Où investir en Loi Pinel à Montpellier en 2024 : Les meilleurs quartiers

Hervé Koffel

le 24 novembre 2023

[ mis à jour le 24 novembre 2023 ]

Montpellier, métropole en plein essor au cœur du sud de la France, se distingue comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers en 2024. Son riche patrimoine historique et culturel, son dynamisme économique et son engagement pour la transition écologique font partie des raisons pour lesquelles elle est aujourd’hui la 7ème ville la plus peuplée de France.

Avec un cadre de vie exceptionnel alliant modernité et tradition, Montpellier attire une population jeune et croissante chaque année. La demande étant en constante évolution, le marché immobilier est donc très tendu et les programmes immobiliers neufs à Montpellier se multiplient, ce qui rend la ville particulièrement attractive pour les investissements locatifs avec le dispositif Pinel.

Alors que la nouvelle année approche à grands pas, il convient de faire un focus sur les meilleurs quartiers pour un investissement en loi Pinel à Montpellier.

De Port Marianne, quartier moderne et connecté, à Aiguelongue, oasis de calme et de verdure, en passant par Estanove, Hôpitaux-Facultés, et Alco, chacun de ces quartiers présente des caractéristiques uniques et des opportunités d'investissement distinctes. Nous analyserons le potentiel de chaque quartier, en tenant compte des dernières tendances du marché immobilier, pour vous guider dans votre choix d'investissement en loi Pinel. Suivez le guide.

Quartier Port-Marianne : Architecture, dynamisme et modernité

Le quartier Port Marianne, situé au sud-est de Montpellier, incarne la modernité et l'innovation urbaine. Conçu comme un prolongement du centre historique, ce quartier est un exemple parfait de l'urbanisme contemporain, mêlant espaces verts, plans d'eau et architecture avant-gardiste. Port-Marianne est devenu un symbole de la croissance dynamique de Montpellier, attirant résidents et investisseurs grâce à son cadre de vie unique et ses infrastructures de pointe.

Urbanisme et cadre de vie

Port Marianne se distingue par son urbanisme réfléchi, conçu pour favoriser une qualité de vie élevée. Les larges avenues, les parcs et les bassins créent un environnement paisible et aéré, rare dans les nouvelles zones urbaines. Les espaces publics sont conçus pour encourager les interactions sociales et les activités de plein air, faisant de ce quartier un lieu de vie privilégié pour les familles et les jeunes professionnels.

Divisé en plusieurs sous quartiers qui prennent la forme de ZAC ou de zones résidentielles, c’est à Port-Marianne que l’on trouve les secteurs les plus en vue et les grands projets d’aménagement urbain comme le nouvel écoquartier Cambacérès, la zone Odysseum avec son centre commercial et ses nombreux équipements et établissements de loisirs, ou encore la ZAC République. Accessoirement, Port-Marianne accueille des Folies Architecturales Montpelliéraines comme la Folie Divine ou l’Arbre Blanc.

Le Bassin Jacques Cœur et le Parc Georges Charpak viennent rajouter une touche de verdure et d’espaces verts paysagers qui font respirer le quartier.

L'immobilier neuf à Port Marianne

Chaque année, pas moins d’une demi-douzaine de projets de programmes immobiliers neufs à Port-Marianne sont lancés. Étant plutôt récent et en plein essor, le marché immobilier du quartier est dominé par des logements neufs, répondant aux dernières normes environnementales et énergétiques .

Ces résidences offrent une gamme variée de logements, des studios aux appartements familiaux, tous conçus avec des matériaux de qualité et des finitions soignées. Les prix de l'immobilier à Port-Marianne sont en phase avec son attractivité (donc plutôt dans la tranche haute des prix montpelliérains) et son développement continu, offrant un excellent potentiel de valorisation à long terme.

