Interdiction de location des logements DPE G depuis début 2025 : obligations, impacts et solutions
SOMMAIRE
- L’interdiction de location des logements classés G
- L’ampleur du phénomène des passoires thermiques
- Le calendrier progressif d’interdiction de location
- Les implications légales et les sanctions
- Les règles applicables aux propriétaires
- Les contrats en cours
- Sanctions en cas de non-respect
- Les impacts sur le marché immobilier en 2025
- Quelles conséquences pour les propriétaires ?
- Effets sur l’offre locative
- Disparités régionales
- Interdiction de location des DPE G : Quelles solutions pour les propriétaires ?
- Réaliser des travaux de rénovation énergétique
- Profiter des aides financières disponibles
- Gestion proactive de la situation
- Une réglementation amenée à évoluer ?
- Une proposition d’ajustement du calendrier
- Renforcement des contrôles et de la fiabilité des DPE
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont désormais interdits à la location. Cette mesure, qui concerne plusieurs centaines de milliers de logements, a été introduite pour améliorer la performance énergétique du parc immobilier français, réduire les émissions de gaz à effet de serre et offrir un meilleur confort de vie aux locataires.
Selon les données du ministère du Logement, environ 1,75 million de logements sont classés G en France métropolitaine et en Corse au 1er janvier 2024. Ces habitations, souvent anciennes et mal isolées, sont responsables d’une consommation énergétique excessive, dépassant les 420 kWh/m²/an. Certaines de ces passoires thermiques, classées G+ (consommation ≥ 450 kWh/m²/an), étaient déjà interdites de location depuis 2023.
L'entrée en vigueur de cette mesure suit un calendrier progressif d’interdictions pour inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Mais si les objectifs écologiques sont ambitieux, la mise en œuvre de cette mesure soulève des problématiques économiques et sociales importantes. Difficultés financières des propriétaires, tensions sur le marché locatif, disparités régionales… autant d’enjeux qui méritent d’être compris pour saisir toute la portée de cette interdiction.
Nous ferons ici un tour d’horizon complet de cette réglementation, de ses implications légales aux solutions concrètes pour les propriétaires.
L’interdiction de location des logements classés G
L’interdiction de louer des logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) découle directement de la loi Climat et Résilience adoptée en 2021. Ce texte législatif a pour objectif de répondre aux enjeux de la transition énergétique en réduisant progressivement les émissions de gaz à effet de serre et la consommation énergétique des bâtiments, qui représentent près de 45 % de la consommation d’énergie en France.
Le DPE, instauré en 2006, classe les logements sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore) en fonction de leur consommation d’énergie et de leurs émissions de CO₂. Les programmes immobiliers neufs sont aujourd’hui tous constitués de logements classés A ou B. Les logements classés F et G, souvent qualifiés de passoires thermiques, sont ciblés par cette interdiction car ils contribuent fortement au gaspillage énergétique.
La mesure permet à la fois d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique et de protéger les locataires en leur garantissant un logement plus confortable et moins coûteux en énergie.
Cette réforme s'inscrit dans la trajectoire de la neutralité carbone d’ici 2050, ambition fixée par l’Union européenne et intégrée aux politiques climatiques françaises.
L’ampleur du phénomène des passoires thermiques
En France, le parc immobilier compte environ 30,6 millions de résidences principales. Parmi elles, près de 1,75 million de logements sont classés G, selon les données du ministère du Logement arrêtées au 1er janvier 2024. Cependant, ce chiffre a été en partie réduit grâce à la réforme du DPE entrée en vigueur en juillet 2023, qui a modifié la méthode de calcul, notamment pour les petites surfaces inférieures à 40 m².

Les logements les plus concernés sont principalement des bâtiments anciens, construits avant les années 1970, souvent mal isolés et dotés de systèmes de chauffage obsolètes (notamment au fioul).
Certaines villes sont plus durement touchées par cette interdiction. D’après une étude de la société Hello Watt , les grandes agglomérations concentrant le plus de logements classés G sont :
- Paris : 12,5 % des logements.
