez, 2ème commune de la métropole et 2ème bassin d’emploi le plus important. En effet on y recense environ 2830 entreprises et près de 9500 emplois. La commune est accessible via le tramway 2 également et la traverse par le centre sur l’artère principale.

Quant aux familles, les nombreuses écoles bien réparties dans le quartier ainsi que les aires de jeux parmi les nombreux espaces verts du coin. De plus, l’essentiel des commerces et services du quotidien sont dans le quartier même ou proche.

Le poumon vert de Montpellier

Une des qualités non négligeables d’Aiguelongue est sans nul doute la présence importante d’espaces verts. Certains longent le Lez, comme le Parc du Domaine du Méric au sud-est ou encore la Réserve du Lez au nord-est. À côté de cette dernière, au septentrion du quartier se trouve le Parc de Lunaret accueillant le zoo de Montpellier qui s’étend sur 80 hectares d’est en ouest. Il est séparé du Bois de Montmaur par l’Avenue Agropolis à l’ouest.

L’immobilier neuf dans le quartier Aiguelongue

Aiguelongue est un quartier avec une très forte tension locative. En effet, 67% des résidents du quartier sont locataires. En outre, avec la croissance démographique de la ville chaque année, les promoteurs immobiliers ont vu juste en se positionnant dans le quartier Aiguelongue. Les projets urbains se multiplient, de même que les programmes immobiliers neufs qui sortent de terre chaque année pour répondre à la demande croissante.

© Bouygues Immobilier

Avec une moyenne d’âge des habitants de 38 ans, la population du quartier est relativement jeune. On y trouve une majorité de jeunes actifs, généralement en couple (54%), mais aussi des étudiants et des familles jeunes. La plupart des actifs du quartier sont des cadres.

La demande varie donc en termes de typologie et toutes les surfaces trouveront client. Le quartier Aiguelongue fait partie des quartiers avec le plus d’opérations immobilières en cours actuellement : pas moins de 8 programmes neufs, proposant des logements du studio au T4. On y trouve des T3 à partir de 300 000€.

Investir en loi Pinel dans le quartier Aiguelongue

Avec une telle demande et des projets de programmes neufs qui se multiplient, les opportunités pullulent pour l’investissement Pinel à Aiguelongue.

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation visant à accorder une réduction d’impôt à un investisseur qui achète un bien neuf et le met en location pour un certain nombre d’années. Pour bénéficier de cette niche fiscale, des conditions se doivent d’être remplies.

• Le bien acheté doit être neuf ou en VEFA et situé dans une zone Pinel éligible (ici, zone A pour Montpellier intra-muros) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) ;
• Le bien doit être loué nu, et pour une période de 6, 9 ou 12 ans (sur laquelle sera calculée la réduction d’impôt) ;
• Propriétaire et locataire sont tenus à des plafonds. Plafond de loyer pour l’un, plafond de ressources pour l’autre, définis tous deux par les barèmes de la zone Pinel ;
• Un maximum de 2 investissements Pinel sont autorisés par an, dans la limite de 300 000€ et 5500€/m². Si un bien est au-delà de ces plafonds, le surplus ne bénéficiera pas de défiscalisation.

Les réductions d’impôts accordées seront alors un pourcentage du prix d’achat du bien. Plus la période de location sera longue, plus le pourcentage sera haut.

Or, la loi Pinel va voir ses taux baisser à partir de 2023 pour laisser la place à son successeur, le Pinel+. Le dispositif Pinel classique restera effectif jusqu’à fin 2024 avec des taux progressivement réduits pour enfin disparaître totalement au 1er janvier 2025.

Cependant, investir en Pinel+ permettra de bénéficier des taux pleins du Pinel classique. Les conditions d’éligibilité sont les mêmes, mais le nouveau dispositif se veut plus écologique et privilégiera le confort d’usage avec des surfaces minimales revues, l’obligation de double exposition à partir du T3 ou encore le respect de la norme RE2020. Cependant, les logements neufs situés dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPPV) pourront outrepasser les nouvelles conditions et bénéficieront tout de même des taux pleins de l’ancien Pinel.

Aiguelongue fait partie des quartiers les plus intéressants pour un investissement locatif avec la loi Pinel, puisqu’il réunit 3 facteurs importants : demande locative forte, emplacement avantageux, et c’est l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il sera donc possible d’investir en Pinel+ à Aiguelongue et profiter des taux maximum sans contraintes supplémentaires.

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