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Investir à Sète

La commune de Sète est éligible à la Loi Pinel, elle se situe en zone B1 6 programmes immobiliers neufs à Sète correspondent à votre recherche
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Pourquoi acheter un logement à Sète

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Sète, perle de la Méditerranée, offre des opportunités uniques pour maximiser votre rentabilité. Avec le dispositif Denormandie, bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % en rénovant un bien ancien au cœur de cette ville prisée. En optant pour le statut LMNP, vos loyers peuvent être exonérés d’impôt pendant 25 ans, grâce au mécanisme d’amortissement.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Sète ?

Vue panoramique sur la Peyrade et le canal royal de la ville de Sète
© FredP - Shutterstock

Située dans le département de l’Hérault, Sète est une commune urbaine et littorale, qui compte un peu plus de 45 000 habitants. Surnommée la « Venise du Languedoc » pour ses canaux quadrillant le centre-ville, Sète rayonne par ses diverses activités maritimes, qui lui ont notamment permis de prospérer parmi les ports méditerranéens.

Située entre mer et lagune, à seulement 30 minutes de Montpellier, Sète bénéficie d’une position géographique privilégiée. La ville est bien connectée grâce à son réseau routier, ferroviaire et portuaire, ce qui attire aussi bien les professionnels que les vacanciers en quête de confort et de praticité.

Sète Agglopôle Méditerranée est aussi une ville étudiante et se distingue par son offre riche en formations post-bac, accueillant chaque année plus de 750 étudiants. Les parcours proposés sont variés, allant des BTS en lycée général et technologique aux spécialisations maritimes offertes par le lycée de la Mer, ou encore aux formations en chimie et environnement à l’IUT de Sète.

L’agglomération de Sète est un territoire de référence de l’économie bleue en Occitanie. Labellisée Territoire d’industrie Économie bleue pour 2023-2027, l’agglomération s’affirme également dans les filières de l’éolien flottant et de l’hydrogène, attirant des entreprises pionnières comme Solar in Blue ou Forssea Robotics.

Sète séduit par son cadre idyllique entre la Méditerranée et l’étang de Thau, ses canaux pittoresques, son patrimoine culturel riche, et ses événements emblématiques comme les joutes de Saint-Louis.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Sète ?

Idéalement située entre mer Méditerranée et étang de Thau, Sète est connectée à des pôles économiques majeurs comme Montpellier et Béziers, tout en profitant de son réseau de transports (gare SNCF, axes routiers). Cette accessibilité en fait une ville attractive pour les résidents et les vacanciers et un territoire de promesses pour les investisseurs immobiliers.

Sète affiche une demande locative soutenue, portée par une population diversifiée : étudiants, jeunes actifs, familles, retraités, et touristes. La présence de nombreuses infrastructures (ports, écoles, commerces, hôpitaux) et l’attractivité de ses plages en font une ville prisée pour des locations à l’année ou saisonnières.

Avec des prix au mètre carré encore compétitifs par rapport à Montpellier, Sète permet d’investir dans des biens à forte rentabilité, tout en offrant un potentiel de valorisation patrimoniale à long terme grâce au dynamisme local et aux projets d’aménagement urbain.

Pourquoi investir à Sète en loi Denormandie ?

Investir à Sète en loi Denormandie représente une opportunité unique pour les investisseurs souhaitant combiner avantages fiscaux, rentabilité locative et valorisation patrimoniale.

Sète fait partie des communes intégrées au programme national Action Cœur de Ville, qui vise à revitaliser les centres historiques. Cette inclusion rend la ville éligible au dispositif Denormandie, permettant aux investisseurs de profiter d’un avantage fiscal tout en participant à la modernisation du parc immobilier ancien.

Le Denormandie offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du coût total de l’investissement (achat + travaux) pour un engagement locatif de 12 ans. Ce dispositif permet de :

  • Réduire significativement votre imposition sur plusieurs années.
  • Investir dans des biens anciens à rénover, augmentant ainsi leur valeur sur le long terme.
  • Générer des revenus locatifs réguliers tout en optimisant votre fiscalité.

