Récupération de la TVA sur un achat immobilier : Comment ça marche ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Qu’est-ce que la TVA immobilière ?
- Immobilier neuf et TVA : quelles règles ?
- Qui peut récupérer la TVA sur un achat immobilier ?
- Les profils éligibles
- Les conditions pour récupérer la TVA
- Quels types de biens sont concernés ?
- Quelles sont les démarches pour récupérer la TVA ?
- S’immatriculer en tant que loueur en meublé
- Acheter un bien immobilier neuf soumis à TVA
- Louer le bien avec un bail commercial conforme
- Effectuer la demande de remboursement de TVA
- Respecter les obligations fiscales et comptables
- TVA réduite dans l'immobilier neuf : Un autre moyen de faire des économies
- La TVA à 5,5 % dans le neuf sous conditions
- La TVA à 10 % avec le LLI
- Comment fonctionne la TVA à 10 % avec le LLI ?
- Les conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 10 %
En France tout achat d’un bien ou d’un produit neuf est soumis à la TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée. Cette TVA peut varier selon le type de produit ou de bien acheté. L’achat d’un bien immobilier neuf implique généralement le paiement d'une TVA à 20 % du prix d’acquisition.
Pour un achat immobilier, qui va souvent chercher dans les centaines de milliers d’euros, cette somme peut très vite représenter un coût important. Il existe cependant un mécanisme fiscal permettant de récupérer la TVA sous certaines conditions pour un achat immobilier.
Nous verrons ici les conditions d’éligibilité, les démarches à suivre et les points de vigilance pour optimiser la récupération de la TVA lors d’un achat immobilier. Que vous soyez un investisseur débutant ou aguerri, ce guide vous permettra d’éviter les pièges et de maximiser vos bénéfices.
Qu’est-ce que la TVA immobilière ?
« La TVA, qui est l'impôt le plus important en France en termes de rendement, représente 38% de la totalité des recettes fiscales collectées par la DGFiP en 2024 »
Rapport DGFiP Statistiques N°29 Mars 2025)
La TVA est un impôt indirect qui s’applique à la plupart des transactions commerciales en France, y compris les ventes de biens immobiliers neufs. Son taux standard est de 20 %, ce qui représente une part non négligeable du prix d’achat d’un logement neuf.
Prenons un exemple concret : si vous achetez un bien immobilier neuf au prix de 200 000 € hors taxes (HT), la TVA à payer sera de 40 000 €, portant le prix total à 240 000 €. Cet impôt est directement versé au promoteur, qui le reverse ensuite à l’État.
Immobilier neuf et TVA : quelles règles ?
Tous les logements neufs ne sont pas automatiquement soumis à la TVA. Celle-ci s’applique principalement aux biens :
- Vendus en état futur d’achèvement (VEFA) ou achevés depuis moins de cinq ans.
- Situés dans des zones où la TVA immobilière est applicable, notamment certaines zones d’aménagement concerté (ZAC).
- Mis en location dans le cadre de résidences de services, à condition de respecter certains critères.
En revanche, lorsqu’un particulier revend un bien immobilier à un autre particulier après une première acquisition en TVA, la transaction devient exonérée de cet impôt.
Qui peut récupérer la TVA sur un achat immobilier ?
Récupérer la TVA sur un achat immobilier n’est bien évidemment pas un droit automatique. Cette possibilité est réservée aux acheteurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Ces investisseurs doivent cependant remplir des conditions précises, notamment en matière de destination du bien, de type de location et de durée d’engagement.
Les profils éligibles
Deux statuts permettent de prétendre à la récupération de la TVA :
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :
- S’adresse aux particuliers investissant dans l’immobilier locatif meublé.
- Génère des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an ou à 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Offre des avantages fiscaux, notamment avec le régime réel permettant de déduire les charges et amortissements.
Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :
- S’applique aux investisseurs ayant des revenus locatifs supérieurs aux seuils du LMNP.
- Implique une inscription au registre du commerce.
- Peut offrir une exonération de plus-values après une certaine durée de détention.