Le prix médian d’un logement dans le quartier tourne autour de 5123€/m², soit +38% sur les 5 dernières années (Source : Le Figaro Immobilier). On dénombre 8 programmes immobiliers neufs actuellement en cours de commercialisation à Port-Marianne, totalisant près de 700 logements neufs de typologies variées disponibles à la vente, à partir de 235 000€

La proximité des universités, des centres d'affaires et des zones commerciales rend ce quartier particulièrement attractif pour une clientèle diversifiée, des étudiants aux jeunes familles. Les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, combinés à la forte valorisation potentielle des biens immobiliers, font de Port Marianne un choix stratégique pour un investissement immobilier en Pinel réussi à Montpellier en 2024.

Le quartier Aiguelongue : Calme, sérénité et verdure

Aiguelongue, souvent décrit comme le poumon vert de Montpellier, offre un contraste saisissant avec l'effervescence urbaine de la ville. Ce quartier résidentiel, prisé pour son calme et sa verdure, attire ceux qui recherchent une qualité de vie supérieure tout en restant connectés au dynamisme de Montpellier. Le quartier est un havre de paix pour les familles et les professionnels désirant s'éloigner de l'agitation du centre-ville sans en être trop éloignés. Très résidentiel, ce quartier abrite environ 10 000 habitants.

Environnement naturel et qualité de vie

Le quartier d'Aiguelongue est célèbre pour ses espaces verts luxuriants, ses parcs et ses jardins, offrant un cadre de vie idyllique. Les rues bordées d'arbres, les vastes espaces ouverts et les zones de loisirs contribuent à une atmosphère de tranquillité et de bien-être. Cette proximité avec la nature, combinée à une excellente qualité de vie, fait d'Aiguelongue un lieu de résidence privilégié.

Longé par le Lez, Aiguelongue permet à ses résidents de se balader le long du fleuve sur les berges ou profiter du grand Parc de la Réserve du Lez. À noter également que c’est au nord de ce quartier que se situe le Parc de Lunaret, vaste espace naturel accueillant notamment le Zoo de Montpellier.

L'immobilier neuf à Aiguelongue

Très recherché pour son cadre verdoyant et ses qualités de quartier calme et résidentiel propice à de nombreux profils, des familles aux étudiants, Aiguelongue affiche un marché immobilier très dynamique. L’offre y est variée, allant des maisons individuelles aux petits ensembles résidentiels.

Les projets immobiliers neufs dans ce quartier répondent aux normes les plus élevées en matière de construction durable, offrant des logements économes en énergie et respectueux de l'environnement. Les prix de l'immobilier reflètent la qualité et le cadre de vie exceptionnels offerts par le quartier, tout en restant compétitifs par rapport à d'autres zones de Montpellier.

À Aiguelongue, le prix médian d’un logement tourne autour de 5115€/m² (Source : Le Figaro Immobilier), soit la moyenne haute pour Montpellier. Il y actuellement 4 programmes immobiliers neufs à Aiguelongue en cours de commercialisation, totalisant près de 120 logements neufs, du classique 2-pièces à la villa de standing T4.

Avec une demande locative soutenue venue de tous profils, Aiguelongue représente un choix optimal pour un investissement immobilier durable et rentable en Pinel à Montpellier.

Le quartier Estanove : Cocon culturel dans un cadre familial et dynamique

Estanove, situé au sud-ouest de Montpellier, est un quartier qui combine harmonieusement un cadre de vie familial et une dynamique culturelle et urbaine. Ce quartier résidentiel en plein essor, apprécié pour son ambiance conviviale et ses espaces verts, est un choix de prédilection pour les familles et les personnes à la recherche d'un équilibre entre vie urbaine et tranquillité.

Place forte de la culture et des espaces verts

Estanove se distingue par son atmosphère chaleureuse et son environnement résidentiel très végétalisé. Le quartier est parsemé de parcs et de jardins, comme le Parc Montcalm, l'un des plus grands espaces verts de Montpellier. Ces zones de verdure offrent des espaces de loisirs et de détente, idéaux pour les familles et les amateurs de plein air. La présence d'écoles, de commerces de proximité et de services renforce l'attractivité résidentielle d'Estanove.