Pour être éligible au Denormandie, l’investissement doit inclure des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Avec IMMO9, vous avez la possibilité d’acheter un appartement déjà rénové pour pouvoir profiter rapidement de la réduction d’impôt. Le coût des travaux est compris dans le prix d’achat.

Comment investir à Sète en loi Denormandie ?

Pour investir à Sète avec la loi Denormandie, il est nécessaire de répondre aux conditions prévues par le dispositif :

Quelles sont les conditions liées au logement ?

  • Le bien doit être un logement ancien nécessitant une rénovation ou un local transformé pour un usage d’habitation.
  • Le logement doit être loué non meublé et servir de résidence principale pour le locataire, avec un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, selon la durée choisie par l’investisseur.
  • Les loyers doivent respecter les plafonds réglementaires, déterminés en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Voici les plafonds appliqués :
    ZonePrix maximum du loyer au m²
    A bis18,89 €
    A14,03 €
    B111,31 €
    B2 (sur agrément)9,83 €
  • Le bien doit être loué à des locataires dont les revenus respectent les plafonds fixés pour la zone où se situe le logement. Sète est située en zone B1 et est soumise aux plafonds suivants :
                                                                                                                                                                     
Composition du foyerZone B1
Personne seule35 435 €
Couple47 321 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge56 905 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge68 699 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge80 816 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge91 078 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+ 10 161 €

Exemple d'investissement en loi Denormandie à Sète

Nicolas a choisi d’investir dans le cadre du dispositif Denormandie en achetant, avec l’accompagnement d’IMMO9, un appartement T3 de 60 m², idéalement situé dans le centre historique de Sète, pour un montant de 180 000 €.

Le bien, entièrement rénové, respecte les critères d’éligibilité du dispositif Denormandie, permettant à Nicolas de profiter immédiatement de ses avantages fiscaux. En louant cet appartement non meublé comme résidence principale pour une durée de 12 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 37 800 €, soit 21 % du montant de l’investissement.

Cette réduction est répartie sur toute la durée de l’engagement locatif, offrant une économie fiscale annuelle de 3 150 €.

En parallèle, Nicolas génère des revenus locatifs réguliers grâce à une demande soutenue dans cette ville dynamique et prisée, tout en contribuant à la revitalisation du centre historique de Sète.

*Mensualités de 513 €/mois dont 28,33 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 53 900 € dont 8 499,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T3 à Sète (en zone B1)
Résidence Programme Denormandie
Prix d'achat 180 000 €
Dont coût des travaux : 45 000 €
Mensualités pour un prêt de
100 000 €
à un taux de 3,20 % :
- 513 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 21 600 € 32 400 € 37 800 €
Abattement fiscal total*** 21 600 € 32 400 € 37 800 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 300 € + 300 € + 263 €
Abattement fiscal mensuel*** + 300 € + 300 € + 263 €
Loyer Denormandie + 690 €/mois
Effort d'épargne mensuel -327 €*** -327 €*** -290 €***

Pourquoi investir en LMNP à Sète ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution idéale pour tirer parti des opportunités immobilières qu’offre Sète, une ville dynamique et touristique. Ce dispositif séduit par ses nombreux avantages fiscaux et sa capacité à générer des revenus locatifs stables, tout en s’adaptant parfaitement aux spécificités du marché locatif de Sète.

Avec le LMNP, les investisseurs peuvent bénéficier d’un cadre fiscal attractif :

  • Régime réel : Il permet de déduire toutes les charges liées à l’exploitation (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes) tout en amortissant la valeur du bien, du mobilier et des équipements sur plusieurs années. Cet amortissement peut significativement réduire, voire annuler, l’imposition sur les revenus locatifs.
  • Micro-BIC : ce régime, simplifié et accessible, offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, rendant la gestion fiscale encore plus pratique.

