Investissement locatif : 4 programmes immobiliers à Saint-Jean-de-Védas

Saint-Jean-de-Védas : un marché locatif transformé par la croissance résidentielle

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Saint-Jean-de-Védas fait partie de la première couronne sud-ouest de Montpellier. La commune compte 13 328 habitants en 2023 et affiche une croissance démographique moyenne de 4,9 % par an depuis 2017, principalement alimentée par l'arrivée de nouveaux habitants.

Cette évolution a profondément modifié le parc immobilier. Le nombre de résidences principales est passé de 4 188 en 2017 à 6 149 en 2023, soit près de 2 000 logements principaux supplémentaires en six ans.

Le collectif gagne également du terrain. Les appartements représentaient seulement 30 % des logements en 2017 ; leur part atteint désormais 47,2 %. À l'inverse, les maisons, encore largement majoritaires il y a quelques années, ne représentent plus que 52,2 % du parc.

La part des locataires a fortement progressé

L'évolution est encore plus nette sur le marché locatif. Saint-Jean-de-Védas comptait 27,9 % de locataires en 2017. Ils représentent désormais 42,3 % des résidences principales, soit 2 602 ménages.

Une partie de cette hausse correspond au développement du logement social, qui représente 13,1 % des résidences principales. Le reste traduit néanmoins l'élargissement du parc locatif privé dans une commune où de nombreuses résidences collectives ont été construites depuis le milieu des années 2000.

Un bassin d'emploi qui ne dépend pas uniquement de Montpellier

Saint-Jean-de-Védas concentre 9 089 emplois en 2023, pour environ 5 900 actifs occupés qui résident dans la commune. Le territoire dispose donc de davantage d'emplois que d'actifs résidents.

Les activités commerciales, les transports et les services représentent près de 60 % des emplois. La Lauze, les secteurs économiques situés autour de Marcel-Dassault, les activités de santé et les zones commerciales complètent ce tissu économique.

L'Insee dénombre par ailleurs 1 959 entreprises économiquement actives en 2024. Les activités de santé, d'enseignement et d'action sociale représentent 22,4 % des unités légales, devant le commerce, les transports, l'hébergement-restauration et les services spécialisés.

La ligne 2 du tramway relie directement la commune à Montpellier

La ligne 2 dessert Saint-Jean-le-Sec et Saint-Jean-de-Védas Centre avant de poursuivre vers Montpellier. Le trajet entre Saint-Jean-le-Sec et la gare Saint-Roch s'effectue en une vingtaine de minutes, sans correspondance.

Cette liaison constitue un élément à étudier pour les ménages dont l'emploi se situe à Montpellier. Elle dessert aussi plusieurs opérations immobilières récentes, notamment autour de Roque Fraïsse.

Pour un appartement neuf destiné à la location, deux cadres peuvent être envisagés. Une location vide peut relever du dispositif Jeanbrun, tandis qu'un logement équipé peut être exploité sous le statut LMNP.

T2 ou T3 : comment cibler la demande locative à Saint-Jean-de-Védas ?

La transformation récente du parc fournit plusieurs indications sur les logements recherchés. Les deux et trois pièces sont nettement plus présents qu'il y a dix ans.

En 2023, les T2 représentent 19,3 % des résidences principales, contre seulement 7,8 % en 2012. Les T3 atteignent 23,1 %, contre 11,8 % onze ans auparavant.

Les T2 accompagnent la hausse des ménages d'une personne

Les ménages composés d'une seule personne représentent désormais 36,6 % des foyers, contre 27,9 % en 2017. Cette évolution renforce l'intérêt des T2 auprès de personnes seules, jeunes actifs ou salariés qui souhaitent habiter à proximité de Montpellier.

Le T2 peut être loué vide dans une logique patrimoniale de longue durée ou meublé lorsque l'emplacement et le marché locatif correspondent à ce type de demande.

Le T3 permet de viser couples et petites familles

Les couples sans enfant représentent 26,8 % des ménages. Les couples avec enfants et les familles monoparentales constituent également une part importante de la population communale.

