LMNP Non Géré : Comprendre, Investir et Gérer soi-même son bien

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 03 août 2023

[ mis à jour le 03 août 2023 ]

SOMMAIRE

Le monde de l'immobilier offre une multitude d'opportunités pour ceux qui cherchent à investir et à générer des revenus locatifs. L'une de ces opportunités est le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), une option populaire en France pour les particuliers qui souhaitent louer un bien immobilier meublé. C’est pourquoi nombre de promoteurs immobiliers construisent aujourd’hui des programmes neufs LMNP sous la forme de résidences de service (résidence étudiante, senior, d’affaires...).

Le statut LMNP se distingue par sa flexibilité et ses avantages fiscaux, qui peuvent le rendre particulièrement attrayant pour ceux qui cherchent à diversifier leurs investissements. Cependant, pour tirer pleinement parti de ces avantages, il est essentiel de bien comprendre comment fonctionne le LMNP et comment l'adapter à sa situation et à ses objectifs personnels.

Le LMNP "non géré" est une option où le propriétaire choisit de gérer lui-même son bien immobilier, sans passer par une société de gestion professionnelle. Cela signifie qu'il est responsable de toutes les tâches liées à la location du bien, de la recherche de locataires à l'entretien de la propriété.

Dans cet article, nous allons explorer en détail ce que signifie d’avoir le statut de LMNP non géré, les avantages et les inconvénients de ce statut, et comment maximiser vos chances de succès en tant que LMNP non géré.

Qu'est-ce que le statut LMNP

Avant de se pencher sur le LMNP non géré, il convient tout d’abord de revenir sur ce qu’est le statut LMNP et ce qu’il implique. Ce dispositif fiscal permet de bénéficier de réductions d’impôt par le biais d’un investissement locatif dans un bien meublé. Ce bien peut être ancien ou faire partie d’un programme immobilier neuf comme une résidence étudiante ou senior par exemple.

Les critères pour obtenir le statut LMNP

Pour être éligible au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), plusieurs critères doivent être respectés.

Premièrement, le bien immobilier concerné doit être meublé - c'est-à-dire qu'il doit comporter tous les meubles et équipements nécessaires à une utilisation normale du logement.

Deuxièmement, le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.

Enfin, les revenus locatifs tirés de l'activité de location meublée doivent être inférieurs à 50% des revenus globaux du foyer fiscal, et ne doivent pas dépasser 23 000€ par an.

Les avantages du statut LMNP

Avantages fiscaux : Le principal avantage du statut LMNP est d'ordre fiscal. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui peut être moins imposée que celle des revenus fonciers. De plus, si les recettes annuelles ne dépassent pas un certain seuil, le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire pour frais.

Lorsque l’on achète pour louer en LMNP, on peut également récupérer la TVA sur son achat et être totalement exonéré de celle-ci au bout de 20 ans de location. De plus, le LMNP est compatible avec le report du déficit foncier.

Flexibilité dans la gestion du bien : En tant que LMNP non géré, le propriétaire a un contrôle total sur la gestion de son bien. Il peut choisir les locataires, fixer le loyer, et décider de toutes les questions d'entretien et de réparation.

lmnp non géré – un homme pose la main sur une maquette de maison
© PaeGAG - shutterstock

LMNP non géré ou LMNP géré, quelles différences ?

Les différences principales

La différence principale entre un LMNP non géré et un LMNP géré réside dans la façon dont le bien immobilier est géré. Dans le premier cas, le propriétaire s'occupe lui-même de toutes les tâches liées à la gestion de la propriété.

Cela comprend la recherche de locataires, la collecte des loyers, l'entretien et la réparation du bien, la gestion des litiges, etc. En revanche, dans le cas du LMNP géré, toutes ces tâches sont déléguées au gérant du bâtiment ou de la résidence de service avec qui le bail est signé.

Les avantages et les inconvénients de la gestion personnelle

La gestion personnelle du bien offre plusieurs avantages. Tout d'abord, elle donne un contrôle total sur le bien et permet de personnaliser la gestion en fonction de ses préférences et de ses besoins.

Il en va de même pour la revente du bien : un bien en LMNP non géré n’implique pas d’engagement de location comme le LMNP géré qui doit être loué pendant 9 ans minimum avant de pouvoir être remis en vente.

Ensuite, elle permet d'économiser les frais de gestion qui seraient normalement payés à une société de gestion. Le choix du locataire revient également au propriétaire.

