Crise au Moyen-Orient et immobilier : cinq conséquences concrètes sur le marché français
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Pétrole en hausse, inflation relancée, OAT sous tension : la guerre déclenchée fin février 2026 au Moyen-Orient bouscule un marché immobilier qui commençait tout juste à se redresser. Voici les cinq canaux de transmission entre le conflit et votre projet immobilier.
L'énergie, premier détonateur
Le conflit au Moyen-Orient a débuté le 28 février 2026 par des frappes américaines et israéliennes sur l'Iran. La mécanique est rapide : les perturbations du trafic maritime dans le détroit d'Ormuz, qui concentre environ 20 % des flux mondiaux de pétrole, ont fait bondir les cours de l'énergie en quelques jours. Le gaz européen a atteint 70 €/MWh après l'attaque d'un site de GNL qatari le 19 mars, et le pétrole a franchi 110 $ le baril.
La Banque centrale européenne, dans ses projections de mars 2026, retient un scénario de référence où le pétrole culminerait à environ 90 $/baril et le gaz à 50 €/MWh au deuxième trimestre, avant de refluer. Son scénario défavorable monte à 119 $ le baril et 87 €/MWh. L'écart entre ces deux trajectoires résume toute l'incertitude : un retour rapide au calme limiterait le choc, une escalade prolongée le démultiplierait.
L'inflation repart, la BCE temporise
En zone euro, l'inflation a bondi à 2,5 % en mars 2026, contre 1,9 % en février, selon l'estimation rapide d'Eurostat. Les prix de l'énergie ont grimpé de 4,9 % sur un an après un recul de 3,1 % le mois précédent. La BCE a révisé ses projections d'inflation à la hausse de 0,7 point pour 2026 par rapport à décembre, principalement à cause de la composante énergie, pour une prévision moyenne de 2,6 % sur l'année. La croissance de la zone euro a été abaissée à 0,9 % pour 2026.
Le 19 mars, le Conseil des gouverneurs a maintenu ses trois taux directeurs inchangés, le taux de dépôt restant à 2 %. Mais le ton a changé. Christine Lagarde s'est déclarée « prête à relever les taux si le choc énergétique se prolonge ».
Les marchés intègrent désormais deux hausses d'un quart de point d'ici fin 2026, avec une probabilité de 50 % pour une troisième. François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, a résumé le diagnostic sur France Inter le 5 mars : le choc actuel peut entraîner un peu plus d'inflation et un peu moins de croissance, mais 2026 n'est pas 2022
.
Des taux de crédit en légère hausse, pas en flambée
L'OAT à 10 ans, référence de financement des banques, est passée de 3,20 % fin février à 3,90 % en mars. Plusieurs banques (deux nationales et quatre régionales, selon le courtier Vousfinancer) ont relevé leurs barèmes dès avril, avec des hausses de 0,10 à 0,30 point. Chez CAFPI, les taux moyens s'établissent en avril autour de 3,06 % sur 15 ans, 3,26 % sur 20 ans et 3,38 % sur 25 ans. Les moyennes nationales tous courtiers confondus sont légèrement supérieures : 3,28 % sur 15 ans, 3,41 % sur 20 ans et 3,53 % sur 25 ans. Pretto confirme une fourchette de 3,30 % à 3,52 % selon les profils.
Concrètement, que représente ce mouvement ? Un ménage empruntant 250 000 € sur 25 ans perd environ 5 % de capacité d'emprunt pour chaque demi-point de hausse, et près de 10 % pour un point complet. Sauf que les banques résistent. Meilleurtaux observe des ajustements limités à 5 à 15 points de base en avril et estime qu'une éventuelle hausse supplémentaire ne dépasserait pas 20 points de base en moyenne. La raison est commerciale : aucun établissement ne veut franchir le seuil psychologique de 3,50 % sur 20 ans en plein « Printemps de l'immobilier », période clé de production de crédits.
Le logement neuf pris en étau par les coûts de construction
92 % des artisans du bâtiment ont été touchés par la hausse du prix du pétrole depuis le 28 février, selon une étude de la Capeb publiée le 3 avril. Les dérivés pétroliers (PVC, polyuréthane, plomberie) ont progressé jusqu'à +15 %, le bois et ses panneaux isolants jusqu'à +13 %. Le bitume a grimpé de 10 %, le cuivre poursuit une progression amorcée en 2025 (+40 %).
Pour les promoteurs, la situation est tendue. Pascal Boulanger, président de la FPI, résume le dilemme : le marché ne permet pas de répercuter ces surcoûts, alors que les marges tournent déjà autour de 5 %. Les ventes de logements neufs avaient déjà reculé de 10,8 % en 2025, à 92 350 réservations, un niveau historiquement bas. La FFB tempère : l'approvisionnement reste stable en Europe, les tensions portent surtout sur le pétrole et ses dérivés, qui pèsent moins sur la construction que le gaz ou l'électricité. Côté maisons individuelles, la FFC constate, elle, une reprise de 33 % des ventes en 2025 et ne signale pas de pénurie de matériaux.
Pas de crise immobilière, mais une reprise plus lente
À Paris et en Île-de-France, les demandes d'achat se sont contractées et les visites ont diminué depuis le début du conflit. Le réflexe est connu : après le choc ukrainien de 2022, les acquéreurs ont appris à mettre leurs projets en pause dès que l'incertitude géopolitique monte .
À Montpellier, le marché envoie des signaux de fragilité. Les prix des appartements ont amorcé un recul en mars-avril 2026, à 3 296 €/m² en avril (contre 3 320 € en mars, soit -0,72 % sur un mois), selon les données MeilleursAgents. Le marché locatif, lui, tient bon : les loyers restent stables à 16 €/m² pour les appartements. Mais l'incertitude géopolitique risque d'allonger les délais de décision des acquéreurs, comme après le choc ukrainien de 2022.
La crise au Moyen-Orient ne crée pas, à elle seule, une nouvelle crise immobilière. Les fondamentaux du marché français restent présents : demande structurelle forte, taux de chômage contenu à 7,9 %, banques offensives sur le crédit, primo-accédants qui représentent 52 % des emprunteurs au premier trimestre 2026. Mais chaque hausse de taux, chaque renchérissement de matériaux, chaque mois d'attentisme repousse le calendrier d'une reprise que le marché attendait depuis deux ans. La variable clé reste la durée du conflit et sa capacité à maintenir les prix de l'énergie à des niveaux élevés. La prochaine réunion de la BCE, le 30 avril, dira si Francfort juge le choc suffisamment persistant pour agir sur les taux.
Commentaires à propos de cet article :
Ajouter un commentaire