Investissement locatif : 8 programmes immobiliers à Mauguio

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Mauguio en 2026 ?

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Située à l'est de Montpellier, Mauguio présente une géographie particulière. La commune associe le centre-ville de Mauguio, les secteurs résidentiels situés autour de l'étang de l'Or et Carnon, station balnéaire ouverte sur la Méditerranée.

L'Insee recense 16 522 habitants en 2023. La population est relativement stable sur le temps long : Mauguio comptait 16 659 habitants en 2013 et 16 919 en 2017. Cette stabilité n'empêche pas le parc résidentiel d'évoluer, notamment avec de nouvelles opérations collectives.

La commune compte 13 080 logements. Les résidences principales représentent 63 % du parc et les résidences secondaires ou logements occasionnels 31 %. Cette proportion importante s'explique notamment par le poids de Carnon dans l'offre touristique et balnéaire.

Un marché locatif partagé entre résidence principale et littoral

En 2023, 36 % des résidences principales sont occupées par des locataires, soit 2 970 ménages. La part reste inférieure à celle observée à Montpellier, mais elle représente plus d'un logement principal sur trois.

La structure des ménages permet aussi d'identifier plusieurs marchés. Les personnes seules représentent 40,1 % des ménages, contre 38,2 % en 2017. Les couples sans enfant représentent 27,1 % des foyers, tandis que les familles avec enfants et les familles monoparentales constituent une autre part du marché résidentiel.

Cette diversité permet d'étudier aussi bien les petites surfaces que les T3 destinés à une occupation plus longue.

Près de 10 000 emplois dans la commune

Mauguio n'est pas uniquement une commune résidentielle. L'Insee y recense 9 962 emplois en 2023. Le territoire compte également 2 771 entreprises économiquement actives en 2024.

Le commerce, les transports, l'hébergement et la restauration représentent 614 entreprises. Les activités spécialisées, scientifiques et techniques ainsi que les services administratifs en regroupent 580 supplémentaires.

L'aéroport Montpellier Méditerranée constitue également un pôle économique local : il est implanté sur le territoire de Mauguio, à environ 7 km de Montpellier. Les zones d'activités, le fret aéroportuaire et les activités liées au littoral complètent ce tissu économique.

Montpellier accessible directement en bus

Le réseau Transp'Or relie Mauguio à Montpellier. La ligne 2 dessert directement Place de France, dans le secteur d'Odysseum. Selon les arrêts, le trajet depuis Mauguio dure environ 20 à 25 minutes.

La ligne 607 d'Hérault Transport complète cette desserte. Carnon dispose de son propre réseau, avec notamment la ligne 4 vers Pérols - Étang de l'Or, où une correspondance avec la ligne 3 du tramway permet de poursuivre vers Montpellier.

Cette organisation doit être prise en compte dans le choix du logement : un appartement situé dans le centre de Mauguio ne répond pas nécessairement au même marché qu'un bien situé à Carnon.

T2, T3 ou logement à Carnon : quelle stratégie locative à Mauguio ?

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La typologie du bien doit être adaptée à son emplacement et au mode de location envisagé. Les besoins du centre-ville, de la Font de Mauguio et de Carnon présentent des différences importantes.

Les T2 pour les personnes seules et les couples

Avec 40,1 % de ménages d'une personne, les petites et moyennes surfaces disposent d'une base de demande locale. Un T2 peut correspondre à une personne seule, un couple ou un actif qui travaille à Mauguio ou dans l'est montpelliérain.

Cette typologie peut être exploitée nue avec Jeanbrun ou meublée en LMNP. Pour un investissement meublé, la proximité des transports et des zones d'emploi doit être confrontée au niveau de loyer accessible.

Le T3 pour une occupation plus durable

Un trois-pièces peut élargir la cible à des couples qui recherchent davantage d'espace, à des familles avec un enfant ou à certains seniors souhaitant quitter une maison pour un appartement.

La présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un stationnement peut constituer un critère important à Mauguio. Les programmes actuellement commercialisés dans la Font proposent souvent ce type de prestations.

