Taux d'usure : des dossiers de crédit immobilier déjà bloqués en avril 2026
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Les taux d'usure bloquent à nouveau certains dossiers de crédit immobilier depuis le début du mois d'avril 2026, selon le courtier Vousfinancer. La baisse des seuils sur les durées courtes, couplée à une remontée des barèmes bancaires, fait ressurgir l'« effet ciseau » déjà vécu en 2022. Le phénomène reste ciblé. Il inquiète quand même, au moment où la reprise du marché cherchait son rythme de croisière.
Pourquoi les taux d'usure bloquent certains dossiers depuis le 1er avril ?
Le taux d'usure, c'est le TAEG (taux annuel effectif global) maximal qu'une banque a le droit de pratiquer. Il intègre tout : intérêts, frais de dossier, coût de l'assurance emprunteur, garantie, courtage. Son rôle est de protéger les emprunteurs contre des conditions abusives.
La Banque de France a publié le 27 mars 2026 les nouveaux plafonds applicables à partir du 1er avril. Sur les prêts à taux fixe de moins de 10 ans, le seuil tombe à 4,00 %, en repli de 0,12 point. Sur les durées comprises entre 10 et 20 ans, il recule à 4,48 %, soit -0,11 point. Seuls les prêts de 20 ans et plus progressent, à 5,19 %, soit +0,06 point. Or le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors frais et assurance, est remonté à 3,23 % en février 2026, après 3,17 % en janvier et 3,08 % en décembre 2025, d'après les statistiques de la Banque de France. Ce chiffre ne se superpose pas directement au TAEG, qui sert de base au calcul de l'usure : il en constitue la seule composante intérêt.
En avril, le mouvement s'est accéléré. L'OAT à 10 ans, qui sert de boussole au coût de refinancement des banques, a flirté avec 3,80 %, oscillant entre 3,62 % et 3,78 % selon les données de l'Agence France Trésor, sur fond de tensions géopolitiques au Moyen-Orient. Dans la foulée, la plupart des établissements ont relevé leurs grilles de 0,10 point en moyenne, jusqu'à 0,30 point pour certains, d'après le courtier Vousfinancer. Les taux moyens affichés tournent désormais autour de 3,25 % sur 15 ans, 3,45 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans, avec des barèmes proches de 4 % pour les profils les moins favorables.
Les emprunteurs qui paient le prix du retour de l'effet ciseau
Les plafonds baissent sur les durées courtes, tandis que les taux pratiqués remontent. Mécaniquement, le TAEG de certains dossiers dépasse le seuil légal, ce qui interdit à la banque d'accorder le prêt. Les professionnels appellent ce mécanisme l'effet ciseau.
Un couple de 51 et 56 ans, avec de hauts revenus et 70 % d'apport, voulait emprunter 200 000 € sur 10 ans pour acheter un logement neuf à Montpellier, au taux nominal de 3 %. Son taux d'endettement ne dépassait pas 13 %. Problème : avec l'assurance, le TAEG ressortait à 4,6 %, au-dessus du plafond de 4,48 % applicable sur cette durée. Refus de la banque. Une solution serait alors de passer sur une durée de 20 ans, qui permet de bénéficier du plafond plus haut de 5,19 %.
Deux profils concentrent le gros des blocages. D'abord les emprunteurs seniors ou présentant un risque de santé, pour lesquels le coût de l'assurance pèse lourd dans le TAEG. Ensuite les durées courtes, sur lesquelles les frais fixes (assurance, garantie, dossier) prennent proportionnellement plus de place. « Certains dossiers sont confrontés à des refus bancaires même avec un apport important et un faible endettement », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, dans un communiqué relayé par MoneyVox le 16 avril dernier.
Les leviers pour faire passer un dossier sous le plafond
- L'allongement de la durée est la première chose qui permet de basculer sur un plafond plus élevé, comme le montre le cas précédent.
- La délégation d'assurance, rendue fluide par la loi Lemoine, fait baisser le TAEG en substituant un contrat individuel moins cher au contrat groupe de la banque.
- Les frais annexes peuvent aussi être négociés : frais de dossier, coût de la garantie, courtage.
- Enfin, certains profils peuvent basculer sur un prêt à taux révisable capé ou intégrer un PTZ (prêt à taux zéro) au plan de financement pour tirer la moyenne vers le bas.
L'intervention d'un courtier devient donc plus décisive qu'à l'automne 2025, quand les dossiers passaient presque tous sans accroc. La marge de manœuvre existe, mais elle exige d'arbitrer entre coût total du crédit et franchissement du seuil.
La crainte d'un scénario 2022-2023 et le retour du débat sur la révision mensuelle
Le souvenir du printemps 2022 pèse lourd dans les mémoires et dans les discussions. À l'époque, le décalage entre des taux d'emprunt qui grimpaient et des plafonds d'usure calés sur des moyennes trimestrielles passées avait fait bondir les refus bancaires au-delà de 40 % sur certains dossiers pourtant solvables, selon les sondages de courtiers diffusés à l'été 2022.
La Banque de France avait fini par instaurer, à titre temporaire, une révision mensuelle des seuils entre le 1er février 2023 et le 31 janvier 2024, via l'arrêté du 26 janvier 2023 prolongé par celui du 22 juin 2023. Sur cette période, le plafond des prêts de 20 ans et plus est passé de 3,57 % à 6,29 %, soit une hausse phénoménale de 270 points de base.
Pas (ou peu) d'inquiétude cependant, ce scénario n'est pas celui d'avril 2026. Le blocage reste circonscrit aux profils seniors (plus de 60 ans) et aux durées courtes, qui risquent d'être affectés par l'effet ciseau.
Reste que le risque d'extension existe. Les plafonds resteront figés jusqu'au 30 juin, les seuils du 3e trimestre n'étant publiés que fin juin pour une application au 1er juillet. Si les barèmes bancaires continuent de grimper d'ici là, davantage de dossiers passeront au-dessus du plafond.
L'Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédits) a ouvert des échanges avec la Banque de France pour plaider un retour ponctuel à une révision mensuelle, d'après Julie Bachet, également membre du conseil d'administration de l'association.
L'Observatoire Crédit Logement/CSA confirme de son côté une stabilisation à 3,23 % en mars 2026, après une hausse du taux moyen de 7 points de base sur le premier bimestre. La reprise du crédit immobilier tient encore. Elle se déroule maintenant sous contrainte, à quelques dixièmes de point près. C'est précisément dans cette zone que les taux d'usure bloquent des dossiers qui, six mois plus tôt, seraient passés sans encombre.
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