Le permis de louer à Montpellier sera étendu à 3 nouveaux quartiers
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Le permis de louer : un outil au service de l'habitat décent
- Comment fonctionne le permis de louer à Montpellier ?
- Bilan du permis de louer dans les quartiers pilotes
- Chiffres clés du dispositif
- Points forts et limites constatés
- Extension du permis à 3 autres quartiers : un pas de plus contre les marchands de sommeil
- Les quartiers concernés et les raisons du choix
- Agir pour un meilleur logement
- Qu'en disent les acteurs du secteur ?
- Les problématiques à adresser
Face à l'urgence de lutter contre l'habitat indigne, Montpellier renforce son dispositif du « permis de louer ». Initié en 2021, cette mesure impose aux propriétaires de faire inspecter leurs logements avant toute mise en location. L'objectif est de garantir aux futurs locataires des conditions d'habitat décentes et sécurisées, grâce à un mécanisme responsabilisant les bailleurs privés.
Fort des premiers résultats obtenus, la municipalité dirigée par Michaël Delafosse a décidé d'élargir le périmètre du permis de louer à trois nouveaux quartiers : Mosson, Les Cévennes et Saint-Martin. Cette décision, inscrite à l'ordre du jour du conseil municipal puis du conseil métropolitain en février dernier, vient affermir la lutte contre les marchands de sommeil et la régulation du marché locatif.
Alors que les premiers bilans font état de réussites mais aussi de problématiques à surmonter, l'extension du dispositif soulève de nouvelles attentes et interrogations tant du côté des locataires que des propriétaires.
Le permis de louer : un outil au service de l'habitat décent
La Ville de Montpellier a instauré le permis de louer en avril 2021 dans le quartier de Celleneuve, en réponse à une préoccupation grandissante : celle de lutter efficacement contre les logements insalubres. En effet, malgré l’existence du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 établissant les bases d’un habitat décent, de nombreux logements ne répondent pas aux critères imposés par la loi et sont loués dans des conditions indignes. Le principe du “permis de louer” a donc été conçu pour enrayer ces pratiques non-conformes à la loi et s’assurer que les loueurs soient en règle.
À Montpellier, après Celleneuve, le dispositif du permis de louer a été ensuite étendu en octobre 2023 à une partie du quartier Figuerolles, un secteur urbain caractérisé par un bâti ancien, parfois dégradé.
Inspiré par les premiers bilans positifs dans d'autres villes françaises, le permis de louer adopte une démarche préventive : avant toute signature d'un nouveau bail, le propriétaire est tenu d'obtenir une autorisation préalable délivrée par la municipalité. Cette autorisation repose sur un diagnostic technique du logement (DPE, CREP, installation électrique, installation gaz, risques et pollutions...) effectué pour détecter les défaillances susceptibles de nuire à la santé ou à la sécurité des occupants.
Michel Calvo, adjoint délégué à la Ville fraternelle et solidaire, souligne que si l'outil n'a pas encore fait toutes ses preuves, il représente néanmoins une avancée notable pour protéger les locataires contre les marchands de sommeil et inciter les propriétaires à un meilleur entretien de leur parc immobilier.
Comment fonctionne le permis de louer à Montpellier ?
Il est évident que le processus est clairement balisé. Avant de publier une annonce locative, le propriétaire doit déposer une demande via une plateforme en ligne dédiée, administrée par la mairie de Montpellier. Ce dépôt déclenche une visite obligatoire du logement par un agent assermenté, chargé d'évaluer sa conformité.
Trois issues sont possibles :
- Autorisation sans réserve : le logement est jugé conforme.
- Autorisation sous réserve de travaux : des défauts sont identifiés et doivent être corrigés sous un mois, à l’issue duquel une nouvelle visite de contrôle est organisée.
- Refus d'autorisation : en cas de graves manquements, la location est interdite tant que les problèmes ne sont pas résolus.
En l'absence d'autorisation, le propriétaire s'expose à une amende pouvant atteindre 15 000 euros. De plus, une convention de partenariat entre la Ville et la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) permet de croiser les informations et de détecter plus facilement les fraudeurs.
