Quartier Port-Marianne à Montpellier : modernité et praticité sont au rendez-vous

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 14 février 2023

[ mis à jour le 14 décembre 2023 ]

SOMMAIRE

Son titre de grande métropole la plus attractive de France, Montpellier le doit à tous les investissements et projets urbains réalisés dans tous ses quartiers. Des aménagements importants de nouvelles ZAC (Zones d’Activité Concertées), nouveaux espaces verts ou équipements publics sont annoncés chaque année et participent à la croissance démographique et économique importante de la ville. Le quartier Port-Marianne notamment, est marqué d’une évolution unique depuis 50 ans.

Tour d’horizon du quartier Port Marianne à Montpellier

Créé il y a environ une cinquantaine d’années comme une extension de la zone urbaine de Montpellier vers la mer, le quartier Port Marianne accueille environ 7000 habitants aujourd’hui. Il est composé de nombreux sous-quartiers, correspondant à des zones résidentielles ou à des ZAC, sorties de terre les unes après les autres et qui façonnent ce quartier. À la base, le quartier Port Marianne au sens large désigne toute la zone Est et Sud-Est de Montpellier, au sud de Castelnau-le-Lez et à l’Est de Près-d’Arènes. Cette zone contient notamment les sous-quartiers de la Pompignane et Millénaire-Grammont, aujourd’hui considérés comme des quartiers à part entière. Pour des raisons pratiques, nous compterons ici comme faisant partie du “quartier Port-Marianne", les sous-quartiers suivants :

Le quartier Port-Marianne est délimité à l’ouest par le Lez, au sud par l’autoroute A9, à l’est par la bretelle d’autoroute et au nord par l’Avenue Pierre Mendès-France.

Richter désigne la zone où se trouvait l’ancien stade de football du même nom, qui a été réhabilité pour accueillir une partie de l’université de Montpellier (Faculté d’économie, faculté d’administration & de gestion...) ainsi que la Bibliothèque universitaire Richter. C’est d’ailleurs juste en face de cette bibliothèque que se trouve l'Arbre Blanc, Folie architecturale dessinée par l’architecte japonais Sou Fujimoto, construite en 2014.

Au nord de Port-Marianne se trouve La Lironde, une zone très résidentielle verdurée et peuplée de nombreux bâtiments collectifs et maisons individuelles.

Au sud, la ZAC Jacques Cœur / Port Marianne - République / Parc Marianne s’étend jusqu’au Marché du Lez le long de la rivière. Elle est ponctuée des deux espaces verts principaux du quartier :

C’est également dans cette zone que se sont construits la plupart des programmes immobiliers neufs à Port Marianne ces dernières années.

À l’Est, la ZAC Odysseum accueille le centre commercial emblématique du même nom, ainsi que de nombreux équipements, services, restaurants et autres établissements de loisirs. Au milieu de la zone, à l’entrée du centre commercial, est construite en 2010 la Place du XXe siècle et ses statues de Jean Jaurès, Winston Churchill, Charles De Gaulle, Franklin D. Roosevelt et Lénine, commandées par l’ancien maire Georges Frêche.

Plan du quartier Port Marianne

quartier port marianne montpellier – vue satellite du quartier port marianne
©Google 2023

Un quartier moderne, vert et accessible

Les nombreux projets de ZAC et d’aménagements urbains ont fortement contribué à la modernisation et à l’attractivité du quartier. Les promoteurs immobiliers ont pris d’assaut ce quartier prometteur et les programmes neufs de dernière génération s’y multiplient pour répondre à la demande de logement sans cesse grandissante à Montpellier.

Les zones urbanisées accueillent logements neufs, commerces, services, équipements publics et espaces verts, créant ainsi tout un écosystème pour ce nouveau quartier qui a le vent en poupe.

Desservi par les lignes de tramway 1, 3 et 4 et de nombreux bus, le quartier Port Marianne profite d’une forte présence des transports publics qui le rend très accessible depuis toute la métropole, et vice versa. Il faut seulement 17 minutes pour rejoindre la Place de la Comédie dans le centre historique de Montpellier depuis le centre commercial Odysseum. Le quartier Hôpitaux-Facultés avec l’Université de Sciences et Lettres, le CHU et l’Université Paul Valéry sont à 27 minutes de trajet avec le tram 1 depuis Port Marianne. Enfin, la station balnéaire de Carnon et les plages de la Méditerranée sont à seulement 13 minutes de route du quartier.