- Boulogne-Billancourt : 9,5 %.
- Argenteuil : 7,8 %.
- Rouen : 6,3 %.
- Grenoble : 5,6 %.
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les superpassoires thermiques classées G+ (consommation ≥ 450 kWh/m²/an).
- 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G.
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E.
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements G.
- 1er janvier 2031 : interdiction des logements F.
- Présenter un DPE valide : Le diagnostic doit avoir été réalisé après le 1er juillet 2021. Un DPE plus ancien n’est plus recevable.
- Réaliser des travaux de rénovation énergétique : Avant toute mise en location, le logement doit atteindre au minimum la classe F.
- Respecter les seuils de consommation énergétique : La consommation annuelle d’énergie du logement ne doit pas dépasser 420 kWh/m²/an.
- Amende pouvant aller jusqu’à 15 000 € pour un professionnel de l’immobilier qui mettrait en location un bien non conforme.
- Dommages et intérêts ou annulation du bail en cas de fausse déclaration ou de DPE frauduleux.
- L’isolation thermique : Isolation des murs, des combles, des toitures et des planchers bas pour limiter les déperditions de chaleur.
- Le remplacement du système de chauffage : Abandon des chauffages au fioul ou au gaz au profit de solutions plus performantes et écologiques comme les pompes à chaleur ou les chaudières à condensation.
- Le changement des menuiseries : Installation de fenêtres à double ou triple vitrage pour améliorer l’étanchéité à l’air et réduire les pertes de chaleur.
- L’amélioration de la ventilation : Mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour assurer une meilleure qualité de l’air et limiter les pertes énergétiques.
- L’installation d’énergies renouvelables : Panneaux solaires photovoltaïques ou systèmes de récupération d’énergie pour réduire la dépendance aux énergies fossiles.
Ces chiffres s’expliquent par l’ancienneté du bâti et la complexité de la rénovation dans les zones urbaines denses. En zone rurale, des départements comme la Lozère et le Cantal affichent jusqu’à 20,6 % de logements classés G, en raison d’un chauffage au fioul encore largement utilisé et de conditions climatiques rigoureuses.
Le calendrier progressif d’interdiction de location
L’interdiction de louer des logements énergivores s’inscrit dans un plan d’action progressif qui, à terme, éliminera les passoires thermiques du marché locatif :
Pour les territoires d’outre-mer, le calendrier est décalé :
Ce calendrier donne aux propriétaires un délai pour engager les travaux de rénovation nécessaires. Une proposition de loi avait été envisagée pour accorder un délai supplémentaire aux copropriétés ayant voté des travaux sans les avoir réalisés, mais cette mesure a été suspendue après la censure du Premier ministre Michel Barnier et le rejet du projet de Loi de Finances 2025.
Les implications légales et les sanctions
Les règles applicables aux propriétaires
Depuis le 1er janvier 2025, tout propriétaire souhaitant mettre en location un logement doit respecter plusieurs obligations légales strictes. La principale mesure impose l’interdiction de louer des biens classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Pour se conformer à la réglementation, les propriétaires doivent :
Cependant, la loi prévoit quelques exceptions. Les travaux techniquement impossibles, lorsque des contraintes techniques rendent les rénovations irréalisables, peuvent engendrer une dérogation. De même, le si des travaux nécessitent un vote en assemblée générale de copropriété et qu’ils n’ont pas été approuvés, le propriétaire peut être temporairement exempté.

Les contrats en cours
L’interdiction de location des logements classés G ne s’applique pas aux contrats de location déjà en vigueur. Les locataires actuellement en place peuvent continuer à occuper le logement sans contrainte immédiate.
En revanche, la loi devient applicable lors du renouvellement du bail, ou lors d’une reconduction tacite de celui-ci.
Dans ces cas, le propriétaire devra fournir un DPE conforme et, si nécessaire, entreprendre des travaux avant de prolonger la location. Les locataires peuvent également exiger la mise aux normes du logement à ces occasions.
