Investir dans un studio en résidence étudiante à Montpellier

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 12 octobre 2022

[ mis à jour le 12 octobre 2022 ]

SOMMAIRE

Classée 3ème ville étudiante de France, Montpellier ne cesse de renforcer son attractivité grâce à sa croissance démographique plus forte chaque année. Le climat méditerranéen, le cadre de vie et l’offre universitaire sont des arguments de poids pour accueillir les jeunes du cycle académique supérieur. Subséquemment, il peut être extrêmement rentable d’investir dans un studio en résidence étudiante à Montpellier, ce type de programme immobilier neuf étant particulièrement demandé.

Montpellier : ville étudiante et pleine de vie

Montpellier est aujourd’hui la 7ème ville de France. Emploi, économie, population, tous les chiffres sont à la hausse chaque année. La métropole de Montpellier détient la croissance démographique la plus importante depuis de nombreuses années en France.

Cette croissance, elle la doit notamment au nombre d’étudiants qui viennent tous les ans arpenter les couloirs des établissements d’enseignement supérieur, ainsi qu’aux jeunes actifs qui justement sont fraîchement diplômés. Sur les 10 dernières années, on recense une augmentation de 31% du nombre d’étudiants, soit environ 20 000 de plus. Aujourd’hui, la population estudiantine s’élève à 70 000, soit 18,2% des résidents de l’unité urbaine de Montpellier. Parmi eux, 10,9% sont des étudiants internationaux qui ont été séduits par la ville et les nombreux avantages qu’elle a à offrir. L’achat d’un studio en résidence étudiante à Montpellier apparaît comme un investissement rentable étant donné la démographie.

L’enseignement supérieur cohabite avec l’offre culturelle

Tous ces étudiants, plus nombreux chaque année, n’ont pas choisi Montpellier par hasard. La ville dispose d’une offre de parcours de formations particulièrement étendue. À ce jour, on compte 1526 formations dans l’agglomération montpelliéraine (source : l’Etudiant.fr). Surnommée “la Surdouée”, Montpellier dénombre également 16 prépas et grandes écoles, qui viennent rajouter au prestige d’une métropole dont l’essor continue de plus belle chaque année.

La formation n’est cependant pas la seule raison derrière l’attractivité de Montpellier. En effet, l’offre culturelle y est très développée : on compte environ 11 000 fauteuils de cinéma, de très nombreuses associations sportives diverses et environ 100 000 visiteurs par an dans les divers musées de la métropole. Le patrimoine architectural et culturel y est indéniable, avec des lieux exceptionnels comme la Place de la Comédie, la Promenade du Peyrou et l’Aqueduc Saint-Clément, ou encore le quartier Antigone, conçu par l’architecte catalan Ricardo Bofill à la fin des années 70 et dont la construction s’est terminée début 2000.

Achat d’un studio en résidence étudiante

Une telle proportion d’étudiants et de jeunes actifs signifie une demande constamment en hausse pour du logement de petite surface, studio ou T2.

Les programmes neufs qui regorgent de ce type de bien spécialisé sont bien évidemment les résidences étudiantes. En plus de disposer de stocks de logements étudiants, celles-ci proposent généralement des services de ménage, coworking, salle de sport, espace de détente et de convivialité ou encore restauration pour faciliter la vie aux jeunes. L’achat d’un studio étudiant dans une de ces résidences est un investissement locatif pérenne car il entraînera très peu voire pas du tout de vacance locative étant donné la forte demande.

©thitikan chuachan-shutterstock

Seul bémol : généralement ces petites surfaces reviennent plus cher au mètre carré que les surfaces plus importantes. Un appartement neuf d’une pièce de 20m² en résidence étudiante à 150 000€ revient à 7500€/m². Cela peut paraître cher par rapport à d’autres métropoles, mais Montpellier fait partie des villes avec le marché immobilier le plus tendu, où la demande est croissante mais l’offre décline, ce qui mène inévitablement à une hausse des prix. Cependant, même avec un prix plus élevé au mètre carré, la rentabilité locative d’un studio en résidence étudiante est souvent supérieure à de plus grandes surfaces car il y a très peu de chances de vacance locative.

Montpellier nord, le secteur des facs

La partie nord/nord-est de Montpellier accueille une large concentration des campus universitaires montpelliérains, notamment l’Université de Montpellier (regroupant Montpellier I et Montpellier II depuis 2015) ainsi que l’Université Paul Valéry (Montpellier III). Ces campus regroupent de nombreuses disciplines et formations : L’Institut Agro, l’Institut de Pharmacie Industrielle, l’ENSAM, les STAPS, la faculté de pharmacie, la faculté de médecine, l’École Polytech, la faculté de Sciences ou encore les langues, droit et sciences sociales. Le plus gros du dispositif universitaire est concentré sur ce quartier dûment nommé “Hôpitaux-Facultés”.

