Loyers impayés : décret du 12 février 2026 et nouvelles règles en 2027
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- De quoi parle le décret du 12 février 2026 ?
- Ce qui existait avant : le régime antérieur en bref
- La nouvelle définition de l'impayé après ce décret
- Le rôle renforcé de la CCAPEX : de l'avis à la décision
- Maintien ou suspension des APL : ce que décide la CCAPEX
- Quatre idées fausses à corriger
- FAQ
- Que faire en cas de loyers impayés ?
- Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
- Le décret 2026 accélère-t-il les expulsions ?
Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, publié au Journal officiel le lendemain, redéfinit les règles de traitement des loyers impayés pour les locataires bénéficiant d'aides personnelles au logement. Ce texte entrera pleinement en vigueur le 1er janvier 2027 et concernera directement les bailleurs en gestion locative à Montpellier comme sur l'ensemble du territoire.
De quoi parle le décret du 12 février 2026 ?
Ce nouveau décret ne réforme pas l'ensemble du droit des impayés locatifs. Son champ d'application est précis puisqu'il concerne uniquement le traitement des impayés de dépense de logement pour les locataires bénéficiant d'une aide personnelle au logement, qu'il s'agisse de l'APL (aide personnalisée au logement), de l'ALS (allocation de logement sociale) ou de l'ALF (allocation de logement familiale).
Ce texte fait suite à deux réformes antérieures :
- La loi ALUR du 24 mars 2014, qui avait posé le principe du maintien de l'aide au logement pour les locataires de bonne foi en situation d'impayé.
- La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui visait à protéger les logements contre l'occupation illicite (loi anti-squat), avait ensuite confié à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) un rôle décisionnaire en lieu et place des organismes payeurs.
Le décret n° 2026-84 de février 2026 fixe les modalités pratiques de ce transfert de compétence, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d'exécution (CPCE) régissant les expulsions locatives.
Il est accompagné d'un second texte publié le même jour, le décret n° 2026-83, qui réorganise l'architecture territoriale des CCAPEX : chaque département dispose désormais d'une commission centrale, de commissions locales et de sous-commissions territoriales.
Ce qui existait avant : le régime antérieur en bref
Pour comprendre l'ampleur du changement, il faut rappeler le cadre en vigueur jusqu'à fin 2026. Un impayé locatif est établi lorsque la dette cumulée du locataire atteint deux fois le montant du loyer brut (charges comprises), après déduction de l'aide personnelle au logement perçue par le ménage.
Ce calcul "net d'aide" pose une difficulté pratique. Pour un logement loué 650 € charges comprises avec une APL de 250 €, le loyer résiduel est de 400 €. L'impayé n'est constitué qu'à partir de 800 € de dette, soit deux fois ce résiduel. Le bailleur doit parfois attendre plusieurs mois de défaut complet avant de pouvoir déclencher le signalement officiel à la CAF ou à la MSA.
La nouvelle définition de l'impayé après ce décret
À compter du 1er janvier 2027, un impayé de dépense de logement au sens des aides personnelles sera constitué dès lors que l'une des deux conditions suivantes est remplie:
| Critère | Ancien régime | Nouveau régime (dès 2027) |
|---|---|---|
| Seuil financier | 2 fois le loyer net d'aide | Dette cumulée >450 € (loyer + charges) |
| Seuil temporel | Non prévu comme critère autonome | 3 mois de défaut de paiement, même partiel |
| Base de calcul | Montant net après déduction APL | Montant brut (APL non déduite) |
Le seuil temporel de 3 mois est une nouveauté importante car il permettra de détecter des situations où un locataire règle partiellement son loyer mais accumule progressivement une dette sans jamais dépasser 450 € d'un coup. Un défaut partiel répété sur trois mois consécutifs déclenche désormais la procédure, même si la dette reste modeste.
Le rôle renforcé de la CCAPEX : de l'avis à la décision
Jusqu'à présent, la CCAPEX émettait des avis que les organismes payeurs (CAF, MSA) n'étaient pas juridiquement tenus de suivre. Désormais, cette transformation structurelle fait que c'est la commission qui décide du maintien ou de la suspension de l'aide au logement, et cette décision s'impose à l'organisme payeur.
Une fois l'impayé signalé par le bailleur, l'organisme payeur informe la CCAPEX dans un délai de 15 jours. La commission dispose alors d'un éventail d'actions :
- Proposer un accompagnement social et un Diagnostic Social et Financier (DSF) du ménage.