L’année 2021 a vu l'inauguration de la Cité Créative au cœur du quartier. Ce projet ambitieux est un sous-quartier dédié aux ICC (Industries Culturelles et Créatives) a été aménagé sur le site d’une ancienne caserne militaire, avec pour objectif de développer et promouvoir toutes les facettes culturelles de Montpellier. La Cité Créative accueille entre autres aujourd’hui la Halle Tropisme, le Campus Créatif ou encore l’École Supérieure des Métiers de l’Art.

L'immobilier neuf à Estanove

Le marché immobilier est animé de nombreux projets de construction de logements neufs à Estanove, suite au lancement de la Cité Créative. Ces projets proposent une variété de logements, allant des studios aux appartements familiaux, tous conformes aux dernières normes de construction, notamment la norme RE2020. Cette norme garantit une haute performance énergétique et un confort de vie optimal.

Le prix médian du mètre carré à Estanove se trouve autour de 4302€, avec une croissance fulgurante de +60% ces 5 dernières années qui atteste de la forte attractivité du quartier. 9 programmes neufs sont actuellement en cours de commercialisation à Estanove, pour un total de 330 logements neufs disponibles du T1 au T5.

La diversité des logements disponibles et la qualité de vie qu'offre Estanove rendent ce quartier attrayant pour une large gamme de locataires, des étudiants aux familles. De plus, l'engagement dans l'immobilier durable et les avantages fiscaux associés à la loi Pinel font d'Estanove un bon candidat de localité pour investir à Montpellier.

Le quartier Hôpitaux-Facultés : Un secteur stratégique pour les investisseurs

Le quartier Hôpitaux-Facultés, situé au nord-est de Montpellier, est un secteur clé de la ville, connu pour son dynamisme et son importance dans le domaine universitaire et médical (comme son nom l’indique). Ce quartier, qui abrite une population diversifiée, est particulièrement prisé pour les investissements locatifs, grâce à la présence de nombreuses institutions d'enseignement supérieur et de centres de recherche, qui attirent à la fois les étudiants et les jeunes actifs.

Un Pôle universitaire et médical

Hôpitaux-Facultés est un pôle majeur d'éducation et de santé à Montpellier. Il accueille des établissements d'enseignement supérieur de renom (CHU, Fac de Médecine, Fac de Sciences, IUT...), des centres de recherche, ainsi que le parc d'activités Euromédecine, un hub pour les entreprises innovantes dans le secteur de la santé. Cette concentration d'institutions crée une demande locative constante, notamment de la part des étudiants, des chercheurs et des professionnels de la santé.

L'Immobilier neuf à Hôpitaux-Facultés

Il existe une large gamme de logements neufs à Hôpitaux-Facultés, adaptés aux besoins d'une population variée. Les résidences neuves, réparties dans les sous-quartiers comme Le Plan des 4 Seigneurs, Vert Bois et Malbosc, sont conçues selon les normes les plus récentes en matière de construction. En tant que telles, elles offrent sécurité, confort et performances énergétiques optimisées, répondant ainsi aux attentes des locataires modernes et aux exigences écologiques.

Le prix médian de l’immobilier dans le quartier Hôpitaux-Facultés est de 4261€/m² selon les dernières estimations, et il fait partie des seuls quartiers montpelliérains où le prix a commencé à baisser (-3% sur 1 an). C’est peut-être le moment de profiter de cette baisse de prix pour investir en Pinel à Montpellier dans ce quartier prisé. Actuellement, ce sont 3 programmes neufs pour plus de 180 logements qui sont commercialisés dans le quartier. Les typologies vont du T2 au T4, avec des appartements spacieux et optimisés pour la lumière naturelle.

Grâce à la population étudiante Montpelliéraine, la demande locative est forte et rend ici un investissement Pinel en studio particulièrement intéressant. De plus, les plafonds de loyer et de ressources locataires spécifiques à la zone A Pinel favorisent l'accès à la location pour plus de ménages aux revenus modestes, assurant ainsi une occupation constante des logements et peu de risques de vacance locative.