À Sète, la location meublée bénéficie d’une demande soutenue grâce à la présence de nombreux touristes, d’étudiants et d’actifs. Les loyers des biens meublés sont généralement 10 à 20 % supérieurs à ceux des logements nus, offrant ainsi une meilleure rentabilité locative.

Comment investir à Sète en LMNP ?

  

Pour profiter des avantages du statut LMNP, plusieurs critères doivent être respectés :

  • Logement meublé et prêt à l’usage : le bien doit être entièrement équipé et immédiatement habitable. Cela inclut des éléments indispensables comme un lit, une cuisine équipée, des rangements, une table, des chaises et les ustensiles nécessaires.
  • Plafond de revenus locatifs : les loyers perçus doivent rester inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
  • Destiné aux particuliers : le statut est réservé aux investisseurs non-professionnels et ne nécessite pas une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclaration de l’activité et choix du régime fiscal

Pour être en conformité, l’activité de location meublée doit être déclarée au Greffe du Tribunal de Commerce, ce qui permet d’obtenir un numéro SIRET. Ensuite, les investisseurs peuvent choisir entre deux régimes fiscaux :

  • Régime réel : idéal pour les biens avec des charges importantes, il permet de déduire l’ensemble des dépenses liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion) et d’amortir la valeur du logement et de son mobilier. Ce mécanisme réduit fortement, voire annule, l’imposition sur les revenus locatifs.
  • Micro-BIC : simplicité et rapidité sont les maîtres-mots de ce régime, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Il est particulièrement adapté aux investisseurs ayant peu de charges.

Gestion locative : plusieurs options possibles

Pour administrer un bien en LMNP, trois solutions s’offrent aux propriétaires :

  • Gestion autonome : cette option maximise les revenus locatifs, mais nécessite de gérer soi-même la recherche de locataires, les contrats, les loyers et l’entretien du logement. Elle demande un investissement en temps et en organisation.
  • Gestion via une agence immobilière : confier la gestion à une agence permet de déléguer l’ensemble des démarches administratives et techniques (sélection des locataires, collecte des loyers, coordination des travaux). Moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers, cette solution offre une tranquillité d’esprit aux propriétaires.
  • Résidences gérées : dans une résidence spécialisée (touristique, étudiante ou senior), un exploitant professionnel prend en charge toutes les opérations, y compris la garantie des loyers via un bail commercial. Cette solution clé en main est idéale pour ceux qui souhaitent des revenus réguliers sans s’impliquer dans la gestion quotidienne.

Exemple d'investissement en LMNP à Sète

  

Gloria a décidé d’investir en LMNP en achetant un appartement de 50 m² situé dans un quartier recherché de Sète, proche du centre-ville et des plages. Le prix d’acquisition du bien s’élève à 166 000 €.

En appliquant les règles d’amortissement, Gloria peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 149 400 €, sur une durée de 30 ans, ce qui correspond à un amortissement annuel de 4 980 €.

Pour aménager son appartement, Gloria a investi 5 500 € dans du mobilier et des équipements électroménagers. Ces dépenses sont amortissables sur 10 ans, soit 550 € par an. Elle a également modernisé la salle de bain et la cuisine pour un montant de 3 000 €, amortissables sur la même période, soit 300 € par an.

Pendant les 10 premières années, Gloria pourra comptabiliser les amortissements suivants :

  • Amortissement du bien : 4 980 €
  • Amortissement du mobilier : 550 €
  • Amortissement des travaux : 300 €
  • Total annuel : 5 830 €

Au-delà de ces 10 années, les amortissements liés au mobilier et aux travaux arriveront à leur terme. Cependant, Gloria continuera d’amortir la valeur de l’appartement à hauteur de 4 980 € par an pour les 20 années restantes, optimisant ainsi sa fiscalité et générant des revenus locatifs stables grâce à une demande soutenue dans cette ville prisée de la Méditerranée.

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