Sanctions en cas de non-respect
Les propriétaires qui ne respectent pas l’interdiction de louer des logements classés G s’exposent à des sanctions légales et financières. Les locataires disposent de plusieurs recours pour faire valoir leurs droits.
Un locataire peut engager une action en justice pour obliger son propriétaire à réaliser les travaux. Le juge peut ensuite imposer la réalisation des travaux dans un délai précis. Le juge peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à la mise aux normes.
Selon l’article L843-1 du Code de la construction et de l’habitation, la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) peut suspendre les aides au logement si le logement est jugé indécent. Cette mesure constitue un levier de pression pour inciter les propriétaires à engager les travaux.
Les litiges liés à la non-conformité peuvent être soumis la commission départementale de conciliation pour tenter un règlement amiable.
En cas de manquement, les sanctions peuvent inclure :
Les impacts sur le marché immobilier en 2025
Quelles conséquences pour les propriétaires ?
L’interdiction de louer des logements classés G a un impact direct et profond sur de nombreux propriétaires, notamment les petits bailleurs qui représentent une part importante du marché locatif. Ces derniers se retrouvent confrontés à plusieurs obstacles.
Tout d’abord, améliorer la performance énergétique d’un logement classé G peut nécessiter des travaux lourds (isolation, changement de système de chauffage, remplacement des fenêtres, etc.). Ces rénovations représentent souvent des dizaines de milliers d’euros.
Ensuite, le retour sur investissement est plus compliqué. Selon Charles Marinakis, président de Century 21, les propriétaires âgés de plus de 60 ans hésitent à investir dans des travaux coûteux, car ils ne peuvent pas espérer un retour sur investissement à moyen terme.
Enfin, face à des obligations trop contraignantes, certains propriétaires cherchent à contourner la loi. Le marché des faux DPE, facilement accessibles en ligne pour moins de 10 euros, s’est malheureusement développé, mettant en péril la fiabilité des diagnostics énergétiques.
Ces difficultés conduisent certains bailleurs à envisager de vendre leurs biens plutôt que de financer des rénovations importantes, ce qui risque d’amplifier les tensions sur le marché immobilier.

Effets sur l’offre locative
L’interdiction des logements classés G entraîne mécaniquement une réduction de l’offre locative, en particulier dans les zones où les passoires thermiques sont nombreuses. Cette situation a plusieurs conséquences :
Rareté des logements disponibles : Dans les villes fortement touchées par la mesure (ex. : Paris, Boulogne-Billancourt, Rouen), de nombreux logements sont temporairement retirés du marché en attendant des travaux ou mis en vente.
Pression à la hausse sur les loyers : La diminution de l’offre, combinée à une forte demande locative, risque de provoquer une hausse des loyers, notamment dans les zones tendues.
Tensions accrues dans les grandes villes : Les grandes métropoles comme Paris (12,5 % de logements G) ou certaines villes de sa périphérie comme Saint-Denis sont particulièrement concernées. La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) Grand Paris alertait déjà en décembre 2024 sur le risque de voir des dizaines de milliers de locataires franciliens perdre leur logement en 2025.
Disparités régionales
L’impact de cette interdiction varie fortement selon les territoires, reflétant des disparités dans la typologie du parc immobilier.
Les grandes villes historiques (Paris, Rouen, Grenoble) sont frappées par l’ancienneté de leurs bâtiments, souvent mal isolés. L’habitat collectif prédomine en Île-de-France, compliquant les rénovations énergétiques (car copropriétés).
Les zones rurales souffrent d’un bâti ancien et d’une dépendance au chauffage au fioul, notamment dans les départements montagneux ou peu densément peuplés.
Selon Sylvain Le Falher, président de Hello Watt, la rénovation des immeubles collectifs est plus difficile que celle des maisons individuelles, notamment en raison des processus de décision longs en copropriété et du coût élevé des travaux.
En parallèle, les logements de petites surfaces sont aussi pénalisés par le mode de calcul du DPE, qui tend à les classer plus sévèrement, accentuant ainsi leur retrait du marché locatif.
Interdiction de location des DPE G : Quelles solutions pour les propriétaires ?