Le Quartier Alco : Résidentiel et idéal pour les familles

Alco, situé au nord-ouest de Montpellier, est un quartier résidentiel dense et dynamique, offrant un cadre de vie idéal pour les familles. Ce quartier, connu pour sa population diversifiée et sa proximité avec des établissements d'enseignement supérieur, se distingue par son ambiance vivante et son accessibilité.<:p>

Caractéristiques Résidentielles et Démographiques

Alco, avec ses environ 22 000 habitants sur une superficie de 2,1 km², est l'un des quartiers les plus peuplés de Montpellier. Il est limitrophe des quartiers Hôpitaux-Facultés et des Cévennes, offrant ainsi un accès facile à des infrastructures importantes comme l'Université Paul Valéry et la Faculté de Pharmacie. Cette proximité avec des centres éducatifs majeurs, ainsi que la présence de nombreux établissements scolaires, services et commerces, rend Alco particulièrement attractif pour les familles et les étudiants.

Le quartier attire également par sa desserte de transports, essentielle pour se déplacer à Montpellier. En effet, Alco est traversé par les lignes de tramways 1 et 3 ainsi que 3 lignes de bus et permet aux résidents du quartier d’être à quelques minutes en transports de toute la ville et même de certaines communes de la métropole. En outre, la ville dispose d’assez d’équipements publics et d’espaces verts comme le Parc d’Alco ou le Parc du Mas de Neuville pour offrir à ses résidents des moments de détente.

L'immobilier neuf à Alco

Le parc immobilier d'Alco est majoritairement composé d'appartements, avec une forte tension locative. Les projets immobiliers neufs à Alco sont nombreux, proposant des appartements allant de 2 à 5 pièces, à partir de 195 000€.

Moins onéreux que les quartiers voisins, le prix médian au mètre carré à Alco se situe autour de 3568€. Ce prix a connu une hausse significative au cours des dernières années de +51% en 5 ans, ce qui reflète la demande croissante pour des logements de qualité dans ce secteur. On dénombre aujourd’hui 4 programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation à Alco avec un peu plus de 180 logements neufs disponibles.

La forte demande locative, due en partie à la proximité du quartier avec des établissements d'enseignement supérieur, fait du quartier Alco un emplacement de choix pour les investisseurs. Les logements neufs éligibles à la loi Pinel permettent de bénéficier de réductions d'impôts intéressantes et contribuent également à répondre à la demande croissante de logements abordables dans ce secteur de Montpellier.

Piqûre de rappel sur la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place en 2014 dans le but de relancer l’immobilier neuf en France tout en stimulant l’offre de logements abordables dans les zones tendues. Ce mécanisme permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôts significatives en contrepartie de l'achat d'un logement neuf destiné à la location. Plusieurs critères sont requis pour bénéficier de l’avantage fiscal prévu par le dispositif :

• Le logement acheté doit être neuf ou en VEFA, et situé dans une zone Pinel éligible (A, A bis ou B1, Montpellier se trouvant en zone A, la plus tendue en termes de marché locatif) ou en QPPV ;
• Le bien doit être loué non meublé pendant une période de 6, 9 ou 12 ans ;
• Le locataire doit respecter le plafond de ressources annuelles déterminé par la zone Pinel où se situe le bien ;
• Le propriétaire doit respecter le plafond de loyer Pinel selon le même critère ;
• Seuls 2 investissements Pinel par an sont autorisés, à hauteur de 300 000€ maximum et 5500€/m².

Si ces conditions sont respectées, alors la défiscalisation sera accordée à l’investisseur, en fonction du prix d’achat et de la durée de location du bien.

Voici les taux de défiscalisation prévus par le dispositif Pinel pour l’année 2024 :

• 9% du prix d’achat en réduction d’impôts pour une mise en location de 6 ans ;
• 12% du prix d’achat en réduction d’impôts pour une mise en location de 9 ans ;
• 14% du prix d’achat en réduction d’impôts pour une mise en location de 12 ans.

En cas d’investissement avec le nouveau dispositif Pinel +, les taux originels du Pinel sont appliqués : 12%, 18% et 21%.

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