La Font de Mauguio : 740 logements à terme

Le nouveau quartier de la Font de Mauguio constitue l'un des principaux secteurs de développement résidentiel de la commune. Aménagé sur 19 hectares, il doit accueillir 740 logements à terme, dont plus de 30 % de logements locatifs sociaux.

Le projet prévoit une offre diversifiée et des liaisons dédiées aux mobilités douces. Plusieurs programmes immobiliers neufs actuellement commercialisés par Montpellier IMMO9 se situent dans cette ZAC.

Pour un investisseur, l'arrivée simultanée de nombreux logements constitue à la fois une nouvelle offre et une concurrence locative à prendre en compte dans le prévisionnel.

Carnon : un marché différent du centre de Mauguio

Carnon présente une forte saisonnalité. La mairie indique environ 3 000 résidents à l'année, pour une fréquentation qui peut approcher 30 000 personnes pendant la saison estivale.

Un logement situé à Carnon peut donc répondre à une logique de résidence principale meublée ou de location touristique. Ces deux activités ne suivent toutefois pas les mêmes règles fiscales et administratives.

Location nue ou meublée : deux cadres fiscaux pour investir à Mauguio

Jeanbrun et LMNP ne correspondent pas à deux avantages fiscaux cumulables. Le choix dépend d'abord du mode de location : vide pour le premier, meublé pour le second.

Le même appartement ne peut donc pas être loué simultanément sous Jeanbrun et en LMNP. La stratégie doit être définie avant la mise en location.

Jeanbrun à Mauguio : les règles à connaître en zone A

Mauguio est classée en zone A dans le zonage ABC en vigueur en 2026. Cette classification détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources applicables au niveau intermédiaire du dispositif.

Le Jeanbrun s'applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Dans le neuf, le logement doit notamment être situé dans un bâtiment d'habitation collectif et peut être acquis neuf ou en VEFA.

Le propriétaire doit le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. La location doit débuter dans les douze mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition lorsque celle-ci intervient plus tard.

14,64 €/m² comme plafond de base en 2026

Pour une location intermédiaire en zone A, le plafond de base est fixé à 14,64 €/m² hors charges pour un bail conclu en 2026. Un coefficient lié à la surface vient ensuite ajuster ce montant.

Les ressources du locataire sont elles aussi encadrées. Le revenu fiscal de référence 2024 ne peut notamment dépasser :

• 44 344 € pour une personne seule ;
• 66 276 € pour un couple ;
• 79 666 € avec une personne à charge ;
• 95 427 € avec deux personnes à charge.

Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du bailleur. Contrairement à l'ancien Pinel, le Jeanbrun exclut également la location à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. Un propriétaire ne peut donc pas utiliser ce dispositif pour louer le logement à son enfant.

L'avantage fiscal repose sur une déduction

Le Jeanbrun ne procure pas une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat. Le mécanisme repose sur l'amortissement d'une partie du logement, déduit des revenus fonciers.

La valeur du terrain est fixée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais. Jusqu'à 80 % du prix peuvent donc entrer dans la base amortissable.

• 3,5 % par an en location intermédiaire ;
• 4,5 % par an en location sociale ;
• 5,5 % par an en location très sociale.

La somme des amortissements déduits est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Le plafond peut être relevé sous conditions pour les niveaux social et très social.

Une déduction de 6 000 € ne correspond donc pas à une économie d'impôt de 6 000 €. L'effet dépend du montant des revenus fonciers, des autres charges déductibles et de la situation fiscale du propriétaire.

LMNP à Mauguio : location à l'année ou marché de Carnon ?

Le LMNP concerne les propriétaires qui louent un logement équipé du mobilier nécessaire à son occupation. Les loyers relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

À Mauguio, deux marchés doivent être distingués : la location meublée utilisée comme résidence principale et la location touristique, particulièrement présente à Carnon.

