Choisir son programme neuf à Gares

Gares est un quartier relativement jeune avec une population ayant une moyenne d’âge de 39 ans. En majorité, il est composé de couples sans enfant, représentant 53 % des ménages. La catégorie socioprofessionnelle la plus représentée est celle des cadres, avec une part de 56 % des personnes en âge de travailler. On remarque une forte présence de locataires dans le quartier, ils constituent 73 % des habitants, contre 27 % pour les propriétaires. Les investisseurs immobiliers y sont nombreux, les programmes fleurissent un peu partout à des prix de plus en plus intéressants.

Le dynamisme de l’économie locale et le cadre de vie agréable que peut offrir le quartier sont les points clés qui séduisent dans cette partie de Montpellier. Le paysage immobilier qui s’y dessine est essentiellement tourné vers les appartements (96 %) au détriment des maisons. Les opérations immobilières sur le marché du neuf, sur les terrains constructibles, qui y sont proposées se font en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Les acheteurs peuvent ainsi jouir de nombreuses garanties qui sont absentes sur le marché de l’ancien :

• garantie de parfait achèvement ;
• garantie biennale ;
• garantie décennale ;
• etc.

Acheter un appartement neuf à Gares

Du studio au cinq-pièces, les programmes immobiliers neufs à Gares proposent différentes typologies de logements afin de satisfaire les besoins de tous. Le promoteur Icade, entre autres, a choisi le quartier pour mettre en place la résidence Canopea. Cette dernière est composée de deux tours de 10 étages, affichant un design contemporain entre bardages de bois et végétalisation. Elle propose 89 appartements de 2 à 5 pièces, allant jusqu'à 108,56 m².

Canopea est une résidence neuve implantée au cœur de la ZAC Saint-Roch, en face du Parc René Dumont, dans un environnement riche en commerces et services de proximité. La place de la Comédie est accessible à seulement 15 minutes. Labellisé RE2020, ce projet immobilier neuf permet à ses futurs résidents de bénéficier d’une grosse réduction sur les factures d’énergie, grâce à une isolation thermique et un système de chauffage dernier cri.

Au-delà de son architecture singulière boisée dominant le parc qui lui fait face, cette résidence signée Icade séduit par ses prestations alliant sécurité et confort. Elle est équipée d’un grand parking en sous-sol et d’un local à vélos. L’accès se fait par un système de badge Vigik avec visiophone. Les logements sont munis de serrures 5 points et de volets roulants électriques. Les appartements sont tous agrémentés de terrasses spacieuses qui permettent de profiter d’une vue extraordinaire sur le paysage environnant.

La famille Robert (un couple avec deux enfants) a décidé de se lancer dans l’achat d’un appartement neuf dans le quartier Gares. Elle a opté pour un trois pièces à de 64 m² à 349  000 € au sein de la résidence Canopea. L’achat de ce bien neuf lui demandera environ 7 118 €, contre 25 304 € pour un bien de même valeur mis en vente sur le marché de l’ancien.

Cet appartement de trois pièces représente le premier achat immobilier des Robert, ils pourront donc obtenir un Prêt à Taux Zéro auprès de leur banque pour financer jusqu’à 50 % l’acquisition (selon les plafonds applicables du PTZ pour un couple avec deux enfants en zone A et leur tranche de ressources).

Acheter un logement neuf à Gares avec le PTZ

Acheter son premier logement est souvent un défi financier, mais le Prêt à Taux Zéro (PTZ) se présente comme un véritable coup de pouce pour les primo-accédants. Ce dispositif, soutenu par l’État, permet d’emprunter une partie du montant nécessaire sans payer d’intérêts, allégeant ainsi le coût total du crédit immobilier.

Accessible sous conditions de revenus, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du prix d’un bien neuf ou ancien avec travaux, réduisant ainsi l’effort d’emprunt auprès d’une banque classique. Son atout majeur ? Un remboursement différé pouvant aller jusqu’à 15 ans, offrant aux ménages un temps de stabilité financière avant d’entamer les mensualités.

Pensé pour favoriser l’accession à la propriété, notamment dans les zones où l’immobilier est cher, ce prêt est aussi cumulable avec d’autres dispositifs comme le prêt action logement ou certaines aides locales.

Investir à Gares

Investir en LMNP à Gares

Investir en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) consiste à investir dans un logement meublé et de bénéficier d'avantages fiscaux tout en percevant des revenus locatifs.

Contrairement à la location nue, ce type de bail propose aux locataires un bien équipé, prêt à habiter, ce qui le rend particulièrement attractif pour les étudiants, jeunes actifs ou professionnels en mobilité.

Les revenus générés sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) offrant deux options :

• Micro-BIC : un abattement fiscal de 50 % sur les loyers perçus, simplifiant la déclaration.
• Régime réel : possibilité de déduire toutes les charges (travaux, intérêts d'emprunt, amortissement du bien et du mobilier...), ce qui peut réduire, voire annuler l'imposition.

Pourquoi investir à Gares en LMNP ?

• Emplacement stratégique : situé à proximité du centre-ville, le quartier des Gares est idéalement desservi par les transports en commun, facilitant les déplacements des locataires.
• Forte demande locative : la présence de nombreux étudiants, professionnels en déplacement et touristes assure une demande constante pour des logements meublés.
• Avantages fiscaux : le statut LMNP permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, notamment la possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien et de percevoir des loyers non imposés sous certaines conditions.
• Potentiel de valorisation : le quartier des Gares, en constante évolution, bénéficie de projets d'urbanisme et de rénovation, augmentant ainsi la valeur patrimoniale des biens immobiliers sur le long terme.