Montpellier dispose d’un réseau de transports en commun très efficace qui dessert bien évidemment les antennes universitaires via des lignes de bus, métro ou encore tramway. Il n’est donc pas indispensable pour une résidence étudiante de se trouver à proximité immédiate à pied de ces lieux de savoir. Pourtant, une résidence étudiante neuve peut proposer des studios non meublés avec des prix variant entre 100 000 et 160 000€ selon l’emplacement, et la rentabilité locative brute peut s’en trouver affectée d’environ 1 à 1,5% (voire plus si l’appartement dispose ou non d’un espace extérieur).

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Investir en Pinel dans une résidence étudiante

À investir dans le neuf aujourd’hui, autant profiter du dispositif de défiscalisation Pinel à Montpellier et pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 52 500€}. Mais pour cela, le prix au mètre carré ne doit pas dépasser les 5500€. Pour l’achat d’un studio en résidence étudiante de 20m², le prix maximum pour bénéficier de la loi Pinel sera donc de 110 000€. La loi Pinel prévoit également un plafond de loyer maximal déterminé par la zone Pinel dans laquelle est situé l’appartement, ainsi qu’un plafond de ressources que le locataire ne doit pas dépasser.

Grégory souhaite investir en Pinel dans un studio en résidence étudiante à Montpellier. Il a la chance de trouver, grâce à son courtier de chez Montpellier IMMO9, un studio de 22m² dans une résidence étudiante quartier Estanove, avec un petit espace extérieur de 5m² et qui rentre dans l’éligibilité Pinel.

Il achète ce studio étudiant pour 110 000€ avec un apport personnel de 20 000€. Pour cette surface, étant donné que l’appartement se trouve dans la zone Pinel de Montpellier (zone A), le loyer Pinel maximal que Grégory pourra exiger de son locataire est de 310,17€ par mois. Grégory réalisera donc une rentabilité locative brute de 3,38% sur son investissement. S’il n’y avait pas eu d’espace extérieur, la rentabilité serait tombée à 3,04%.

Souhaitant mettre en location le studio pour une durée de 9 ans, Grégory pourra donc bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 19 800€

*Mensualités de 474 €/mois dont 25,50 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 23 760 € dont 6 120,00 € d'assurance
Simulation d'un investissement Pinel pour un T1 à Montpellier
Résidence Fictif
Prestations T1 de 22 m² habitable + 5 m² annexe
  • Un balcon de 5m²
  • Cuisine équipée
  • RT2012
  • Espace de coworking
  • Laverie
Prix d'achat 110 000 €
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal 11 550 € 16 500 € 19 250 €
Loyer Pinel 385 €/mois
Mensualités pour un prêt de 90 000 €
à un taux de 1,84 % :
474 €/mois* sur 20 ans.
©gutesa - Shutterstock

Investir en LMNP dans une résidence étudiante

Dans les résidences étudiantes, on trouve souvent des locations de studios ou de T2 déjà meublés. En effet, c’est la solution de facilité pour un étudiant qui restera rarement plus de 3 ans dans le même appartement, puisqu’il n’a pas à prévoir de frais supplémentaires pour acheter ses meubles. L’investisseur, lui, loue son bien avec le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et bénéficie ainsi des avantages de ce statut comme un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs.

Cependant le statut LMNP ne peut être octroyé que si l’investisseur n’est pas inscrit au RCS et qu’il réalise moins de 23 000€ de recettes locatives annuelles. De plus, ces revenus doivent être inférieurs à 50% des revenus globaux de l’investisseur.

Défiscaliser avec le Censi Bouvard sur la location d’un studio en résidence étudiante

La résidence étudiante fait partie d’un type de logement collectif qualifié de “résidence de service” au même titre que les EHPAD ou les résidences séniors. En tant que telle, les bien qui la composent sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11% du prix d’achat sur un investissement locatif en résidence de service.

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard il faut remplir certaines conditions :

Si les conditions sont réunies, l’investisseur pourra alors bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’à 11% du prix d’achat prévue par le dispositif (jusqu’à 33 000€). La loi Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP et l’investisseur peut, grâce à celui-ci, récupérer la TVA sur son achat au bout de 20 ans de location.

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