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Logement neuf à Gares

Gares est un quartier montpelliérain de 8 352 habitants, proche de Gambetta et du quartier Antogone. Il s’étend sur 0,6 km² et offre à ses résidents de nombreux espaces verts comme les squares Jean Monnet et Planchon qui représentent un véritable havre de verdure au cœur de la ville. Il dispose également de différents autres équipements de qualité, à l’instar de la maison pour tous Voltaire, le boulodrome Robert Lopez, la salle de concert Rockstore, la salle de sport la Babote ou encore l’EHPAD Résidence des Glycines, qui renforcent l’attrait du quartier.

Le quartier affiche une vie économique dynamique et active, avec la présence de nombreux commerces et divers établissements professionnels comme CMCAS Languedoc, M365, IZ Computer, Forum Interim, greffe du Tribunal de Commerce de Montpellier… Le revenu médian annuel des familles du secteur est de 18 000 €, en moyenne. Gares abrite également plusieurs structures consacrées à l’enseignement : l’école maternelle Florian, l’école maternelle Louis Figuier, l’école primaire privée Saint-François d’Assise, l’école élémentaire Paul Bert, l’école élémentaire Jules Simon, le collège privé Saint-François d’Assise, le lycée privé Rabelais, l’école du Second Degré Professionnelle Privée Adonis, l’école Professionnelle Privée Esthétique Coiffure Giorgifont et le groupe Etec (école secondaire professionnelle).

Le quartier Gares à Montpellier suscite l’engouement des investisseurs dans le domaine de l’immobilier neuf, en raison de son emplacement privilégié, mais aussi de la qualité des prestations proposées par les promoteurs de la région.

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Choisir son programme neuf à Gares

Gares est un quartier relativement jeune avec une population ayant une moyenne d’âge de 39 ans. En majorité, il est composé de couples sans enfant, représentant 53 % des ménages. La catégorie socioprofessionnelle la plus représentée est celle des cadres, avec une part de 56 % des personnes en âge de travailler. On remarque une forte présence de locataires dans le quartier, ils constituent 73 % des habitants, contre 27 % pour les propriétaires. Les investisseurs immobiliers y sont nombreux, les programmes fleurissent un peu partout à des prix de plus en plus intéressants.

Le dynamisme de l’économie locale et le cadre de vie agréable que peut offrir le quartier sont les points clés qui séduisent dans cette partie de Montpellier. Le paysage immobilier qui s’y dessine est essentiellement tourné vers les appartements (96 %) au détriment des maisons. Les opérations immobilières sur le marché du neuf, sur les terrains constructibles, qui y sont proposées se font en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Les acheteurs peuvent ainsi jouir de nombreuses garanties qui sont absentes sur le marché de l’ancien :

  • garantie de parfait achèvement ;
  • garantie biennale ;
  • garantie décennale ;
  • etc.

Parmi les programmes immobiliers qui sortent du lot, on citera en particulier celui du promoteur Vinci, la résidence Higher Roch. Cette dernière affiche un design contemporain composé de terrasses suspendues, et expose des formes sinueuses. Elle propose plusieurs appartements, dont des trois pièces de 62,17 m².

Acheter un appartement neuf à Gares

Du studio aux appartements composés de cinq pièces, les programmes immobiliers neufs à Gares proposent différentes typologies de logements afin de satisfaire les besoins de tous. Le promoteur Vinci, entre autres, a choisi le quartier pour mettre en place la résidence Higher Roch. Cette dernière se compose de 77 appartements, comprenant une à quatre pièces, et sera livrée au troisième trimestre 2021.

Higher Roch est une résidence neuve implantée au cœur de la ZAC Saint-Roch, dans un environnement riche en commerces et services de proximité. La place de la Comédie est accessible à seulement 15 minutes. Labellisé RT2012, ce projet immobilier neuf permet à ses futurs résidents de bénéficier d’une grosse réduction sur les factures d’énergie, en limitant la consommation énergétique à 50 kWh/m²/an.