Investir en LLI à Gares

Destiné à favoriser l'accès au logement des ménages aux revenus intermédiaires, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet aux investisseurs privés d'acquérir un bien immobilier neuf avec des avantages fiscaux et financiers auparavant réservés aux institutionnels.

• Un prix d’achat réduit grâce à une TVA avantageuse : le LLI bénéficie d’une TVA réduite à 10 %, permettant aux investisseurs d’acquérir un bien 10 à 18 % moins cher qu’un logement classique sur le marché.
• Une demande locative forte et sécurisée : les logements en LLI sont situés dans des zones à forte tension locative (zones A, A bis et B1), garantissant une occupation rapide et une faible vacance locative.
• Des loyers compétitifs et attractifs : en échange d’un loyer encadré, les propriétaires bénéficient d’un investissement sécurisé avec des revenus locatifs stables, comparables à ceux du Pinel 2024.
• Exonération de taxe foncière : les investisseurs profitent d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière, qui peut durer jusqu’à 20 ans, générant ainsi une économie importante sur la durée de détention du bien.
• Une acquisition possible via une SCI : investir en LLI peut se faire à travers une Société Civile Immobilière (SCI), facilitant la gestion et la transmission du bien tout en optimisant la fiscalité.

Où investir à Gares ?

Gares est un quartier de Montpellier. Il compte 8 352 habitants et leur offre un environnement agréable où il fait bon vivre, des paysages variés ainsi qu’une large gamme d’équipements pour une meilleure qualité de vie. Le quartier accueille la gare Saint-Roch ainsi que différentes entreprises qui participent activement au développement de sa vie économique. En matière de transports en commun, il est plutôt bien desservi, avec notamment la gare de Montpellier, mais aussi des lignes de tramway (T1, T2, T3, T4). Les plus sportifs ont à leur disposition quatre stations de vélos en libre-service. Très prisé car proche du centre-ville et dynamique, le quartier Gares est le lieu idéal pour un investissement locatif à Montpellier.

Ddk71 [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)] via Wikimedia Commons

La gare Saint-Roch

Entre Nîmes et Sète, c’est l’une des principales gares de la région Occitanie. Le square Planchon prend place en face de la gare. Cet écrin de verdure abrite des arbres datant de sa création et se distingue des autres espaces naturels du quartier par sa forme triangulaire. À proximité du square, sur la rue Pagezy, sont implantés des immeubles bourgeois. Quelques-uns de ces immeubles arborent des façades en briques ou en pierres et sont agrémentés de petits balcons en fer forgé. Certains d’entre eux sont ornés de sculptures.

Non loin de là, rue Jules Ferry, un immeuble récent en R+5 (l’hôtel Campanile) côtoie des bâtiments anciens, tout en apportant une touche de modernité au paysage immobilier du quartier. Avec ses lignes épurées, cet immeuble arbore un style architectural contemporain et minimaliste à la fois.

Place Carnot et rue du Pont des Lattes, derrière la gare : de nombreux commerces, dans de petits immeubles anciens en R+1 et en R+2 pour la plupart, y sont installés (restaurant, pharmacie, boulangerie, café…). La présence de ces établissements apporte un dynamisme certain à cette partie du quartier.

Cité Judiciaires Méditerranée

C’est une des parties du quartier qui possèdent le plus de diversité en matière d’immobilier. Au niveau de la rue Tarragone, par exemple, non loin de la Cité Judiciaires Méditerranée, on retrouve plusieurs collectifs récents qui côtoient des maisons de villes mitoyennes, offrant une harmonie parfaite dans un décor authentique. Le square Jean Monet est un lieu de rassemblement des habitants qui aiment passer de bons moments en famille ou entre amis dans une ambiance de verdure tournée vers la biodiversité. Il abrite la Maison pour tous et est composé d’une aire de jeux pour les enfants, d’un espace pour chiens et d’un terrain de pétanque. Beaucoup plus loin, dans le nord du quartier, quelques demeures modernes et cossues se succèdent sur les abords de la rue Méditerranée, certaines sont équipées d’une piscine.

Avenue du Pont Juvénal : la diversité du paysage immobilier du quartier se ressent surtout dans cette partie de Gares. On y retrouve des maisons avec des façades en pierre, des petits immeubles bourgeois, immeubles collectifs anciens (datant des années 60) et des immeubles récents.

Peter from Salisbury, UK [CC BY 2.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/2.0)] via Wikimedia Commons

Projets urbains

Le quartier Gares poursuit sa mutation en pôle d’échange multimodal, avec la réhabilitation de 15 hectares d’emprise foncière. Le projet est intitulé ZAC Nouveau Saint-Roch et se déploie dans le contexte de l’ÉcoCité de la ville, un laboratoire urbain pour la construction d’une nouvelle aire métropolitaine. Il s’agit de la plus vaste opération urbaine qui a été menée à Montpellier depuis la création du quartier Antigone.

La ville a fait confiance à l’urbaniste Paul Chemetov ainsi qu’à l’architecte Emmanuel Nebout pour conduire cette lourde mission. De nombreux travaux ont déjà été réalisés, comme la construction de la tour Higher Roch ou encore le parc public, s’étendant sur 1,5 hectare, qui relie les nouveaux immeubles et les bâtiments déjà en place.

Économie et marché de l’emploi

Plusieurs établissements culturels et entreprises sont implantés dans le quartier Gares, à l’instar de la salle de concert l’Antirouille, la Maison pour tous Voltaire, la greffe du Tribunal de Commerce, GGL Aménagement, BGE Montpellier, etc.