Dans les deux cas, l’activité de location doit être soumise à TVA pour permettre la récupération de l’impôt à l’achat.
En savoir plus sur le LMNPLes conditions pour récupérer la TVA
L’administration fiscale impose plusieurs critères pour bénéficier de cette récupération :
Achat d’un bien neuf soumis à TVA : Le logement doit être acheté directement auprès d’un promoteur immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un bien achevé depuis moins de cinq ans.
Location meublée avec prestations para-hôtelières : Le bien doit être loué en meublé dans une résidence de services proposant au moins trois des quatre services suivants :
- Accueil et réception des locataires.
- Fourniture du linge de maison.
- Service de petit-déjeuner.
- Entretien et ménage régulier du logement.
Ce critère est fondamental : sans ces services, la récupération de TVA est impossible.
Engagement de location sur une durée minimale de 20 ans : L’investisseur doit conserver le bien et le louer pendant au moins 20 ans. En cas de revente ou d’arrêt de l’activité avant cette durée, la TVA récupérée doit être remboursée au prorata du temps écoulé.
Exemple : si l’investisseur revend le bien après 10 ans, il devra rembourser 50 % de la TVA récupérée.
Quels types de biens sont concernés ?
La récupération de la TVA est possible dans certains types de résidences de services, notamment :
- Les résidences étudiantes
- Les résidences séniors ou EHPAD
- Les résidences de tourisme classées
- Les appart’hôtels
Ces résidences sont généralement gérées par un exploitant qui prend en charge la gestion locative du bien en signant un bail commercial avec l’investisseur. Ce bail garantit des loyers et simplifie la gestion du bien.
Quelles sont les démarches pour récupérer la TVA ?
Obtenir le remboursement de la TVA sur un achat immobilier nécessite de suivre un processus administratif précis, impliquant plusieurs démarches auprès de l’administration fiscale. Voici les étapes clés pour sécuriser votre demande et éviter toute erreur.
S’immatriculer en tant que loueur en meublé
Avant de pouvoir récupérer la TVA, il est indispensable d’obtenir un numéro de TVA intracommunautaire. Pour cela, vous devez :
- Déclarer votre activité de loueur en meublé auprès du Greffe du Tribunal de Commerce via le formulaire P0i (LMNP) ou P0 CM (LMP).
- Obtenir un numéro SIRET, indispensable pour la suite des démarches.
- Adresser une demande d’immatriculation fiscale afin d’obtenir un numéro de TVA auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).
💡 Bon à savoir : Même en tant que particulier, vous êtes considéré comme un "assujetti" à la TVA dès lors que votre bien est exploité dans le cadre du régime de la location meublée avec prestations para-hôtelières.
Acheter un bien immobilier neuf soumis à TVA
L’achat du bien doit être réalisé auprès d’un promoteur immobilier et inclure la TVA dans le prix d’acquisition. À l’acte de vente, le notaire précisera les montants HT (hors taxes), TVA et TTC (toutes taxes comprises), ce qui constituera l’un des justificatifs à fournir pour la demande de remboursement.
Louer le bien avec un bail commercial conforme
L’investisseur doit signer un bail commercial avec un exploitant spécialisé, qui assurera la gestion locative et la fourniture des services para-hôteliers. Ce bail doit mentionner explicitement :
- Les prestations para-hôtelières fournies aux locataires.
- L’application de la TVA sur les loyers perçus, condition indispensable pour bénéficier du remboursement.
- L’engagement de location sur 20 ans (ou au minimum 9 ans renouvelables si le bien est en résidence de tourisme classée).
Si l’exploitant ne respecte pas les conditions fiscales (exemple : absence de services para-hôteliers), l’administration peut exiger le remboursement de la TVA récupérée.
Effectuer la demande de remboursement de TVA
Une fois l’achat réalisé et l’activité locative mise en place, il faut déposer une demande de remboursement de la TVA auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Cette demande s’effectue via le formulaire n°3519, accompagné des documents justificatifs suivants :
- ✅Acte notarié précisant le montant de la TVA payée.
