Zoom sur le quartier Estanove à Montpellier
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Tour d’horizon du quartier Estanove
- Plan du quartier Estanove
- Quartier Estanove : étudiants et familles se côtoient
- La Cité Créative, projet ambitieux et cœur battant du quartier Estanove
- L’immobilier neuf du quartier Estanove
- Quartier Estanove, pionnier de l’immobilier durable à Montpellier
- Investir en loi Pinel dans le quartier Estanove
Montpellier, ville la plus dynamique de France, affiche une démographie en constante croissance depuis les années 60. Chaque année, de plus en plus de résidents viennent déposer leurs valises dans la métropole que l’on surnomme “La Surdouée”. Les projets urbains y sont donc nombreux, tout comme les programmes immobiliers neufs montpelliérains qui sortent de terre pour accueillir les nouveaux habitants. Le quartier Estanove fait partie des quartiers dynamiques du moment, qui enchaîne les aménagements.
Tour d’horizon du quartier Estanove
Situé au sud-ouest de Montpellier à 2km de la Place de la Comédie, Estanove est un quartier résidentiel d’un peu plus de 7800 habitants, et d’une surface de 1,4km². Les 26 hectares du Parc Montcalm siègent en son centre, comme l’un des plus grands espaces verts de la ville.
La limite septentrionale du quartier se trouve à la jonction de la route de Laverune et de l’Avenue de la Croix du Capitaine. À l’ouest et à l’est, le Boulevard Paul Valéry, l’Avenue de Toulouse convergent tous deux au sud sur la Place Flandres Dunkerque, qui marque la frontière méridionale d'Estanove. Le bout de l’Avenue de Toulouse à l’est délimite le quartier au début de l’Avenue Georges Clémenceau qui court jusqu’au centre-ville.
Plan du quartier Estanove
Quartier Estanove : étudiants et familles se côtoient
Articulé autour du Parc Montcalm, le quartier Estanove à Montpellier fourmille de ruelles résidentielles qui serpentent ici et là. La présence de plusieurs établissements scolaires est un véritable atout pour un quartier qui se veut familial :
- École primaire Winston Churchill
- École primaire Jeanne Moreau
- École primaire Calandreta Dau Chivalet
- École Montessori bilingue
Il y a ici de quoi scolariser un grand nombre de petits montpelliérains.
Côté transports, le bus 17 traverse le quartier et mène à la gare St Roch en 14 minutes. De là, il suffit de marcher 5 minutes pour atteindre la Place de la Comédie. Le bus 11 longe également Estanove par l’Avenue de la Croix du Capitaine. Un arrêt de tramway de la ligne 2 se trouve non loin, à Croix d’Argent au-delà de l’Avenue de Toulouse.
Le quartier Estanove à Montpellier est aussi très attractif pour les étudiants. On y trouve notamment une Cité Universitaire ainsi que divers établissements d’enseignement et de formation supérieure :
- ESJ Pro, École Supérieure de Journalisme de Montpellier ;
- ETPA, École du Jeu Vidéo ;
- ESMA, École Supérieure des Métiers Artistiques ;
- IPESAA, École d’Arts Appliqués ;
- Ciné Créatis, école de cinéma ;
- École de Gendarmerie ;
- École de l’art du tatouage ;
- Compagnie Maritime...
La Cité Créative, projet ambitieux et cœur battant du quartier Estanove
Début 2019 a été lancé un grand projet d’aménagement dans le quartier Estanove à Montpellier. En lieu et place de l’ancienne EAI (École de l’Application de l’Infanterie) trônera la Cité Créative. Ce projet de taille s’étale sur 30 000m² dédiés aux industries culturelles et créatives, avec environ 21 hectares d’espaces verts paysagers prévus.
La Cité Créative comptera également à terme environ 2500 logements neufs, 1 groupe scolaire, une crèche, le Campus Créatif regroupant plusieurs établissements d’enseignement supérieur (qui sont déjà cités plus haut : ESJ, ETPA, ESMA, IPESAA, Ciné Créatis) et un tiers lieu culturel (la Halle Tropisme). La dernière phase du projet, prévue pour 2023 est “Le Cocon”, un bâtiment de 4000m² avec salle de spectacle, studios de danse et de son, restaurant, galerie d’art et bureaux.
L’immobilier neuf du quartier Estanove
Les nouveaux projets d’aménagement urbain ainsi que la population croissante du quartier ne font que renforcer son attractivité. Plus de 48% des résidents du quartier Estanove sont locataires, et ce mélange d’étudiants et de famille fait baisser la moyenne d’âge à 42 ans. La tension locative dans la ville de Montpellier se répercute sur tous les quartiers, la demande étant très forte en permanence, il est donc évident que les promoteurs immobiliers investissent le quartier Estanove pour y mener à bien de nombreux projets.
En effet, Estanove faisant partie des quartiers d’importants projets urbains, c’est également la zone avec le plus de programmes immobiliers neufs actuellement en projet. Pas moins de 11 programmes neufs à Estanove sont en cours de commercialisation. Du studio au T5, des logements sociaux aux appartements de luxe, on trouve toutes les typologies dans l’immobilier neuf du quartier Estanove. Étant donné la population de la zone, la demande pour tous types de surface est bien présente, ce qui représente une opportunité d’investissement à ne pas négliger. De plus, de nombreuses résidences neuves signifie un choix bien plus important de logement.
Quartier Estanove, pionnier de l’immobilier durable à Montpellier
De plus, le quartier accueillera l’un des premiers programmes neufs éligibles à la loi Pinel+ à Montpellier. Il sortira de terre au cœur de la Cité Créative et disposera de 75 logements neufs de 2 à 5 pièces, avec une architecture originale évoquant le travail de l’espagnol Gaudi au XIXème siècle. L’ensemble joue sur les volumes et ouvertures et propose des appartements traversants conformes à la norme RE2020. De par cette norme, le programme témoignera d’une performance énergétique au nec plus ultra et d’une isolation thermique sans précédent.
Pour habiter comme pour investir, l’immobilier neuf dans le quartier Estanove à Montpellier offre un large choix de logements de toutes typologies pour différents projets. Avec un marché aussi tendu, les opportunités multiples comme celles-ci se font rares et c’est en cela qu’Estanove se démarque des autres quartiers montpelliérains.
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Investir en loi Pinel dans le quartier Estanove
Bien évidemment, le quartier Estanove étant un quartier fort demandé, tous les programmes neufs qui s’y construisent sont aux dernières normes et éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel, voire même Pinel+ désormais. Studio ou 2-pièces pour les étudiants et jeunes actifs, T4 et plus pour les familles, ce ne sont pas les solutions qui manquent pour un investissement locatif à Estanove.
Mais le dispositif Pinel n’est pas automatique, il y a tout de même des conditions à remplir. Tout d’abord, le bien acquis par l’investisseur doit nécessairement être neuf ou en VEFA, et être situé dans une zone éligible au dispositif (Montpellier est en zone A) ou un quartier prioritaire de la politique de la ville. Il doit être mis en location pendant une certaine période : 6, 9 ou 12 ans. Selon la zone Pinel du bien, le locataire devra être en-dessous du plafond de ressources Pinel relatif à celle-ci. Il en va de même pour le propriétaire qui sera, lui, tenu à un plafond de loyer défini par cette même zone. Enfin, ne sont autorisés que deux investissements Pinel par an, avec un plafond de 300 000€ et 5500€/m².