Réaliser des travaux de rénovation énergétique
Cela paraît évident, mais il est pourtant essentiel de le préciser. Pour les propriétaires de logements classés G, la principale solution pour se conformer à la réglementation consiste à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour atteindre la note minimale légale de F (mais idéalement au moins D étant données les futures interdictions des classes F et E). Les interventions prioritaires sont :
La méthode de calcul 3CL, désormais utilisée pour le DPE, valorise ces travaux techniques, indépendamment des habitudes de consommation des occupants.

Profiter des aides financières disponibles
Conscient du coût élevé des rénovations, l’État a mis en place plusieurs dispositifs d’aides financières pour soutenir les propriétaires dans leurs travaux :
MaPrimeRénov’: Une aide financière accessible à tous les propriétaires (occupants et bailleurs) et calculée en fonction des revenus et des gains énergétiques apportés par les travaux.
Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) : Un prêt sans intérêts d’emprunt pouvant aller jusqu’à 50 000 € pour financer les travaux de rénovation énergétique.
Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Des primes versées par les fournisseurs d’énergie pour inciter à réaliser des travaux améliorant la performance énergétique.
TVA réduite à 5,5 % : Applicable sur les travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels certifiés.
Aides locales : Certaines régions, départements ou communes proposent des subventions complémentaires pour encourager la rénovation énergétique.
Ces aides sont souvent cumulables, permettant de réduire significativement le coût global des travaux. Les propriétaires doivent néanmoins s’assurer que les travaux sont réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour bénéficier de ces dispositifs.
Gestion proactive de la situation
Pour les propriétaires de biens en copropriété, la rénovation énergétique peut être plus complexe. Il est donc important d’adopter une démarche proactive, et inscrire la rénovation énergétique à l’ordre du jour des assemblées générales (AG). Proposer des projets de travaux collectifs (isolation des façades, rénovation des toitures, remplacement des systèmes de chauffage collectifs) permet d’engager la copropriété dans une dynamique de transition énergétique.
Anticiper les dépenses en mettant en place des provisions spéciales ou en programmant les travaux par étapes peut alléger l’impact financier. En outre, réaliser un audit énergétique permet d’identifier les priorités en matière de rénovation et d’élaborer un plan d’action cohérent.
Une réglementation amenée à évoluer ?
Une proposition d’ajustement du calendrier
Face aux difficultés anticipées par les propriétaires pour se conformer à l’interdiction de louer des logements classés G, des propositions d’ajustement du calendrier réglementaire ont émergé. Une proposition de loi, soutenue par le gouvernement en octobre 2024, devait accorder un délai supplémentaire aux copropriétés ayant voté des travaux mais ne les ayant pas encore réalisés.
Cependant, cette initiative a été interrompue après la censure du Premier ministre Michel Barnier, laissant les propriétaires sans solution de report. À l’heure où nous écrivons ces lignes, nous ne savons pas encore si la proposition sera ressuscitée à une date ultérieure.
Cette situation soulève des inquiétudes parmi les professionnels de l’immobilier et les associations de propriétaires, qui jugent le calendrier actuel trop ambitieux et déconnecté des réalités économiques. L’instabilité politique récente a également ralenti les discussions parlementaires, retardant d’éventuelles adaptations.
Renforcement des contrôles et de la fiabilité des DPE
Des faux DPE, vendus en ligne pour quelques euros, se sont multipliés, créant un marché parallèle dangereux pour la transparence du secteur immobilier, et la fiabilité des diagnostics.
Face à ces dérives, le gouvernement a renforcé les exigences autour du DPE avec notamment une certification spécifique, et la souscription à une assurance professionnelle couvrant les erreurs ou omissions.
Le DPE s’appuie désormais sur la technique 3CL avec des critères techniques standardisés (isolation, chauffage, ventilation), rendant les évaluations plus objectives.
En outre, le DPE est devenu juridiquement opposable depuis le 1er juillet 2021, ce qui permet à un locataire ou un acquéreur de se retourner contre un propriétaire en cas d’informations erronées.
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