Loi Pinel Plus à Montpellier : quelles conditions pour investir en 2023 ?

Florian MARTINS

le 25 février 2022

[ mis à jour le 03 juin 2022 ]

Chaque investisseur en immobilier le sait : l’investissement locatif en loi Pinel a encore de beaux jours devant lui. L’opportunité d’accéder à la propriété dans le sud de la France, de percevoir des rentes locatives avec un faible risque de vacance et bénéficier d’une réduction d’impôt séduit. Néanmoins, les avantages fiscaux de la loi Pinel à Montpellier vont être révisés dès le 1^er janvier 2023 avec une diminution progressive.

En effet, cette date correspond à la mise en place du dispositif de loi Pinel Plus, également connue sous le nom de Super Pinel à Montpellier. Héritier du Pinel “classique”, ce nouveau texte de loi incite à plus de responsabilité écologique et pratique. En respectant les nouvelles conditions du dispositif, les investisseurs pourront continuer à profiter des taux pleins, même après 2022. Quelles sont ces conditions ? Comment bénéficier du taux plein Pinel ? Réponse ci-dessous.

Loi Pinel Plus à Montpellier : les grandes lignes

• Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au logement, souhaite sensibiliser les acteurs de l’immobilier au développement durable et à la transition écologique.
• Mise en place de la loi Pinel+ à partir du 1^er janvier 2023, en cohabitation avec l’actuel Pinel à Montpellier.
• Taux pleins maintenus pour le Pinel Plus, à savoir 12%, 18% et 21% de réduction d’impôt pour un engagement locatif respectivement de 6, 9 ou 12 ans.
• Les taux de réduction en loi Pinel classique vont progressivement diminuer en 2023, puis 2024 avant la fin du dispositif le 31 décembre de cette même année.
• De nouvelles conditions garantissent l’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel Plus : la RE2020 et le Référentiel de qualité d’usage du logement.
• Les autres conditions (zonage Pinel, état neuf, nombre d’investissement, etc) restent inchangées.
• Investir dans un des 12 quartiers prioritaires en loi Pinel à Montpellier permet de profiter des taux pleins jusqu’au 31 décembre 2024.

Loi Pinel à Montpellier VS Pinel Plus, quelle différence ?

Loi Pinel à Montpellier, le fonctionnement...

Le dispositif de défiscalisation en loi Pinel à Montpellier, en Zone Pinel A, permet d’acheter un appartement neuf ou en VEFA dans le but de le mettre en location. L’intérêt est multiple puisque cela permet de jouir à la fois de loyers mensuels plafonnés, ainsi que d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition, dans la limite de 63 000€.

Durée de location	Réduction d'impôt jusqu’au 31 décembre 2022	Exemple : réduction d’impôt pour l’achat et la mise en location d'un appartement T2 à 165 000€
6 ans	12%	19 800€
9 ans	18%	29 700€
12 ans	21%	34 650€

Le fonctionnement de la loi Pinel à Montpellier s’articule autour de conditions bien précises, les principales étant :

• acheter un appartement neuf à Montpellier non meublé, dans la limite de 300 000€ investis (ou 5 500€/m²) et 2 investissements par an ;
• s’engager sur une période de location : 6, 9 ou 12 ans ;
• louer son bien immobilier dans les 12 mois post-livraison à un locataire en dehors du foyer fiscal de l’acquéreur ;
• s’assurer du profil financier du locataire selon un plafond de ressources Pinel défini ;
• se référer au plafond de loyer Pinel pour fixer le loyer, soit 13.04€/m² à Montpellier ;
• remplir toutes les formalités administratives relatives à la déclaration de son investissement.

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… en attendant l’arrivée de Pinel Plus en 2023

A vrai dire, on pourrait plus parler d’une évolution écolo-pratique que de différences. Le nouveau dispositif Pinel Plus à Montpellier, qui entrera en vigueur dès janvier 2023, est issu du projet “Habiter la France de demain” lancé le 9 février 2021 par la ministre déléguée au logement Emmanuelle Wargon. L'objectif est assumé : sensibiliser constructeurs et investisseurs dans une démarche écologique responsable et de développement durable.

”La transition écologique n'est plus une inconnue, elle est déjà là (…). Ce texte deviendra un élément du modèle économique du secteur [immobilier, ndlr], autant qu'un élément de l'acceptabilité de constructions plus respectueuses de l'environnement.”