- Orienter vers le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) pour un apurement de la dette.
- Saisir la commission de médiation ou la commission de surendettement.
- Mettre en place un plan d'apurement (échéancier de remboursement).
Le décret prévoit également que les commissaires de justice auront désormais l'obligation de signaler les commandements de payer et les décisions d'expulsion à la CCAPEX dans un délai de 5 jours après notification, afin de permettre une intervention sociale avant toute exécution.
Cette obligation de signalement s'applique aux commandements de payer délivrés en application de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, qui encadre les délais légaux avant toute expulsion physique. En cas de litige locatif, c'est le Tribunal judiciaire territorialement compétent qui reste l'autorité de décision finale sur la résiliation du bail et l'expulsion.
Maintien ou suspension des APL : ce que décide la CCAPEX
Le décret pose le maintien de l'aide comme règle de principe, y compris lorsque le bail a été résilié judiciairement et que le locataire verse une indemnité d'occupation. La suspension n'est possible que dans trois cas strictement définis :
- Mauvaise foi avérée du locataire : constatée par une décision judiciaire ou par le rejet d'un dossier de surendettement pour ce motif.
- Capacité financière démontrée : si la preuve est apportée que l'allocataire dispose des moyens de payer sans difficulté.
- Troubles de jouissance graves : nuisances ou dégradations constatées par une décision judiciaire passée en force de chose jugée.
En cas de suspension, le rétablissement de l'aide est possible dès que le locataire respecte à nouveau ses obligations : reprise des paiements courants, plan d'apurement honoré, dette soldée ou nouveau bail signé. Pour les propriétaires qui louent leur appartement à Montpellier, comprendre ce mécanisme est essentiel pour sécuriser leurs revenus locatifs.
Quatre idées fausses à corriger
❌ Faux
« Le décret supprime automatiquement les APL en cas d'impayé. »
✅ Réalité :
Le texte réaffirme le principe de maintien de l'aide. La suspension est une mesure d'exception, décidée par la CCAPEX uniquement en cas de mauvaise foi avérée.
❌ Faux
« Le décret permet au propriétaire d'expulser plus rapidement. »
✅ Réalité :
Le décret ne modifie pas les délais judiciaires d'expulsion (commandement de payer, délais de grâce, etc.). Il réorganise uniquement le traitement administratif de l'aide au logement et le signalement social.
❌ Faux
« Tout s'applique depuis la publication du décret en février 2026. »
✅ Réalité :
Seules les corrections juridiques techniques sont entrées en vigueur le 14 février 2026. La nouvelle procédure d'impayé, avec les nouveaux seuils et le rôle de la CCAPEX, ne s'applique qu'aux impayés signalés à partir du 1er janvier 2027.
❌ Faux
« Le décret concerne tous les locataires en impayé. »
✅ Réalité :
Le texte ne s'applique qu'aux locataires bénéficiaires d'une aide personnelle au logement (APL, ALS ou ALF). Les procédures de droit commun pour les locataires non allocataires restent inchangées.
FAQ
Que faire en cas de loyers impayés ?
En cas de loyers impayés, le propriétaire bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure amiable, puis un commandement de payer délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Ce commandement, régi par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, ouvre un délai légal de 2 mois pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation. Si le locataire est bénéficiaire d'aides au logement (APL, ALS, ALF), le bailleur doit également déclarer l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les 2 mois suivant la constitution de la dette.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
La durée d'une procédure d'expulsion en France varie selon la complexité du dossier et le Tribunal judiciaire compétent. En pratique, le délai moyen entre le premier commandement de payer et l'expulsion effective est de 12 à 24 mois : 2 mois de commandement de payer, plusieurs mois d'audience et de jugement, 2 mois de délai d'appel, puis les délais d'exécution. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend en outre toute expulsion physique, allongeant les délais réels.
Le décret 2026 accélère-t-il les expulsions ?
Non. Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 ne modifie pas les délais judiciaires d'expulsion définis par le Code des procédures civiles d'exécution. Il réorganise uniquement le traitement administratif des aides au logement en cas d'impayé, en transférant le pouvoir de décision sur le maintien ou la suspension des APL à la CCAPEX. Son objectif premier est de détecter les impayés plus tôt et de prévenir l'expulsion grâce à une intervention sociale rapide, non d'accélérer la procédure judiciaire.
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