Malgré son efficacité relative, le dispositif fait face à plusieurs contraintes pratiques. Le manque d'agents contrôleurs a notamment été pointé du doigt par les élus, bien que des recrutements supplémentaires aient été réalisés en 2024 pour renforcer le service Habitat. Le délai de traitement reste également un sujet de crispation pour les propriétaires, soucieux d'éviter une carence de loyer, surtout lorsqu'ils doivent encore rembourser un crédit immobilier.
Bilan du permis de louer dans les quartiers pilotes
Chiffres clés du dispositif
Depuis sa mise en œuvre dans les quartiers de Celleneuve et Figuerolles, le permis de louer a donné lieu à 731 décisions administratives. Parmi celles-ci :
- 44 % des permis ont été délivrés sans réserve, attestant de logements immédiatement conformes,
- 47 % ont été accordés sous condition de réalisation de travaux,
- 9 % ont été purement et simplement refusés, soit 65 logements interdits de location.
D'un côté, une part importante du parc locatif a pu être rendue conforme après des interventions correctrices ; de l'autre, des situations d'insalubrité grave ont été révélées. Michel Calvo, élu en charge du dossier, reconnaît que la proportion de refus est inférieure aux attentes initiales, compte tenu de la connaissance du tissu immobilier ancien de ces quartiers. Cette relative surprise confirme que nombre de logements, bien que vétustes, ne présentaient pas tous des dangers critiques pour les locataires.
Les pathologies relevées lors des inspections sont révélatrices : problèmes d'humidité récurrents, défauts d'ouverture des fenêtres, salles d’eau délabrées, voire, dans certains cas extrêmes, une « douche installée sur des toilettes à la turque », anecdote devenue emblématique de la nécessité d'un contrôle renforcé.
Points forts et limites constatés
Le dispositif a clairement permis d'améliorer les conditions de logement dans les quartiers concernés, en obligeant les propriétaires à engager des travaux parfois longtemps différés. Cette action a été particulièrement précieuse pour protéger les publics les plus fragiles, souvent premières victimes de l'habitat indigne.
Cependant, plusieurs limites ont été identifiées :
- Manque de contrôleurs : malgré les recrutements annoncés en 2024, le nombre d'agents demeure insuffisant pour garantir un traitement rapide des demandes.
- Problèmes logistiques pour les propriétaires : réaliser les travaux imposés dans un délai d’un mois peut s’avérer délicat, surtout si le logement est encore occupé ou si les artisans sont peu disponibles.
- Contraintes architecturales : dans certains secteurs historiques, les réglementations patrimoniales interdisent des interventions nécessaires pour moderniser les logements, comme l'installation d'une VMC nécessitant un percement de façade. Ce paradoxe génère des situations d'injonctions contradictoires qui compliquent la mise en conformité.
À ces difficultés pratiques s’ajoute une réalité économique : la crainte de pertes de loyers pousse certains propriétaires à privilégier des solutions alternatives, notamment la location touristique de courte durée via des plateformes comme Airbnb. Une tendance que la municipalité surveille étroitement pour éviter que le dispositif n'engendre d’effets pervers contraires à son objectif initial.
Extension du permis à 3 autres quartiers : un pas de plus contre les marchands de sommeil
Les quartiers concernés et les raisons du choix
Fort de l'expérience acquise à Celleneuve et Figuerolles, la municipalité de Montpellier a choisi d'étendre le permis de louer à trois nouveaux secteurs : La Mosson, Cévennes et Saint-Martin. Ces quartiers, bien que très différents dans leur physionomie, partagent des caractéristiques communes : une part importante de logements anciens, parfois dégradés, et une population exposée à des situations précaires. Le permis de louer dans les 3 nouveaux quartiers prendra effet le 1er novembre 2025.
En annonçant cette extension lors de ses vœux de début d'année, le maire Michaël Delafosse a réaffirmé sa priorité : la lutte contre les marchands de sommeil sera un des chantiers majeurs de l'année
. En effet, ces propriétaires indélicats, qui louent des logements insalubres à prix d’or à des personnes vulnérables, notamment sans titre de séjour, continuent d'agir malgré les mesures existantes. Le permis de louer vise précisément à rendre plus difficile leur activité en imposant un contrôle systématique de l'état des logements mis sur le marché locatif.