Cependant, la gestion personnelle comporte également des inconvénients. Elle demande du temps, des compétences et des efforts. Le propriétaire doit se tenir au courant des règles et des lois applicables, gérer les relations avec les locataires, effectuer des réparations et de l'entretien, etc.

De plus, à l’image d’une location classique, les loyers ne seront touchés que lorsque le bien est occupé alors qu’une location en LMNP géré permet de récolter 100% des loyers sur toute la durée du bail. Cependant, des solutions d’assurances et de gestion professionnelle existent pour couvrir les risques d’une location LMNP non gérée.

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Quand choisir l'option non gérée

L'option non gérée peut être appropriée si vous avez du temps à consacrer à la gestion du bien et si vous avez l'envie et les compétences pour le faire. Elle peut également être une bonne option si vous cherchez à maximiser vos revenus locatifs en économisant sur les frais de gestion. Cependant, elle exige une bonne connaissance du marché locatif et des règles applicables, ainsi qu'une volonté de gérer les problèmes qui peuvent survenir.

lmnp non géré – un couple fait une demande de prêt pour acheter un logement LMNP
© tsyhun - Shutterstock

Fiscalité du LMNP non géré

Géré ou non, un bien loué en LMNP bénéficie des mêmes conditions et avantages fiscaux.

Le régime fiscal du LMNP

La fiscalité est l'un des principaux avantages du statut de LMNP. Les revenus provenant de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui peut être moins taxée que celle des revenus fonciers.

Il existe deux régimes fiscaux possibles pour le LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si les recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures à un certain seuil. Il offre un abattement forfaitaire pour frais de 50%, mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni d'amortir le bien.

Si les recettes dépassent le seuil, ou si le propriétaire choisit de le faire, le régime réel s'applique. Ce régime permet de déduire toutes les charges réelles liées à l'activité de location, ainsi que d'amortir le bien et les travaux.

Les charges déductibles

Dans le cadre du régime réel, toutes les charges réelles liées à l'activité de location sont déductibles. Cela inclut notamment les frais de gestion et d'entretien, les intérêts d'emprunt, les taxes et les charges de copropriété, l'assurance, etc. Cela permet de réduire le revenu imposable et donc l'impôt à payer.

L'amortissement en LMNP

L'autre grand avantage fiscal du régime réel en LMNP est la possibilité d'amortir le bien immobilier. L'amortissement est une charge déductible qui correspond à la dépréciation du bien due à l'usure et au temps. Il permet de déduire une partie du coût du bien de ses revenus chaque année, sur une période qui dépend de la nature du bien (généralement de 25 à 40 ans pour un immeuble). Cela permet de réduire encore davantage le revenu imposable et l'impôt à payer.

Les étapes pour louer en LMNP non géré

Les démarches administratives

Pour devenir un LMNP non géré, la première étape est de faire une déclaration d'activité en tant que loueur en meublé non professionnel auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette déclaration doit être accompagnée d'un certain nombre de documents, dont une copie de la pièce d'identité, une copie de la déclaration d'achat du bien, etc.

Une fois cette déclaration faite, vous obtiendrez un numéro SIRET et vous serez inscrit au répertoire SIRENE de l'INSEE. Vous devrez également déclarer vos revenus locatifs à l'administration fiscale, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

lmnp non géré – une femme s'occupe des documents administratifs pour sa location en LMNP
© fizkes - shutterstock

La mise en place de la location

La deuxième étape est la mise en place de la location. Cela inclut la recherche de locataires, la fixation du loyer, la rédaction du bail, l'état des lieux, etc. Il est important de veiller à respecter les règles en vigueur concernant la location meublée, notamment en ce qui concerne le contenu du bail, les conditions de location, les droits et les obligations des locataires et du propriétaire, etc.

La gestion quotidienne du bien

Enfin, une fois la location mise en place, vous devrez gérer au quotidien le bien. Cela comprend la collecte des loyers, l'entretien et les réparations, la gestion des éventuels litiges avec les locataires, etc. Il peut être judicieux d’employer les services d’une société de gestion professionnelle pour gérer la location quotidiennement, et de souscrire à une assurance pour couvrir les éventuels loyers impayés par exemple.

Il est également important de suivre l'évolution des lois et des règles applicables à la location meublée, afin de rester en conformité et d'éviter les erreurs qui pourraient avoir des conséquences financières ou juridiques. Cette gestion peut être exigeante en temps et en efforts, mais elle est aussi l'occasion de développer des compétences en gestion immobilière et d'optimiser la rentabilité de votre investissement.

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