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L’immobilier neuf à Port Marianne

Dans le quartier Port Marianne à Montpellier, la tension locative est très élevée. En effet, 72% des résidents du quartier sont locataires et 95% des logements sont des appartements. Ces statistiques sont en partie dues aux nombreuses opérations immobilières sorties de terre ces 15 dernières années.

De plus, le quartier est relativement jeune, la moyenne d’âge étant de 34 ans. La plupart des ménages sont des couples et près de 60% des actifs appartiennent à la catégorie des cadres ou chefs d’entreprise. Ce type de population peut expliquer les prix de l’immobilier neuf du quartier, généralement considérés comme assez hauts d’après les avis des habitants. En effet, le prix moyen de l’immobilier neuf à Port Marianne est de 5628€/m² et il a augmenté de 23% ces 5 dernières années. Mais ces prix sont aussi une conséquence de l’attractivité incontestable du quartier, qui continue à rameuter des profils variés de par ses nombreux avantages : transports urbains omniprésents, nombreux commerces, services et loisirs à portée de marche, proximité avec les bassins d’emplois Millénaire et Odysseum et la plage...

Il y a actuellement 4 programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation à Port Marianne avec du stock de logements. Le marché locatif étant très tendu, les appartements en résidences neuves se vendent très rapidement. Un peu plus de 310 logements neufs de 2 à 5 pièces sont disponibles à la vente dans le quartier. On y trouve notamment des T2 à partir de 250 000€, des T3 à partir de 328 000€ ou encore des 4 pièces à partir de 438 000€.

Avec pas moins de 5 écoles primaires et élémentaires, un collège, 2 lycées et les différents établissements d’enseignement supérieur, l’offre scolaire du quartier Port Marianne est plutôt bien fournie. Et cela, sans compter les écoles maternelles et élémentaires à La Pompignane et Millénaire - Grammont. La présence de ces nombreux groupes scolaires, la desserte de transports publics ainsi que le florilège de programmes neufs qui sortent de terre chaque année font du quartier un lieu de vie attractif pour les familles, les actifs, les couples et même les étudiants.

quartier port marianne montpellier – ZAC Port Marianne - République
© Mike Workman - Shutterstock

Investir en loi Pinel dans le quartier Port Marianne à Montpellier

Marché locatif très tendu et demande toujours croissante, l’attractivité du quartier Port Marianne pour les investisseurs ne faiblit pas. Avec les nouveaux quartiers en développement au sein des différentes ZAC de Port Marianne, l’offre de logements neufs est plus dynamique que jamais de ce côté-là de Montpellier et les opportunités se multiplient. C’est l’occasion ou jamais de considérer un investissement locatif en loi Pinel dans le coin.

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Le montant de la défiscalisation dépend du prix d’achat du bien et de la durée de mise en location, et peut aller jusqu’à 52 500€ avec la loi Pinel classique. La loi Pinel+ permet même d’atteindre 63 000€ de réduction d’impôts.

L’accès au dispositif est soumis à certaines conditions comme des plafonds de loyer, de ressources, des zones d’éligibilité ou encore un montant d’investissement maximum par an. Le bien peut être mis en location durant 6 ans, 9 ans ou 12 ans et plus cette durée de location sera longue, plus la réduction d’impôt sera importante.

Exemple d’investissement Pinel à Port Marianne

Julien et Loubna souhaitent réaliser un investissement locatif à Montpellier et se tournent vers le quartier Port Marianne. Leur choix se porte sur un appartement neuf de 2 pièces au cœur de la ZAC Port Marianne - République, d’une surface de 47m² avec une loggia de 9m². Montpellier étant en zone A, le loyer maximum exigible par Julien et Loubna sera de 13,09€/m²s soit 720,6€.

*Mensualités de 932 €/mois dont 25,00 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,15 %
Coût total du crédit : 79 600 € dont 7 500,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Montpellier (en zone A)
Résidence Exemple fictif
Prestations T2 de 47 m² habitable + 9 m² annexe
  • Loggia
  • RT2012
  • Parking en sous-sol
  • Volets roulants électriques
  • Cuisine équipée
  • parquet stratifié dans toutes les pièces de vie
Prix d'achat 250 000 €
Mensualités pour un prêt de
200 000 €
à un taux de 2,60 % :
- 932 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 30 000 € 45 000 € 52 500 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 417 € + 417 € + 365 €
Loyer Pinel + 772 €/mois
Effort d'épargne mensuel -107 € -107 € -55 €
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