Un trois-pièces permet donc de toucher un marché plus large. Une terrasse, une loggia et un stationnement peuvent être utiles dans une commune où 90,7 % des ménages disposent d'au moins une voiture.

Roque Fraïsse concentre une partie du logement récent

La ZAC Roque Fraïsse est l'un des principaux secteurs de développement de Saint-Jean-de-Védas. Les constructions de logements et les aménagements d'espaces publics se poursuivent encore en 2026 et les travaux de la tranche finale doivent se prolonger jusqu'en 2028.

Le quartier dispose de plusieurs équipements et se trouve à proximité du terminus de la ligne 2. Les Halles védasiennes s'inscrivent également dans la volonté de relier les nouveaux quartiers au centre historique.

L'arrivée de logements supplémentaires crée une offre locative nouvelle. Elle doit donc être considérée à la fois comme un facteur de renouvellement du quartier et comme une source de concurrence pour les propriétaires bailleurs.

Saint-Jean-le-Sec et le centre pour miser sur les transports

Les secteurs proches de Saint-Jean-le-Sec et du centre permettent de rejoindre le tramway à pied. Ils peuvent convenir à des locataires qui travaillent à Montpellier et souhaitent conserver une liaison directe avec la gare Saint-Roch.

L'emplacement reste à confronter au prix d'achat. À prestation équivalente, quelques minutes de marche supplémentaires vers le tramway peuvent modifier le prix du logement sans produire la même différence sur le loyer.

Deux stratégies locatives, deux logiques fiscales

Le choix entre location nue et meublée ne doit pas intervenir après l'achat. Il modifie le bail, la fiscalité et parfois le profil du logement recherché.

Jeanbrun pour une location nue encadrée dans la durée

Le dispositif Jeanbrun repose sur un engagement de location d'au moins neuf ans. Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés, mais le propriétaire peut déduire un amortissement de ses revenus fonciers.

Cette formule peut correspondre à un T2 ou T3 destiné à un ménage qui souhaite établir sa résidence principale dans la commune plusieurs années.

LMNP pour une location équipée plus flexible

Le LMNP concerne au contraire un logement équipé du mobilier nécessaire à une occupation immédiate. Les recettes ne relèvent pas des revenus fonciers mais de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

À Saint-Jean-de-Védas, le meublé peut notamment répondre aux besoins d'actifs en mobilité, de jeunes professionnels ou de personnes qui travaillent temporairement dans l'ouest et le sud de Montpellier.

Les deux régimes ne peuvent pas être utilisés simultanément pour un même logement pendant une même période de location.

Jeanbrun à Saint-Jean-de-Védas : calculer le loyer et l'amortissement

Saint-Jean-de-Védas est classée en zone A. Pour un bail intermédiaire conclu en 2026, le plafond de base est fixé à 14,64 €/m² hors charges.

Ce montant n'est pas directement appliqué à la seule surface habitable. Il est corrigé par un coefficient calculé selon la surface retenue pour le dispositif, avec un plafond fixé à 1,2.

Des ressources maximales pour les locataires

Pour une location intermédiaire en zone A, le revenu fiscal de référence 2024 du locataire ne doit pas dépasser, pour un bail signé en 2026 :

• 44 344 € pour une personne seule ;
• 66 276 € pour un couple ;
• 79 666 € avec une personne à charge ;
• 95 427 € avec deux personnes à charge.

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire et être loué nu pendant au moins neuf ans. Pour un logement neuf, la mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent son achèvement ou son acquisition lorsque celle-ci est postérieure.

Une partie du prix vient réduire les revenus fonciers

Pour déterminer l'amortissement, la valeur du terrain est fixée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais. Jusqu'à 80 % du prix du logement peuvent ainsi entrer dans l'assiette amortissable.

Dans le neuf, le taux annuel dépend du niveau de location choisi :

• 3,5 % en location intermédiaire ;
• 4,5 % en location sociale ;
• 5,5 % en location très sociale.