Au-delà de son architecture singulière et audacieuse qui semble danser sous le ciel, cette résidence signée Vinci séduit par ses prestations alliant sécurité et confort. Elle est équipée d’un ascenseur, dispose d’un grand parking en sous-sol et d’un local à vélos. L’accès se fait par un système de digicode. Les logements sont munis de serrures de sûreté, de serrures trois points et de volets roulants électriques. Les appartements à l’étage sont agrémentés de terrasses spacieuses qui permettent de profiter d’une vue extraordinaire sur le paysage environnant. La cuisine et la salle de bain sont équipées et aménagées.

La famille Robert a décidé de se lancer dans l’achat d’un appartement neuf dans le quartier Gares. Elle a opté pour un trois pièces à de 62,17 m² à 349  000 € au sein de la résidence Higher Roch. L’achat de ce bien neuf lui demandera environ 7 118 €, contre 25 304 € pour un bien de même valeur mis en vente sur le marché de l’ancien.

Cet appartement de trois pièces représente le premier achat immobilier des Robert, ils pourront donc obtenir un Prêt à Taux Zéro auprès de leur banque pour financer jusqu’à 40 % l’acquisition (soit un PTZ à hauteur maximale de 139  600 €).

Si l’acquisition de ce logement se fait selon la loi Pinel, les Robert pourront également bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 63  000 € pour une durée de location de 12 ans.

Investir avec la loi Pinel à Gares

Aux Gares le loyer d’un appartement neuf de 52 m² avec 15 m² de surfaces annexes est de 637€. Pour une maison neuve de 94 m² avec 22 m² de jardin, il faudra compter 950€ de loyer. La location d’un appartement est soumise au zonage et au barème Pinel qui fixe le montant des loyers. Gares étant un quartier montpelliérain, il est dans la zone A, où les revenus locatifs sont plafonnés à 12,75 €/m²/mois. Le bien immobilier sera donc rapidement rentabilisé. Une importante réduction d’impôt est aussi prévue pour les propriétaires.

Bianca et Lionel ont récemment décidé d’acheter leur premier appartement dans le quartier Gares. Ils sont tombés d’accord sur un trois pièces faisant 62 m² au sein de la résidence Higher Roch. L’appartement coûte 349  000 €, un prix qui rentre bien dans les estimations du couple, même si celui-ci doit demander un prêt auprès de la banque pour compléter son budget. Combien devra-t-il payer par mois pour rembourser le prêt ? À quel type de réduction pourra-t-il s’attendre pour cet investissement en Pinel ?

*Mensualités de 1 173 €/mois dont 79 €/mois d’assurance
Avec un taux d’assurance à 0,34 % %
Coût total du crédit : 71 911 € dont 23 800 € d’assurance
Simulation d’un investissement Pinel pour un trois pièces à Gares
Résidence Higher Roch
Prestations appartement de 62 m² habitables
Prix d’achat prix de vente de 349  000 €
Durée de mise en location 6 - 9 - 12 ans
Abattement fiscal 36  000 € sur 6 ans
54  000 € sur 9 ans
63  000 € sur 12 ans

Loyer Pinel 808,08 €/mois
Mensualités pour un prêt de 280 000 €
à un taux de 1,3 %
Sur 25 ans : 1 173 €/mois*

Où investir à Gares ?

SOMMAIRE
Boulevard du Jeu de Paume, depuis les Halles Laissac
Ddk71 [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)] via Wikimedia Commons

Gares est un quartier de Montpellier. Il compte 8 352 habitants et leur offre un environnement agréable où il fait bon vivre, des paysages variés ainsi qu’une large gamme d’équipements pour une meilleure qualité de vie. Le quartier accueille la gare Saint-Roch ainsi que différentes entreprises qui participent activement au développement de sa vie économique. En matière de transports en commun, il est plutôt bien desservi, avec notamment la gare de Montpellier, mais aussi des lignes de tramway (T1, T2, T3, T4). Les plus sportifs ont à leur disposition quatre stations de vélos en libre-service.

