Pourquoi investir à Narbonne ?

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Une ville au riche patrimoine et à l’identité forte
Narbonne, fondée en 118 av. J.-C. sous le nom de Narbo Martius, est la première colonie romaine établie en Gaule. Cette histoire millénaire se reflète dans son patrimoine architectural exceptionnel. Le centre historique abrite des trésors tels que la cathédrale Saint-Just-et-Saint-Pasteur, le Palais des Archevêques et le Pont des Marchands, l'un des rares ponts habités en Europe. Ces monuments attirent chaque année de nombreux touristes, renforçant l'attractivité de la ville.
Pour les investisseurs, le centre-ville de Narbonne offre des opportunités intéressantes. Que ce soit en LMNP pour une location meublée de tourisme ou en Denormandie pour rénover un logement situé dans un bâtiments typique préservé, les biens immobiliers Narbonnais bénéficient d'un cadre exceptionnel.
Investir à Narbonne : Un dynamisme économique et des projets ambitieux
Narbonne bénéficie d'une économie diversifiée, soutenue principalement par le tourisme, mais aussi l'agriculture, notamment la viticulture, et le commerce. La ville mise sur le développement durable et l'amélioration du cadre de vie pour renforcer son attractivité.
Entre 2023 et 2026, plusieurs projets sont prévus, tels que le réaménagement du boulevard de la Méditerranée à Narbonne-Plage, la création de voies douces le long de la Robine et la rénovation de rues dans le quartier Anatole-France. Ces initiatives visent à améliorer les mobilités, réintroduire la nature en ville et préserver les ressources énergétiques.
En 2017 avait été validée la construction de la ZAC Les Berges de la Robine, projet urbain colossal s’étendant sur 71 630 m², répartis sur différents usages :
- 64 630 m² de logements,
- 6000 m² d’équipements, commerces, services de proximité et hôtels,
- 1000 m² d’équipements publics de quartier de proximité
En outre, le dispositif “Action Cœur de Ville” est en place à Narbonne, et permet le développement d’opérations de rénovations dans le centre historique. Le dispositif procure entre autres des aides financières pour rénover les devantures commerciales, les façades des immeubles anciens ou encore pour réaliser des travaux dans les locaux commerciaux vacants. Cela permet également de rendre les logements du centre-ville éligibles à la rénovation via le dispositif Denormandie.
Un marché immobilier en pleine croissance
Le marché immobilier narbonnais connaît une dynamique positive. En décembre 2024, le prix médian au mètre carré pour les biens immobiliers à Narbonne était de 2731 €, marquant une augmentation de 10 % par rapport à l'année précédente et de 39 % sur cinq ans. Cette tendance à la hausse témoigne de l'attractivité croissante de la ville.
Les investisseurs peuvent également bénéficier de loyers attractifs. En décembre 2024, le loyer médian à Narbonne était de 13 €/m², avec une augmentation de 4 % sur un an et de 19 % sur cinq ans. Cette progression régulière des loyers assure une rentabilité intéressante pour les investissements locatifs.
Un cadre de vie privilégié et une qualité de vie reconnue
Narbonne séduit par un cadre de vie harmonieux, mêlant urbanité et nature. Traversée par le canal de la Robine, inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO, la ville offre de nombreux espaces de détente, parcs et jardins (Domaine du Picou, Jardin Saint-Paul, Jardin de l’île du Moulin du Gua, Massif de Fontfroide...) et autres berges aménagées, parfaits pour les loisirs en plein air.
Un cadre verdoyant qui, complété par des initiatives en faveur des mobilités douces, renforce son attractivité pour les familles et les amateurs de tranquillité.
Les établissements scolaires de qualité, les équipements culturels et les complexes sportifs dynamisent la vie locale. Les marchés traditionnels et les commerces de proximité participent également à l’ambiance chaleureuse et conviviale de la ville.
Narbonne bénéficie d'une situation géographique stratégique et d'infrastructures de transport efficaces qui renforcent son attractivité. Située à proximité de l'autoroute A9, la ville offre un accès rapide aux grandes métropoles régionales comme Montpellier (1h15) et Toulouse (1h45).
