Accession à prix maîtrisé : la propriété à portée de main

Hervé Koffel

le 01 août 2023

[ mis à jour le 15 janvier 2024 ]

L'accession à la propriété est un rêve que beaucoup de personnes nourrissent, souvent considéré comme une étape clé de la vie et un signe tangible de stabilité financière. Cependant, avec la flambée des prix de l'immobilier et des taux partout en France, ce rêve peut sembler hors de portée pour de nombreux ménages à revenus modestes ou intermédiaires. Heureusement, des dispositifs comme l'accession à prix maîtrisé existent pour aider à surmonter ces obstacles et rendre la propriété plus accessible.

L'accession à prix maîtrisé est un dispositif mis en place par les collectivités locales, qui permet aux ménages remplissant certains critères d'acquérir un logement neuf à un prix inférieur à celui du marché. Son entrée en vigueur a été votée dans la Loi n°2013-569 du 1er juillet 2013 par le gouvernement. Son objectif principal est d'offrir l'opportunité à des personnes aux revenus modestes ou intermédiaires de devenir propriétaires, tout en stimulant la construction de logements neufs et en contribuant à une politique d'aménagement urbain équilibrée.

Dans cet article, nous allons explorer en détail le concept d'accession à prix maîtrisé, son fonctionnement et ses avantages. Le but est de fournir une vision claire et complète de cette option d'accession à la propriété, et de démontrer comment elle peut aider à rendre l'achat de sa résidence principale accessible à tous.

Accession à prix maîtrisés : contexte et nécessité

L'accession à la propriété a toujours été un symbole d'accomplissement personnel et de sécurité financière. Pourtant, au cours des dernières décennies, le coût des logements a considérablement augmenté dans de nombreuses régions, dépassant souvent la croissance des revenus moyens. Ainsi, pour de nombreux ménages à revenus modestes ou intermédiaires, l'achat d'un logement est devenu de plus en plus compliqué.

De plus, l'évolution des prix immobiliers n'est pas uniforme et certaines zones, en particulier les grandes villes et leurs agglomérations, connaissent des hausses de prix plus importantes. Cela peut entraîner une gentrification, où seuls les ménages à revenus élevés peuvent se permettre d'acheter des propriétés, tandis que ceux à revenus plus modestes sont souvent contraints de déménager dans des zones moins chères, souvent plus éloignées.

Dans ce contexte, les collectivités locales ont mis en place des programmes d'accession à prix maîtrisé pour aider à atténuer ces problèmes. Ces programmes visent à rendre la propriété plus accessible aux ménages à revenus modestes, dynamiser la construction de programmes neufs pour étoffer l’offre de logement, mais également à favoriser la mixité sociale. En fixant le prix des logements en dessous du marché, ces programmes permettent à plus de personnes d'accéder à la propriété, tout en contribuant à une politique d'aménagement urbain plus équilibrée.

Les initiatives d'accession à prix maîtrisé ne se limitent pas seulement à la création d'une société plus égalitaire, elles sont aussi une réponse pragmatique à une situation économique changeante. Ces programmes aident à construire des communautés diversifiées et résilientes et contribuent à prévenir la création de "ghettos de riches" ou de zones de pauvreté.

L'accession à prix maîtrisé, comment ça marche ?

Pour comprendre comment cela fonctionne, il est essentiel de se pencher sur les critères d'éligibilité, le calcul du prix maîtrisé, et le type de logements disponibles.

Critères d'éligibilité

Pour être éligible à l'accession à prix maîtrisé, un ménage doit remplir certains critères. Ces critères peuvent varier en fonction des collectivités locales, mais voici les 5 principaux :

• L’acheteur ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus, basés sur la taille et la composition du ménage. Les plafonds de ressources varient selon la zone géographique, à l’image des plafonds de la loi Pinel.
• L’acheteur doit obligatoirement être une personne physique.
• L’acheteur doit être primo-accédant, ou ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 24 mois.
• L’acheteur s’engage à occuper le bien à titre de résidence principale pour une durée minimum de 5 à 10 ans selon les localités, et ne doit pas revendre son bien durant cette période.
• Le bien acheté doit être neuf ou en VEFA, éligible au dispositif d’accession à prix maîtrisés.

Parfois, d'autres facteurs peuvent également être pris en compte, tels que le fait d'être locataire dans la commune ou dans la région, ou de travailler localement.

Calcul du prix maîtrisé

Le prix d'un logement à prix maîtrisé est déterminé par la collectivité locale, en fonction de divers facteurs, dont le coût de la construction, le prix du terrain, et les objectifs sociaux de la collectivité.

Le prix est généralement fixé de manière à être abordable pour les ménages à revenus vmodestes ou intermédiaires, tout en garantissant la viabilité économique du projet pour le promoteur.

Type de logements en accession maîtrisée

Les logements à prix maîtrisé sont généralement des logements neufs, construits dans le cadre de projets de développement résidentiel, de Z.A.C etc. Ils peuvent être de différentes tailles, allant des studios aux appartements familiaux plus grands.

En outre, ces logements doivent respecter certaines normes de qualité, notamment en termes de performance énergétique et de confort. Ils doivent être certifiés RT2012 minimum.

