Investissement locatif : 8 programmes immobiliers à Lattes

Lattes : investir entre Montpellier, bassins d'emploi et littoral

©Wolfgang Bauer — Wikipédia Commons (CC BY-SA 3.0)

Située au sud de Montpellier, Lattes compte 17 351 habitants en 2023, contre 16 564 en 2017. La population a progressé de 0,8 % par an en moyenne sur cette période, principalement sous l'effet des arrivées de nouveaux habitants.

La commune réunit plusieurs secteurs aux profils différents : Lattes Centre et Port-Ariane autour du Lez, Boirargues au nord-est et Maurin à l'ouest. Cette organisation permet de cibler des marchés locatifs distincts selon la proximité des transports, des commerces ou des pôles d'emploi.

Les appartements sont devenus majoritaires

Le parc résidentiel a évolué au cours de la dernière décennie. Lattes compte 9 386 logements en 2023, dont 93,2 % de résidences principales.

Les appartements représentent désormais 50,9 % du parc, contre 42,7 % en 2012. Les maisons sont passées dans le même temps de 55,1 % à 48,8 %.

Le développement du collectif s'accompagne d'une progression des petites et moyennes typologies. Les T2 représentent 19,9 % des résidences principales et les T3 21,2 %. Les logements d'une pièce pèsent 5,2 % du parc principal.

Plus de 3 000 ménages locataires

L'Insee recense 3 195 ménages locataires, soit 36,5 % des résidences principales. La proportion est relativement stable depuis une dizaine d'années, mais le nombre absolu de locataires progresse avec l'augmentation du parc.

La composition des ménages a davantage évolué : 42,3 % des foyers sont désormais composés d'une seule personne, contre 32,6 % en 2012. Cette évolution constitue un élément à prendre en compte pour les studios, T1 et T2.

Un bassin de 10 088 emplois

Lattes possède son propre tissu économique. L'Insee y dénombre 10 088 emplois en 2023 et 2 852 entreprises économiquement actives en 2024.

Les activités spécialisées, scientifiques, techniques et les services administratifs représentent 629 entreprises. Le commerce, les transports, l'hébergement et la restauration en regroupent 583 supplémentaires.

Les secteurs de Boirargues, Soriech, Fenouillet et les zones commerciales situées le long des grands axes concentrent une partie de cette activité. Lattes bénéficie aussi de la proximité de l'aéroport Montpellier Méditerranée et de la gare Montpellier Sud de France.

La ligne 3 relie Lattes directement au centre de Montpellier

La ligne 3 du tramway dessert notamment Boirargues, Cougourlude et Lattes Centre. Le trajet entre Lattes Centre et la gare Montpellier Saint-Roch s'effectue en environ 24 minutes sans correspondance.

Cette connexion renforce l'intérêt des logements situés près des stations pour les actifs qui travaillent à Montpellier mais souhaitent résider en périphérie.

Un propriétaire peut ainsi envisager une location nue via le dispositif Jeanbrun ou équiper son appartement pour l'exploiter en LMNP.

Quels logements répondent au marché locatif de Lattes ?

©Sebjarod — Wikipédia Commons (CC BY-SA 2.5)

Le choix d'une typologie doit tenir compte à la fois de la structure des ménages et du quartier. Les besoins d'un locataire à Boirargues peuvent différer de ceux d'une famille installée à Maurin ou Port-Ariane.

Studios et T2 pour les ménages d'une personne

La hausse du nombre de personnes seules constitue l'une des évolutions les plus nettes du marché lattois. Elles représentent désormais 3 726 ménages, soit 42,3 % du total.

Un studio ou un T2 peut ainsi correspondre à une personne seule, un jeune actif ou un salarié en mobilité. Ces typologies se prêtent notamment à une stratégie meublée lorsqu'elles se situent à proximité du tramway et des zones économiques.

Le marché étudiant existe également, mais Lattes ne doit pas être assimilée à une commune universitaire. L'Insee recense 696 habitants de 18 à 24 ans encore scolarisés en 2023. Le meublé doit donc viser un marché plus large que les seuls étudiants.

