Achat VEFA : Déroulement du projet et de la transaction
Hervé Koffel
SOMMAIRE
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), aussi appelée “achat sur plan”, consiste à acheter un appartement ou une maison qui n’ont pas encore été construits. C’est une pratique très répandue puisqu’elle permet aux promoteurs de financer petit à petit la construction grâce aux apports réguliers des acheteurs.
”Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil :
"La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. " (Article L261-1 du Code de la construction et de l’habitation)
Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil :
"La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. " (Article L-263-3 du Code de la construction et de l’habitat)
Legifrance.gouv.fr
Comme le stipule l’article de loi, le promoteur s’engage par contrat à livrer, à la date convenue, l’ouvrage conforme et propre à l’occupation. Lors d’un achat en VEFA, le transfert de propriété se fait au fur et à mesure de la complétion des travaux, jusqu’à ce que le bâtiment soit terminé. Suite à quoi la propriété totale du bien est acquise par l’acheteur.
Les étapes du déroulement d’un achat en VEFA
La réalisation d’une opération immobilière et sa vente en VEFA passe par un long processus de plusieurs étapes.
Avant la commercialisation
Tout d’abord, le promoteur doit effectuer une prospection foncière. C’est-à-dire rechercher un terrain à vendre et réaliser des études de constructibilité. Cette première étape peut déjà s’avérer compliquée, et affecter l’offre en immobilier neuf à Montpellier par exemple, où le foncier se fait de plus en plus rare. Une fois le terrain trouvé, le promoteur immobilier réserve le foncier via un sous-seing privé. Il dépose ensuite la demande de permis de construire auprès de la mairie de la commune où se situe le terrain.
En moyenne, 3 à 6 mois seront nécessaires pour obtenir la validation du permis de construire. Une fois que celui-ci est accordé, l’autorisation est alors affichée sur le terrain et ceux qui souhaitent déposer un recours pour contester le permis disposent de 2 mois à partir de la date d’affichage pour le faire.
La personne qui dépose le recours doit prouver son intérêt à agir, ou risquer une amende de 10 000€. Les contestataires sont généralement des voisins directs qui auraient des conséquences sur la jouissance de leur bien de leurs conditions d’occupation etc.
Pendant et après la commercialisation
Si aucun recours n’est retenu, alors le permis est purgé et le promoteur peut débuter la phase de commercialisation et sa période de promotion publicitaire sur le programme neuf afin d’attirer les acheteurs et investisseurs. Ainsi donc les acquéreurs signeront leurs contrats de réservation en VEFA et, une fois 50% des logements de l’ensemble réservés, la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) est accordée par la banque du promoteur.
Les acquéreurs peuvent alors signer l’acte authentique de vente chez le notaire et ainsi déclencher la première tranche de paiement. La construction de l’opération démarre et durera en moyenne entre 12 et 18 mois. À la livraison du bien, la conformité de celui-ci est contrôlée, l’acheteur peut émettre des réserves et constater des malfaçons et autres défauts de construction et ainsi faire jouer les différentes garanties liées à l’achat d’un bien neuf en VEFA (décennale, biennale...).
Déroulement du paiement d’un logement en VEFA
Comme dit plus haut, le transfert de propriété s’effectue au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Pour le paiement du bien, il s’agit du même principe : celui-ci s’échelonne sur différentes étapes, correspondant à des moments clés des travaux.
- Les premiers 5% du prix total du bien sont réglés en guise de dépôt à la signature de l’acte de vente ;
- 30% de plus sont versés une fois les fondations terminées et la solidité de l’ouvrage contrôlée ;
- 15% supplémentaires sont réglés lorsque l’ouvrage sort de terre et que le plancher haut du rez-de-chaussée est achevé ;
- 15% lorsque les murs porteurs s’élèvent et que l’ouvrage prend forme ;
- À la mise hors d’eau, lorsque l’ouvrage est déclaré étanche et après expertise de la toiture et de la charpente, on rajoute à nouveau 5% ;
- 10% sont versés lors de l’achèvement des cloisons, menuiseries et de la mise hors d’air ;
- 10% quand le second œuvre est achevé et que les systèmes électriques, sanitaires et de chauffage sont installés ainsi que les peintures et revêtements ;
- Enfin, les derniers 10% sont versés lors de l’achèvement de l’immeuble et après les derniers contrôles qualité, puis à la remise des clés le jour de la livraison du bien par le promoteur.
Les garanties de la VEFA
Un des nombreux avantages d’un achat en VEFA est qu’un certain nombre de garanties y sont associées pour protéger l’acheteur :
- La GFA (Garantie Financière d’Achèvement), valable jusqu’à la livraison du bien, engage l’établissement bancaire du promoteur immobilier de sorte que, si ce dernier ne peut continuer la construction pour une raison quelconque, la banque sera tenue d’assurer le financement de la construction jusqu’à son achèvement ;
- La décennale, valable jusqu’à 10 ans après réception des travaux ainsi que l’assurance dommages-ouvrage qui lui est associée, couvrent les dommages qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage (fissures, défauts d’étanchéité...) et dédommagent totalement la réparation de ceux-ci ;
- La biennale, valable jusqu’à 2 ans après réception des travaux, garantit le bon fonctionnement des équipements et menuiseries de type portes, volets, fenêtres ou encore cloisons mobiles ;
- La garantie de parfait achèvement, valable 1 an après réception des travaux, entre en jeu lorsque des défauts de conformité ou des malfaçons apparentes sont constatées et signalées à la livraison du bien ;
- La garantie phonique, valable 1 an après réception des travaux, assure une isolation phonique optimale du logement.
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