La gare de Narbonne est desservie par le TGV, permettant de rejoindre Paris en moins de 4 heures. Ces connexions rapides séduisent les actifs travaillant en métropole mais souhaitant profiter d’un cadre de vie plus paisible pour s’installer ou lors de weekends de dépaysement sans aller trop loin.
Engagée dans une démarche durable, Narbonne développe les mobilités douces. Les pistes cyclables et les réseaux de bus étendus facilitent les déplacements urbains tout en limitant l’usage de la voiture. De plus, la fibre optique est largement déployée, en réponse aux besoins croissants de télétravail et de connectivité moderne.
Pourquoi investir à Narbonne avec le dispositif de défiscalisation Denormandie ?
Le dispositif Denormandie encourage la rénovation de logements anciens dans des communes présentant un besoin important de réhabilitation de l'habitat. Il offre aux investisseurs une réduction d'impôt attractive en contrepartie de l'acquisition et de la rénovation de biens immobiliers destinés à la location. Investir à Narbonne en profitant de ce dispositif présente plusieurs avantages notables.
Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Denormandie
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, il est essentiel que la commune où se situe le bien soit éligible. L'éligibilité est déterminée par l'appartenance de la ville à une zone labellisée "Action Cœur de Ville" ou à une "Opération de Revitalisation du Territoire" (ORT). Comme nous l’avons mentionné plus haut, Narbonne fait partie du programme “Action Cœur de Ville”, et les logements anciens dans la commune peuvent donc être rénovés et passés sous le dispositif de défiscalisation.
Les travaux à effectuer dans le logement doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat du bien + coût des travaux). Ces rénovations peuvent concerner l'amélioration de la performance énergétique, la modernisation des installations ou encore l'aménagement de surfaces habitables supplémentaires (garage, balcon, terrasse...).
Les loyers appliqués aux locataires ne doivent pas dépasser un certain montant, fixé en fonction de la zone géographique. Ces plafonds sont révisés annuellement. À Narbonne, qui est en zone B2, le plafond de loyer pour louer un bien rénové en Denormandie s’élève à 9.83€/m² en 2025.
Les revenus des locataires doivent également respecter des seuils définis, variant selon la composition du foyer et la localisation du bien. Voici les plafonds en vigueur en 2025:
Composition du foyer locataire |
Zone B2 et C |
Personne seule |
31 892 € |
Couple |
42 588 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
51 215 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
61 830 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
72 735 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
81 971 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
9 142 € |
Les avantages d'un investissement Denormandie à Narbonne
En premier lieu, la bonne nouvelle c’est que tous les programmes Denormandie à Narbonne présents sur notre site sont vendus déjà entièrement rénovés et prêts à être loués. Les prix affichés incluent donc la totalité de l’opération bien + travaux.
Dans le cadre d’un investissement locatif en Denormandie, le montant de la défiscalisation est calculé en fonction de la durée d'engagement locatif et du montant total de l’opération (prix d’achat + travaux) :
- 12 % du montant total en réductions d’impôts pour un engagement de location de 6 ans
- 18 % pour un engagement de location de 9 ans
- 21 % pour un engagement de location de 12 ans
En outre, la rénovation de biens anciens dans une ville au riche patrimoine comme Narbonne permet de valoriser son investissement tout en contribuant à la préservation du cadre urbain. En effet, les biens rénovés seront remis aux normes environnementales en vigueur et doivent présenter un gain de performances énergétiques de 20 à 30%.
Ils seront donc pourvus d’une meilleure isolation, ou d’un système de chauffage récent et plus performant (pompe à chaleur etc.) afin d’atteindre un palier acceptable au Diagnostic de Performance Énergétique (de A à D). Ces améliorations font d’une pierre deux coups puisqu’elles sont également en accord avec la stratégie nationale de transition écologique et de neutralité carbone.
Enfin, avec son attractivité touristique chaque année plus importante et son développement économique, Narbonne offre un marché locatif porteur, assurant une demande constante de logements rénovés.
Exemple d’investissement Denormandie à Narbonne
Claire est une investisseuse qui souhaite diversifier son patrimoine tout en réduisant son imposition. Elle repère un appartement de type T3 de 70 m² situé dans le centre historique de Narbonne, à proximité de la cathédrale Saint-Just-et-Saint-Pasteur. Ce bien ancien, affiché à 160 000 €, nécessite des travaux de rénovation pour répondre aux critères de performance énergétique et de confort. Claire prévoit un budget de 45 000 € pour rénover les menuiseries, moderniser le système de chauffage et rénover la salle de bain et la cuisine.