Les T3 occupent déjà une place importante dans le parc

Les trois-pièces représentent 21,2 % des résidences principales. Cette typologie peut répondre à un couple, à un ménage avec un enfant ou à des occupants qui souhaitent disposer d'une pièce supplémentaire pour le télétravail.

Un T3 peut être adapté à une location nue sous Jeanbrun lorsque le propriétaire privilégie une occupation plus longue. La terrasse, le balcon ou le stationnement peuvent compléter le logement, à condition de comparer leur coût au supplément de loyer réellement envisageable.

Boirargues et Soriech : proximité des transports et de l'activité économique

Boirargues se situe sur l'axe qui relie Montpellier à Pérols et au littoral. Le secteur bénéficie de la ligne 3, des commerces et des zones d'activités environnantes.

Le projet Ode à la Mer couvre une large partie du secteur entre Lattes et Pérols. L'orientation d'aménagement porte sur environ 270 hectares autour de zones commerciales existantes, de nouvelles opérations résidentielles et de liaisons de mobilité.

Cette transformation apporte de nouveaux logements et services, mais aussi une offre locative supplémentaire. Pour un investisseur, le calendrier des opérations et la concurrence future doivent donc faire partie de l'analyse.

Port-Ariane et Lattes Centre pour une occupation résidentielle

Port-Ariane concentre appartements, commerces et espaces publics autour du port et du Lez. Sa proximité avec Lattes Centre permet de rejoindre les équipements communaux et le terminus de la branche lattoise du tramway.

Ce secteur peut convenir à une location destinée à un ménage qui souhaite s'installer dans la commune plusieurs années plutôt qu'à une occupation de courte durée.

Maurin : un profil davantage familial

Maurin présente une configuration plus résidentielle, avec écoles, équipements de proximité et habitat individuel. Un T3 ou un T4 peut davantage y répondre aux besoins de couples et de familles.

La sélection d'un programme doit dans ce cas tenir compte de la desserte routière et des transports, du stationnement ainsi que de la proximité des services quotidiens.

Jeanbrun et LMNP ne répondent pas au même projet

Le choix du régime fiscal commence par le choix du mode de location. Le Jeanbrun impose une location vide alors que le LMNP suppose un logement équipé.

Le Jeanbrun peut donc être étudié pour un propriétaire qui recherche un bail nu de longue durée. Le LMNP convient davantage lorsque le logement et le secteur se prêtent à une offre meublée.

Les deux cadres ne peuvent pas être superposés sur un même logement pendant une même période.

Quel cadre Jeanbrun pour un appartement neuf à Lattes ?

Lattes est classée en zone A. Pour un bail intermédiaire signé en 2026, le plafond de base atteint 14,64 €/m² hors charges.

Le montant applicable au logement dépend ensuite de sa surface. Un coefficient réglementaire, calculé à partir de la surface retenue, vient corriger le plafond de base.

Les revenus du locataire sont plafonnés

Pour un bail conclu en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne doit notamment pas dépasser :

• 44 344 € pour une personne seule ;
• 66 276 € pour un couple ;
• 79 666 € avec une personne à charge ;
• 95 427 € avec deux personnes à charge.

Le logement doit être loué vide comme résidence principale pendant neuf ans. Pour le neuf, le dispositif concerne notamment les appartements acquis neufs ou en VEFA entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Le prix du logement est amorti partiellement

Le dispositif ne procure pas une réduction d'impôt calculée au moment de l'achat. L'avantage intervient dans la déclaration des revenus fonciers.

La valeur du terrain est fixée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais. La base susceptible d'être amortie représente ainsi au maximum 80 % du prix retenu.

Dans un logement neuf, le taux annuel dépend du niveau de location :

• 3,5 % pour une location intermédiaire ;
• 4,5 % pour une location sociale ;
• 5,5 % pour une location très sociale.

La déduction correspondant aux amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal au niveau intermédiaire. Des majorations sont prévues pour certaines locations sociales ou très sociales.