Le meublé à l'année pour les actifs et ménages mobiles

Un T1 ou un T2 situé dans le centre de Mauguio ou à proximité d'une ligne de bus peut correspondre à un actif, une personne seule ou un salarié en mobilité. La présence de près de 10 000 emplois sur la commune permet de ne pas limiter le LMNP au seul marché touristique.

Le bail meublé utilisé comme résidence principale est généralement conclu pour un an. Il peut être ramené à neuf mois lorsque le locataire est étudiant. Le bail mobilité, réservé à certaines situations temporaires, peut durer de un à dix mois.

Micro-BIC et régime réel

Pour les recettes perçues à compter de 2026, une location meublée d'habitation peut relever du micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes, sous réserve de remplir les autres conditions. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué.

Au régime réel, les charges admises fiscalement sont prises en compte pour leur montant réel. Le propriétaire peut également pratiquer des amortissements comptables sur les éléments amortissables du bâtiment et sur le mobilier.

Contrairement au Jeanbrun, il n'existe pas de taux unique appliqué à 80 % du prix du bien. Le bâtiment doit être ventilé entre plusieurs composants et le terrain reste non amortissable.

Location saisonnière à Carnon : une fiscalité différente

Un appartement exploité en meublé de tourisme non classé relève, en 2026, d'un régime micro-BIC limité à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Pour un meublé de tourisme classé, le seuil est de 83 600 € avec un abattement de 50 %.

La commune prévoit par ailleurs une démarche spécifique pour déclarer une activité de meublé de tourisme et le paiement de la taxe de séjour. Une exploitation saisonnière doit donc être étudiée séparément d'un LMNP classique à l'année.

La saisonnalité, les frais de gestion, le ménage, les plateformes et les périodes sans occupation doivent également être intégrés au calcul.

Anticiper la fiscalité de la revente

Depuis le 15 février 2025, les amortissements effectivement déduits par un LMNP au régime réel sont en principe réintégrés pour déterminer la plus-value immobilière imposable lors de la vente, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Exemple d'investissement locatif à Mauguio : Jeanbrun ou LMNP ?

Prenons un appartement actuellement commercialisé dans la Font de Mauguio : un T2 de 47 m² vendu 231 500 €, situé au premier étage avec balcon et stationnement. La résidence, composée de 65 appartements, doit être livrée au premier trimestre 2028 et est annoncée comme éligible au Jeanbrun et au LMNP.

Option 1 : louer le T2 nu avec Jeanbrun

Pour un prix d'acquisition de 231 500 €, la base théorique d'amortissement atteint 185 200 € après retrait forfaitaire des 20 % correspondant au foncier.

Avec le taux de 3,5 % du niveau intermédiaire, l'amortissement annuel atteint 6 482 €. Cette somme vient réduire les revenus fonciers imposables.

La surface du balcon n'étant pas publiée dans la grille commerciale utilisée ici, le plafond de loyer est calculé par prudence sur les seuls 47 m² habitables.

Avec le coefficient réglementaire correspondant et le plafond de 14,64 €/m² de la zone A, le loyer intermédiaire maximal ressort à environ 760 € hors charges par mois.

Sur le seul prix d'achat, ce plafond représente une rentabilité brute théorique proche de 3,9 %, avant charges, fiscalité, financement, frais d'acquisition et éventuelles périodes sans locataire.

Option 2 : équiper le T2 pour une location meublée

Le propriétaire peut choisir à la place de meubler le logement. Les loyers relèvent alors des BIC et l'appartement ne bénéficie pas du Jeanbrun pendant cette période.

Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique aux recettes d'une location meublée d'habitation lorsque les conditions sont réunies.

Au régime réel, les charges et les amortissements comptables peuvent diminuer le bénéfice imposable. Leur montant ne peut toutefois pas être calculé avec le seul prix de 231 500 € : il faut notamment distinguer la valeur du terrain, les composants du bâtiment et le mobilier.

Le choix entre les deux stratégies doit donc intégrer le loyer réellement accessible en nu et en meublé, le coût du mobilier, le financement, les charges et la durée prévue de détention.