Le montant des travaux estimé représente 28 % du coût total de l’opération, et respecte donc le minimum de 25 % requis pour un investissement Denormandie. Le coût total de l’opération s’élève donc à 205 000 €.
Claire décide de louer le bien pendant 12 ans, ce qui lui ouvre droit à la réduction d’impôt maximale de 21 % :
Elle bénéficiera donc de 21 % de 205 000 € = 43 050 € de réduction d’impôt, répartis sur 12 ans. Cela représente une économie fiscale annuelle de 3587,50 €.
Claire met en location son appartement à un loyer conforme au plafond de la zone B2, soit 9.83€/m². Le loyer mensuel qu’elle pourra toucher est de : 70 m² × 9,83 €/m² = 688,1 €. Cela représente des recettes locatives annuelles de 8257,2 €.
Pourquoi investir en LMNP à Narbonne ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux investisseurs immobiliers une combinaison attrayante d'avantages fiscaux et de perspectives de rendement locatif. Il est particulièrement attrayant à Narbonne, puisque la location meublée (principalement touristique) y est très présente.
En 2021, les résidences secondaires et les logements vacants représentaient 25% du parc immobilier Narbonnais. En choisissant Narbonne comme lieu d'investissement en LMNP, on ne peut pas se tromper. De plus, nous l’avons vu plus haut, les prix du mètre carré à Narbonne sont plus intéressants que les métropoles aux alentours, le marché immobilier est donc attractif pour les investisseurs en LMNP (baux longs comme locations de tourisme).
Narbonne bénéficie d'un cadre de vie agréable, avec un riche patrimoine historique et ses célèbres plages en front de Méditerranée. La ville attire une population variée, notamment des étudiants, des jeunes actifs et des retraités, générant une demande locative soutenue. De plus, les projets de développement urbain et les infrastructures en place renforcent l'attractivité de la ville pour les locataires potentiels.
Perspectives d'investissement en LMNP à Narbonne
Investir en LMNP à Narbonne permet de combiner les avantages fiscaux du statut avec un marché immobilier dynamique. Toutefois, il est essentiel de rester informé des évolutions législatives concernant la fiscalité des locations meublées, car des modifications pourraient impacter les avantages actuels du statut LMNP.
Le statut LMNP permet aux investisseurs de bénéficier de deux régimes fiscaux distincts :
Régime Micro-BIC : Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Il est particulièrement adapté aux investisseurs dont les charges sont faibles par rapport aux revenus perçus.
Régime réel simplifié : Choisir ce régime fiscal est recommandé pour les investisseurs qui ont des charges annuelles élevées. En effet, il permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'exploitation du bien (frais de gestion, travaux, intérêts d'emprunt etc.) et d'amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier. Cette approche peut réduire de façon drastique, voire annuler complètement l'imposition sur les revenus locatifs, optimisant ainsi la rentabilité de l'investissement.
Il faut tout d’abord choisir le type de bien immobilier dans lequel on souhaite investir. À Narbonne, plusieurs options s'offrent aux investisseurs en LMNP :
- Appartements meublés classiques : Idéaux pour les étudiants et les jeunes actifs, notamment dans les quartiers proches des universités et du centre-ville, mais aussi pour louer en meublé touristique près de la plage par exemple.
- Résidences de services : Investir dans des résidences gérées (seniors, étudiantes, affaires...) permet de déléguer la gestion locative à un exploitant professionnel, assurant des revenus réguliers sans perte de temps à tout gérer soi-même.
Ensuite, il convient de connaître les critères à remplir pour pouvoir bénéficier du statut LMNP:
- Les recettes annuelles issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire, incluant les meubles et équipements essentiels.
- Les démarches administratives doivent être effectuées, à savoir la déclaration de l’activité de loueur en meublé non professionnel auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET
- la déclaration des revenus locatifs doit être effectuée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Enfin, il est important de choisir le régime fiscal adapté pour son investissement en LMNP à Narbonne. Soit le régime Micro-Bic pour bénéficier de l’abattement de 50% sur les revenus locatifs, soit le régime réel pour déduire les charges et amortir le bien et le mobilier.