Il s'agit bien d'une déduction du revenu foncier : 6 000 € amortis ne signifient pas 6 000 € d'impôt économisé.

À Lattes, le LMNP peut viser les actifs autant que les étudiants

La location meublée dispose d'un marché potentiel lié à la proximité de Montpellier mais aussi aux emplois présents directement dans la commune.

Avec plus de 10 000 emplois, plusieurs zones commerciales et tertiaires et un tramway direct vers le centre montpelliérain, Lattes peut attirer des actifs qui recherchent un logement immédiatement habitable.

Boirargues et le tramway pour une occupation mobile

Les T1 et T2 situés près de Boirargues ou de Soriech peuvent notamment correspondre à de jeunes actifs, salariés en mission ou personnes qui travaillent entre Montpellier, Lattes et Pérols.

Une location meublée permet de réduire les contraintes d'installation du locataire, mais implique pour le propriétaire l'achat, l'entretien et le renouvellement des équipements obligatoires.

Le micro-BIC applique un forfait plutôt que les dépenses réelles

Pour les revenus perçus à compter de 2026, les locations meublées d'habitation peuvent relever du micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes, lorsque les autres conditions sont remplies.

L'administration applique alors un abattement de 50 %. Les dépenses supportées par le propriétaire ne sont pas déduites une à une.

Le régime réel repose sur la comptabilité du logement

Au réel, les charges admises fiscalement sont déduites selon leur montant effectif. Le bâtiment, ses équipements et le mobilier peuvent également faire l'objet d'amortissements comptables.

Le terrain n'est pas amortissable. Il n'existe par ailleurs ni assiette forfaitaire de 80 % ni taux unique comme dans le dispositif Jeanbrun : le calcul dépend de la ventilation comptable du bien.

Depuis février 2025, les amortissements effectivement déduits au régime réel LMNP sont en principe pris en compte lors du calcul de la plus-value immobilière à la revente, sauf exceptions prévues par la loi.

Cas pratique : un T2 neuf à Lattes à 240 000 €

Prenons un appartement réellement proposé dans une résidence neuve située à quelques mètres du centre commercial Grand Sud : un T2 de 40,79 m² vendu 240 000 €, avec balcon et stationnement. Le programme est déjà livré et est affiché comme éligible au Jeanbrun et au LMNP.

Hypothèse d'une location nue au niveau intermédiaire

Après exclusion forfaitaire de 20 % du prix correspondant au foncier, la base théorique d'amortissement atteint 192 000 €.

Avec un taux annuel de 3,5 %, l'amortissement Jeanbrun atteint 6 720 € par an. Cette somme vient diminuer les revenus fonciers imposables du propriétaire.

La surface exacte du balcon n'étant pas publiée dans la grille commerciale, le calcul du plafond de loyer est effectué par prudence sur les seuls 40,79 m² habitables.

Le coefficient de surface ressort à environ 1,17. En appliquant le plafond de 14,64 €/m² de la zone A, le loyer intermédiaire maximal atteint environ 696 € hors charges par mois.

Sur le seul prix d'achat de 240 000 €, ce montant correspond à une rentabilité brute théorique proche de 3,5 %, avant frais d'acquisition, charges, financement, fiscalité et éventuelles périodes de vacance.

Hypothèse d'une exploitation en LMNP

Le même T2 peut être équipé et proposé en location meublée. Il ne peut alors pas bénéficier simultanément du dispositif Jeanbrun.

Le micro-BIC permet, lorsque les conditions sont réunies, d'appliquer un abattement forfaitaire de 50 % aux recettes.

Au régime réel, les charges et les amortissements comptables entrent dans le calcul du résultat imposable. Il n'est cependant pas possible de déterminer le montant d'amortissement avec les seuls 240 000 € du prix d'acquisition : la valeur du terrain, les différents composants immobiliers et le mobilier doivent être ventilés séparément.

Le choix entre nu et meublé doit donc comparer le loyer réellement accessible, le coût du mobilier, les charges, le profil des locataires, la rotation attendue et la durée de détention.