La gare Saint-Roch

Entre Nîmes et Sète, c’est l’une des principales gares de la région Occitanie. Le square Planchon prend place en face de la gare. Cet écrin de verdure abrite des arbres datant de sa création et se distingue des autres espaces naturels du quartier par sa forme triangulaire. À proximité du square, sur la rue Pagezy, sont implantés des immeubles bourgeois. Quelques-uns de ces immeubles arborent des façades en briques ou en pierres et sont agrémentés de petits balcons en fer forgé. Certains d’entre eux sont ornés de sculptures.

Non loin de là, rue Jules Ferry, un immeuble récent en R+5 (l’hôtel Campanile) côtoie des bâtiments anciens, tout en apportant une touche de modernité au paysage immobilier du quartier. Avec ses lignes épurées, cet immeuble arbore un style architectural contemporain et minimaliste à la fois.

Place Carnot et rue du Pont des Lattes, derrière la gare : de nombreux commerces, dans de petits immeubles anciens en R+1 et en R+2 pour la plupart, y sont installés (restaurant, pharmacie, boulangerie, café…). La présence de ces établissements apporte un dynamisme certain à cette partie du quartier.

Cité Judiciaires Méditerranée

C’est une des parties du quartier qui possèdent le plus de diversité en matière d’immobilier. Au niveau de la rue Tarragone, par exemple, non loin de la Cité Judiciaires Méditerranée, on retrouve plusieurs collectifs récents qui côtoient des maisons de villes mitoyennes, offrant une harmonie parfaite dans un décor authentique. Le square Jean Monet est un lieu de rassemblement des habitants qui aiment passer de bons moments en famille ou entre amis dans une ambiance de verdure tournée vers la biodiversité. Il abrite la Maison pour tous et est composé d’une aire de jeux pour les enfants, d’un espace pour chiens et d’un terrain de pétanque. Beaucoup plus loin, dans le nord du quartier, quelques demeures modernes et cossues se succèdent sur les abords de la rue Méditerranée, certaines sont équipées d’une piscine.

Avenue du Pont Juvénal : la diversité du paysage immobilier du quartier se ressent surtout dans cette partie de Gares. On y retrouve des maisons avec des façades en pierre, des petits immeubles bourgeois, immeubles collectifs anciens (datant des années 60) et des immeubles récents.

Le trompe-l’œil de la place François Jaumes
Peter from Salisbury, UK [CC BY 2.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/2.0)] via Wikimedia Commons

Projets urbains

Le quartier Gares poursuit sa mutation après l’inauguration du pôle d’échange multimodal en 2014, avec la réhabilitation de 15 hectares d’emprise foncière. Le projet est intitulé ZAC Nouveau Saint-Roch et se déploie dans le contexte de l’ÉcoCité de la ville, un laboratoire urbain pour la construction d’une nouvelle aire métropolitaine. Il s’agit de la plus vaste opération urbaine qui a été menée à Montpellier depuis la création du quartier Antigone. La ville a fait confiance à l’urbaniste Paul Chemetov ainsi qu’à l’architecte Emmanuel Nebout pour conduire cette lourde mission. En 2021, on devrait déjà apprécier la réalisation de nombreux travaux, comme la construction de la tour Higher Roch ou encore le parc public, s’étendant sur 1,5 hectare, qui permettra de relier les nouveaux immeubles et les bâtiments déjà en place.

Économie et marché de l’emploi

Plusieurs établissements culturels et entreprises sont implantés dans le quartier Gares, à l’instar de la salle de concert l’Antirouille, la Maison pour tous Voltaire, la greffe du Tribunal de Commerce, GGL Aménagement, BGE Montpellier, etc.

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