Agir pour un meilleur logement
Avec cette extension, la Ville entend amplifier son action sur plusieurs fronts :
- Assainir l’offre locative en garantissant des logements décents pour tous les futurs locataires.
- Responsabiliser davantage les propriétaires en leur imposant une vigilance accrue sur l’état de leur bien.
- Renforcer les contrôles en partenariat avec la CAF, dont les agents croisent désormais systématiquement les déclarations de mise en location pour détecter les infractions.
La lutte contre l’habitat indigne passe aussi par le renforcement des sanctions. Ainsi, louer sans permis ou en dépit d’un refus expose désormais les contrevenants à une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros. Une approche répressive doublée d'une stratégie judiciaire offensive : la municipalité annonce de nouvelles actions en justice contre les marchands de sommeil. En novembre 2023, deux d'entre eux ont déjà été condamnés à des peines allant de six à douze mois de prison avec sursis et à des amendes pouvant atteindre 50 000 euros, après avoir exploité des logements insalubres dans la résidence Font Del Rey.
Michaël Delafosse l'a rappelé avec fermeté : On ne spécule pas sur la détresse des gens.
Cette phrase résume l'esprit dans lequel s'inscrit l'élargissement du permis de louer à ces trois nouveaux quartiers, avec l'ambition de ne laisser aucun terrain libre à ceux qui exploitent la vulnérabilité des plus précaires.
Qu'en disent les acteurs du secteur ?
Les réactions sont contrastées au sein des acteurs de l’immobilier et des associations de défense des locataires. Du côté des organisations comme Habiter Enfin et la Fondation pour le Logement des Défavorisés (acniennement Fondation Abbé Pierre), la décision est accueillie positivement : elles saluent un dispositif capable de "changer concrètement la vie des locataires" en épurant le parc locatif privé.
Les professionnels de l'immobilier, quant à eux, reconnaissent l'utilité du permis de louer, mais sans oublier de pointer ses effets secondaires. Yanis Ouchene, de l’Agence du Courreau, remarque que l'obligation de réaliser certains travaux peut être difficile à concilier avec la présence de locataires dans les lieux, et surtout avec les contraintes techniques imposées par les réglementations d'urbanisme.
« Si la peinture des garde-corps est effritée, le permis de louer n'est pas délivré. Il y a du plomb comme dans la peinture de certains volets mais les Bâtiments de France interdisent d'y toucher. »
Yanis Ouchene, Agence du Courreau
Face aux lourdeurs administratives et aux contraintes techniques, certains propriétaires s'interrogent sur leur intérêt à rester dans le marché locatif traditionnel. Plusieurs choisissent de contourner la difficulté en optant pour la location touristique de courte durée, malgré les limitations réglementaires imposées sur le nombre de nuitées et les récentes dispositions prises pour réguler les avantages fiscaux de ce type de location.
Les problématiques à adresser
Renforcer les effectifs des agents assermentés chargés des contrôles. Malgré des recrutements opérés en 2024, les délais d’inspection restent longs, ce qui peut engendrer des pertes financières pour les propriétaires et ralentir les remises en location.
Alléger et clarifier les démarches administratives, afin de ne pas décourager les bailleurs de bonne foi, tout en maintenant un haut niveau d’exigence en matière de qualité des logements.
Coordonner efficacement les contrôles entre les services municipaux, la CAF et, le cas échéant, les services fiscaux, pour détecter à la fois les fraudes à la location et les manquements aux obligations déclaratives.
Accompagner les propriétaires dans la rénovation énergétique. Dans un contexte où les logements classés G sont interdits de location, puis où les logements F le seront dès 2028, Montpellier anticipe déjà la nécessité d’aider les bailleurs à adapter leur patrimoine, à l’image de l’office public ACM qui a investi 30 millions d’euros en 2024 dans des travaux de performance énergétique.
Malgré un engagement ambitieux de La Ville dans cette politique de qualité du logement, elle devra veiller à ce que la rigueur de ses exigences n’aboutisse pas à un retrait massif des propriétaires du marché locatif classique au profit de locations plus lucratives et moins régulées.
Commentaires à propos de cet article :
Ajouter un commentaire