Nouveau zonage loi Pinel : où investir en 2022 ?

Florian MARTINS

le 09 mars 2022

[ mis à jour le 09 mars 2022 ]

Parmi les conditions pour investir en loi Pinel et réussir son investissement locatif, l'évolution du nouveau zonage Pinel vient élargir le champ des possibilités. Réétudié à plusieurs reprises par le passé, il s’agit probablement de la dernière révision des zones avant l’entrée en vigueur du dispositif Pinel Plus en 2023.

En effet, suite aux discussions des parlementaires, un décret paru au Journal Officiel le 20 février dernier est venu réaménager le paysage de l’investissement immobilier français. Au total, ce sont 46 nouvelles villes éligibles à la loi Pinel en 2022. De la frontière suisse aux villes touristiques, tour d’horizon de ces communes éligibles au nouveau zonage loi Pinel 2022.

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Pourquoi un nouveau zonage Pinel en 2022 ?

Le nouveau zonage loi Pinel 2022 va permettre de redynamiser le territoire éligible à l’investissement immobilier. Déjà en 2017, le directeur du Laboratoire de l’Immobilier, Franck Vignaud, jugeait sévèrement le dispositif en place. ”Manque de cohérence” et un zonage”pas pertinent”, tels étaient les regrets énoncés.

Aujourd’hui, ce nouveau zonage Pinel souhaite répondre aux besoins exprimés avec plus de cohérence et une meilleure adaptabilité à la réalité du marché. Au total, ce sont 46 nouvelles communes qui intègrent le dispositif. Un choix qui doit stimuler l’investissement locatif dans ces villes.

Nouveau zonage loi Pinel 2022 : état des lieux

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Zones loi Pinel : définition

Investir dans l’immobilier neuf à Montpellier, Bordeaux, Toulouse ou autre ville en tension immobilière majeure, c’est l’objectif de beaucoup de français. Accession à la propriété, rentes locatives régulières, préparation à la retraite, réduction d'impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition, … les avantages qui découlent d’un investissement en loi Pinel sont nombreux. Pour en bénéficier, il est nécessaire de respecter certaines conditions, notamment celle de la zone Pinel dans laquelle on souhaite investir.

A ce jour, il existe trois zones Pinel éligibles :

• Zone A bis Pinel : Paris et sa banlieue ;
• Zone A Pinel : Reste des communes en Île-de-France, la Côte d’Azur, Lyon, Montpellier, Lille, Marseille et d’autres communes aux loyers élevés ;
• Zone B1 Pinel : Villes de +250 000 habitants, comme Toulouse, Rennes, Bordeaux...

Depuis le 1^er janvier 2018, les communes situées en Zone B2 Pinel et Zone C Pinel ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation.

Les villes du nouveau zonage loi Pinel

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La frontière suisse, porte-étendard du nouveau zonage loi Pinel

Le département de la Haute-Savoie représente plus de 75% de ce nouveau zonage loi Pinel 2022. Deux raisons principales émergent instantanément. La première concerne les travailleurs transfrontaliers.

Il est de notoriété publique que travailler en Suisse permet d’assurer des revenus bien plus intéressants en France. Dans le canton de Genève par exemple, le SMIC est de 3 870€ pour 42h hebdomadaire. Loin des 1 603€ en France. La démographie de la zone est donc devenue plus importante qu’avant.

Un phénomène qui, selon plusieurs rapports de l’INSEE, continue sa croissance au fur et à mesure des années. La tension locative se ressent de plus en plus dans la zone. Ce qui, par définition, entraîne une demande locative forte. De par cette situation, investir dans l’immobilier en France proche de la frontière suisse est une véritable opportunité. Une solution d’investissement qui s’avère rentable et sécurisée face au faible risque de vacance locative.

Des villes touristiques dans le nouveau zonage loi Pinel 2022

L’investissement Pinel 2022 passera également par des villes inhabituelles jusqu’alors dans le cadre du dispositif fiscal, à l’image de Trouville-sur-Mer dans le Calvados, la zone Corse-du-Sud avec Lecci ou encore le Touquet-Paris-Plage par exemple. Pourquoi un tel choix ? La raison est simple : il s’agit de villes à forte attraction touristique.

Selon les derniers chiffres de l’INSEE, les résidences secondaires de ces communes représentaient respectivement 67.4%, 72.6% et 79.3%. Des taux importants. Alors pourquoi investir dans ces villes qui intègrent le nouveau zonage Pinel 2022 ?

La réponse se trouve dans l’un des principes mêmes de la loi Pinel : garantir l’accès au logement à tous, notamment les foyers intermédiaires. Avec des prix immobiliers qui frôlent l’incompatibilité financière pour beaucoup de ménages, le loyer plafonné en zone A ou B1 Pinel permet aux habitants locaux de trouver plus facilement un appartement à louer, au titre de résidence principale.

Par ailleurs, et dans la continuité des résidences secondaires, les investisseurs se constituent un patrimoine immobilier confortable. Après la période d’engagement comprise entre 6 et 12 ans, un propriétaire qui a loué avec le dispositif Pinel aura plusieurs choix. Il pourra, par exemple, continuer de mettre son bien en location, ou tout simplement l’occuper à titre de résidence secondaire lors d’un séjour à la mer, par exemple.

Liste des nouvelles communes éligibles en loi Pinel 2022

Zones Pinel à Montpellier

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Montpellier intramuros

La zone Pinel à Montpellier est celle de la zone A. La ville est donc éligible au dispositif de défiscalisation, avec un plafond de loyer Pinel fixé à 13,04€/m². Les quartiers de Montpellier où investir en loi Pinel sont :

• Aiguelongue
• Aiguerelles
• Alco
• Antigone
• Boutonnet
• Celleneuve
• Centre historique
• Comédie
• Croix d'Argent
• Estanove
• Figuerolles
• Gambetta
• Gares
• Grammont
• Hôpitaux-Facultés
• La Chamberte
• La Martelle
• La Pompignane
• Lemasson
• Les Arceaux
• Les Aubes
• Les Beaux Arts
• Les Cévennes
• Les Hauts de Massane
• Millenaire
• Mosson
• Pas du Loup
• Plan des 4 seigneurs
• Port Marianne
• Près d'Arènes
• Saint-Martin

TOP 3 des quartiers où investir en loi Pinel à Montpellier

Démographie exponentielle, vie étudiante affirmée, économie fleurissante... Les raisons sont nombreuses pour réaliser un investissement locatif à Montpellier. Voici 3 quartiers où vous ne rencontrerez que peu de vacances locatives, pour un investissement rentable et réussi en loi Pinel à Montpellier.

• #1 Port Marianne
• #2 Hôpitaux-Facultés
• #3 Hyper centre

Proche périphérie de Montpellier

La plupart des communes limitrophes et aux alentours de Montpellier appartiennent à une zone Pinel éligible a de l’investissement locatif. En pratique, il s’agit ici des zones A et B1 Pinel.

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