La somme des amortissements déduits est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal au niveau intermédiaire. Des plafonds supérieurs sont prévus sous conditions pour les niveaux social et très social.

L'amortissement diminue le résultat foncier imposable : une déduction de 7 000 € ne représente donc pas une économie d'impôt de 7 000 €.

Le LMNP peut-il correspondre au marché védasien ?

Saint-Jean-de-Védas ne possède pas de grand campus universitaire. Le marché meublé y repose donc davantage sur les actifs et la mobilité professionnelle que sur une clientèle exclusivement étudiante.

La commune offre plusieurs arguments pour cette stratégie : plus de 9 000 emplois sur son territoire, un accès direct à Montpellier par tramway et des zones d'activité situées à proximité des grands axes routiers.

Un T2 meublé pour les actifs mobiles

Un deux-pièces situé près du tramway peut correspondre à un jeune actif qui travaille à Montpellier, à Saint-Jean-de-Védas ou dans les zones économiques voisines. Le logement équipé limite les besoins d'installation pour un locataire qui ne prévoit pas nécessairement une occupation très longue.

Cette stratégie doit néanmoins être comparée au marché nu : un surloyer meublé insuffisant peut ne pas compenser le coût du mobilier et une rotation plus fréquente des occupants.

Micro-BIC : un abattement forfaitaire

Pour les recettes perçues à compter de 2026, une location meublée d'habitation peut relever du régime micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes, lorsque les autres conditions sont remplies.

Le revenu imposable est alors déterminé après application d'un abattement de 50 %. Les charges ne sont pas déduites séparément.

Au réel, l'amortissement suit les règles comptables

Le régime réel permet de prendre en compte les charges fiscalement déductibles et de pratiquer des amortissements sur le bâtiment, les équipements et le mobilier.

La méthode diffère du Jeanbrun : aucun taux unique ne s'applique à une fraction forfaitaire du prix. La valeur du terrain doit être isolée et les composants du bâtiment sont amortis selon des durées différentes.

La revente doit également être anticipée. Depuis février 2025, les amortissements effectivement déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière imposable pour les cessions concernées.

Exemple : un T2 neuf proche du tramway à Saint-Jean-de-Védas

Prenons un appartement actuellement commercialisé dans une résidence neuve située à environ sept minutes du tramway : un T2 de 45,53 m² vendu 259 200 €, avec terrasse et stationnement. Le programme est proposé comme éligible au Jeanbrun et au LMNP.

En location nue avec Jeanbrun

Après retrait des 20 % correspondant forfaitairement au foncier, la base théorique d'amortissement atteint 207 360 €.

Avec le taux de 3,5 % applicable au niveau intermédiaire, l'amortissement annuel atteint 7 257,60 €.

La surface précise de la terrasse n'étant pas publiée dans la grille commerciale, le calcul du plafond de loyer est effectué de manière prudente sur les seuls 45,53 m² habitables.

Le coefficient réglementaire ressort à environ 1,12. Avec le plafond de 14,64 €/m² de la zone A, le loyer intermédiaire maximal se situe autour de 745 € hors charges par mois.

Sur le seul prix d'achat de 259 200 €, ce plafond correspond à une rentabilité brute théorique proche de 3,45 %, avant frais d'acquisition, charges, financement, fiscalité et éventuelle vacance.

En location meublée sous statut LMNP

Le propriétaire peut choisir d'équiper le même appartement et de le proposer meublé. Il ne relève alors pas du Jeanbrun pendant cette période.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % aux recettes lorsque les conditions sont remplies. Au régime réel, le résultat tient compte des charges et des amortissements comptables.

Un calcul fiable de l'amortissement LMNP nécessite de connaître la valeur attribuée au terrain, la ventilation des composants immobiliers, le coût du mobilier et les autres éléments inscrits en comptabilité. Le seul prix de 259 200 € ne permet pas de déterminer ce montant.

La comparaison doit donc porter sur le loyer réellement accessible en nu et en meublé, le coût d'équipement, les charges, la rotation locative et la durée prévue de détention.