- ✅ Bail commercial signé entre l’investisseur et l’exploitant.
- ✅ Récépissé d’immatriculation au greffe du tribunal.
- ✅ Numéro de TVA attribué par l’administration fiscale.
- ✅ Relevé d’identité bancaire (RIB) pour le remboursement.
Le remboursement de la TVA intervient généralement entre 3 et 6 mois après la soumission du dossier.
Respecter les obligations fiscales et comptables
Une fois la TVA récupérée, il faut déclarer périodiquement la TVA collectée sur les loyers perçus.
- L’exploitant verse des loyers TTC (incluant la TVA).
- L’investisseur doit déduire la TVA collectée de celle récupérée, ce qui peut parfois entraîner des régularisations annuelles.
- Si la location s’arrête avant 20 ans, la TVA récupérée doit être remboursée au prorata du temps écoulé.
💡 Conseil : Un expert-comptable spécialisé en location meublée peut vous accompagner pour optimiser votre gestion fiscale et éviter tout redressement.
TVA réduite dans l'immobilier neuf : Un autre moyen de faire des économies
Sans être une “récupération” de la TVA à proprement parler, il existe d’autres moyens de faire des économies sur cet impôt relativement élevé en immobilier. Certains dispositifs fiscaux permettent de réduire le coût total d'acquisition en réduisant le taux de la TVA.
La TVA à 5,5 % dans le neuf sous conditions
La TVA réduite à 5,5 % est un dispositif mis en place pour dynamiser l’accès au logement abordable dans certains secteurs. Ce taux préférentiel, bien inférieur à la TVA classique de 20 %, est une véritable opportunité pour les acquéreurs éligibles. En effet, une économie de 14,5 % sur le prix de vente peut chiffrer rapidement sur plusieurs dizaines de milliers d’euros.
En pratique, cette réduction de TVA concerne les logements situés en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans un périmètre proche de ces zones. Son objectif principal est de favoriser l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes tout en encourageant la revitalisation urbaine. Cependant, pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Acheter un logement neuf en tant que résidence principale
- Respecter des plafonds de revenus
- S’engager à conserver le bien pendant une durée minimale de 10 ans.
Pour un appartement affiché à 210 000 € hors taxes, l’application du taux de 5,5 % au lieu de 20 % permet une économie de plus de 30 000 €. Un avantage non négligeable qui peut rendre l’accession à la propriété bien plus abordable.
De plus, ce dispositif est souvent cumulable avec d’autres aides à l’achat, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), maximisant ainsi les gains financiers pour l’acquéreur.
Trouver un logement en TVA réduite à 5,5 %La TVA à 10 % avec le LLI
En plus des taux de TVA réduits à 5,5 % pour l’accession à la propriété en zone ANRU, un autre dispositif fiscal intéressant existe pour les investisseurs locatifs : la TVA à 10 % dans le cadre du Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Comment fonctionne la TVA à 10 % avec le LLI ?
Le LLI est un dispositif qui permet de proposer des logements neufs à des loyers plafonnés, destinés à des ménages aux revenus intermédiaires, trop élevés pour accéder au logement social mais insuffisants pour se loger facilement sur le marché privé. Les investisseurs en LLI bénéficient de plusieurs avantages :
- ✅ Une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, diminuant ainsi le prix d’achat du bien.
- ✅ Une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans, représentant des économies considérables.
- ✅ Des frais de notaire réduits (environ 2,5 % au lieu de 7 à 8 % dans l’ancien).
- Acquérir un bien neuf éligible au LLI, situé dans une zone tendue (zones A et B1).
- S’engager à louer le bien pendant au moins 15 ans avec un plafond de loyer réglementé (indexé sur le Pinel, par exemple le plafond est de 14.49€/m² à Montpellier en 2025).
- Sélectionner des locataires respectant des plafonds de revenus, ici aussi identiques à ceux du dispositif Pinel.
Les conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 10 %
Pour profiter de ce dispositif, l’investisseur doit respecter certaines règles :
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