Il est important de noter que les règles spécifiques d'éligibilité, de calcul du prix et de qualité des logements peuvent varier d'une collectivité à l'autre, en fonction des politiques locales et des ressources disponibles. Il est donc recommandé de consulter les informations fournies par la collectivité locale pour comprendre les détails spécifiques de leur programme d'accession à prix maîtrisé.

Les avantages de l'accession à prix maîtrisé

L'accession à prix maîtrisé est une option qui mérite d'être envisagée pour les personnes aux revenus intermédiaires qui cherchent à acheter leur premier logement.

Avantages financiers: L'un des principaux avantages de l'accession à prix maîtrisé est, bien sûr, l'aspect financier. Les prix des logements à prix maîtrisé sont aménagés à la baisse pour que des ménages qui n'auraient autrement pas les moyens d'acheter un logement puissent devenir propriétaires. De plus, certains logements éligibles sont en zones ANRU et l’acquéreur peut donc bénéficier d’une TVA réduite à l’achat, à 5,5% ou 7% au lieu de 20%.

Diversité sociale : L'accession à prix maîtrisé contribue à favoriser la mixité sociale en permettant à des personnes de différentes tranches de revenus d'accéder à la propriété. Cela peut aider à éviter la création de quartiers résidentiels exclusivement réservés aux ménages à haut revenu et à favoriser l'intégration sociale.

Qualité et performance énergétique des logements : Les logements à prix maîtrisé sont souvent des logements neufs, ce qui signifie qu'ils respectent les normes de construction modernes (RT2012 ou RE2020) et ont généralement une excellente performance énergétique. Cela peut se traduire par des coûts d'énergie plus faibles et un meilleur confort de vie pour les habitants (isolation, double vitrage, système de chauffage économique...).

En somme, l'accession à prix maîtrisé peut constituer une opportunité exceptionnelle pour devenir propriétaire d'un logement de qualité à un prix abordable. Cela dit, comme pour toute décision importante, il est essentiel de se renseigner en détail avant de s'engager, pour s'assurer que cette option correspond bien à ses besoins et à ses capacités financières.

L’accession maîtrisée à Montpellier

Le dispositif d’accession maîtrisée à Montpellier et dans l’Hérault est baptisé “Montpellier Aide Accession”. Ce programme local permet aux foyers modestes et intermédiaires qui souhaitent devenir propriétaires de disposer de certains avantages pour acheter un logement neuf à Montpellier. Le programme se scinde en 2 pour différencier les niveaux de revenus, “l’accession aidée” pour les plus modestes et “l’accession abordable” pour les revenus moyens. Les conditions d’attribution peuvent différer entre les deux.

L'accession aidée proposée par la Ville de Montpellier, apporte une aide au foncier qui permet de minorer le prix de vente du logement. Celui-ci est vendu à l’accédant à un prix moyen (parking compris) de 2400€ TTC/m² à 3000€ TTC/m² de surface habitable hors frais d’acte (selon le plafond de ressources de l'accédant) .

Comme mentionné plus haut, les critères d’éligibilité d'un acheteur pour bénéficier de l’accession aidée sont : être une personne physique, être primo-accédant, occuper le logement en tant que résidence principale pendant une période minimum donnée (5 à 7 ans) et être conforme aux plafonds de ressources.

Les plafonds de ressources en question sont les suivants :

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) et le PTZ

Le PSLA est une autre manière de considérer l’accession aidée. Il consiste à faciliter l’achat d’un logement neuf par un ménage modeste après une certaine période de location. À la fin de la période de location, l’acquéreur devient propriétaire du bien à un prix réduit et en bénéficiant des aides pour lesquelles il est éligible. Un des intérêts du prêt social location-accession est qu’il est notamment cumulable avec le PTZ.

Le PTZ, ou Prêt à Taux Zéro, est un prêt destiné aux primo-accédants qui, comme son nom l’indique, a un taux d’intérêts à 0%. Grâce à ce prêt, un foyer de primo-accédants éligible peut financer l’achat de sa résidence principale à hauteur de 40% du prix d’achat. Cumuler celui-ci avec les dispositifs d’accession à prix maîtrisés permet de réduire considérablement le coût de l’accession à la propriété.

La TVA réduite

À Montpellier, les logements concernés par le dispositif d’accession aidée sont ceux qui sont construits dans le cadre d’une Z.A.C en vue de réaménager ou développer certains quartiers. Il peut être également intéressant de se tourner vers d'autres dispositifs pour ouvrir le champ des possibles, comme la TVA réduite dans l'immobilier neuf. Pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%, le logement neuf acquis doit être situé dans un QPPV ou une des zones ANRU de la ville. À Montpellier, ces zones sont les suivantes :

• Celleneuve ;
• Cévennes ;
• La Mosson ;
• Petit Bard ;
• Pas du Loup ;
• Val de Croze ;
• Figuerolles ;
• Gély ;
• Lemasson ;
• Près d’Arènes ;
• Pompignane ;
• Aiguelongue ;
• Vert-Bois

Pour en savoir plus sur la TVA réduite et les dispositifs d'achat abordable dans la métropole Montpelliéraine, n'hésitez pas à contacter les conseillers IMMO9 Montpellier qui sauront répondre à vos questions et vous accompagner dans vos recherches.

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