Le dispositif actuel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, ce qui implique une cohabitation temporaire du Pinel Plus et de la loi Pinel à Montpellier. Conséquences, des taux très différents selon le dispositif et la durée d’engagement, avec un maintien des taux pleins pour le Pinel Plus, et des taux réduits progressivement pour le Pinel :

Durée d'engagement locative	6 ans	9 ans	12 ans
Réduction d'impôt Pinel+ dès 2023	12%	18%	21%
Réduction d'impôt Pinel du 01/01/2023 au 31/12/2023	10%	15%	17.5%
Réduction d'impôt Pinel du 01/01/2024 au 31/12/2024	9%	12%	14%

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Avantages et fonctionnement de la loi Pinel Plus à Montpellier

Que l’on parle loi Pinel Plus ou Pinel à Montpellier, les avantages du texte de loi sont les mêmes, à savoir :

• bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%* du prix d'achat du bien immobilier dans la limite de 63 000€ ;
• construire un patrimoine immobilier pour sa famille et ayants-droits ;
• percevoir chaque mois des revenus locatifs et préparer au mieux sa retraite ;
• habiter ou revendre le logement après remboursement en totalité de son investissement initial ;
• s’impliquer dans le marché immobilier neuf de Montpellier, avec cette fois un engagement écologique .

* sous conditions des nouvelles règles de la loi Pinel Plus

Exemple d’un investissement en loi Pinel à Montpellier :

Ludovic vient d’acheter un appartement neuf de 45m² avec une terrasse de 10m² à Montpellier (zone Pinel A), livré le mois dernier, et s'engage à le mettre en location pour 9 ans. Le montant de son acquisition s’élève à 170 000€.

Ludovic reçoit le dossier de Delphine qui répond à toutes les conditions de la loi Pinel. Il peut alors calculer le loyer selon les dimensions : 45m² + 10m²/2 soit 5m², soit une surface utile totale prise en compte de 50m² à 13.09€/m².

La formule du calcul loyer Pinel est la suivante : (19/50 + 0.7) x 13.09 x 50 soit un loyer de 706,86 €

Après avoir complété et envoyé toutes les déclarations administratives requises, Ludovic bénéficiera d’une réduction d’impôt étalée sur 9 ans qui correspond à 170 000 x 0.18 = 30 600 € soit 5 100€ par an pendant 6 ans.

Quelles conditions pour la loi Pinel Plus à Montpellier en 2023 ?

©CHOTTHANIN THITIAKARAKIAT-Shutterstock

Dans la continuité de la loi Pinel à Montpellier actuelle, nous pouvons citer les mêmes conditions de fond. C’est-à-dire acheter un appartement neuf, à Montpellier ou en périphérie éligible, respecter les plafonds, etc. Pour être éligible au Pinel Plus à Montpellier et bénéficier du taux de réduction fiscale plein, les mesures suivantes sont elles aussi à respecter.

Des logements plus verts

Pièce maitresse du nouveau dispositif Pinel Plus à Montpellier et partout en France, la RE2020 est la réglementions environnementale qui se substitue à la RT2012. Les objectifs sont les suivants :

Objectif n° 1 : Des bâtiments qui consomment moins et utilisent des énergies moins carbonées ; Objectif n° 2 : Ménager une transition progressive vers des constructions bas-carbone, misant sur la diversité des modes constructifs et la mixité des matériaux ; Objectif n° 3 : Des bâtiments plus agréables en cas de forte chaleur.

Concrètement, la RE2020 s’oriente vers de meilleures performances énergétiques. Cela implique l’utilisation de matériaux biosourcés (bois, chanvre, paille, liège, lin, etc) pour la construction et l’isolation, la diminution progressive de la consommation (seuil de 12 kWhep/m²/an) ou encore une meilleure gestion des épisodes climatiques. Plus exactement, le ministère souhaite réduire de 30% les émissions de la construction afin d’être cohérent quant à la stratégie européenne Neutralité Carbone en 2050.

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Et des logements plus spacieux

Ce sont les souhaits de la ministre déléguée au logement : rendre les logements plus confortables, plus spacieux, plus pratiques. Elle a fait appel à François Leclerc et Laurent Girometti pour établir un ecologie.gouv.fr sur la qualité du logement. Ce dernier énonce les conditions ergonomiques relatives à l’éligibilité au Pinel Plus à Montpellier.

Ce référentiel permet de traiter pour la première fois la qualité d’usage du logement, sa conception, sa distribution, son orientation, ses espaces extérieurs... Il constitue une base équilibrée dont les élus et les opérateurs pourraient se saisir (…). Pour rendre les villes attractives, il faut des logements désirables.

Tout d’abord, selon le nombre de pièces et la typologie de l’appartement neuf, une surface minimale précise est à respecter.

Nombre de pièces	1	2	3	4	5
Surface minimum (couple séjour-cuisine)	28m²	45m²	62m²	79m²	96m²
Couple séjour-cuisine	23m²	25m²	27m²	29m²	31m²
Chambres	Au moins une de 12m² ; minimum 10.5m²

Ce n’est pas tout puisque le référentiel préconise une hauteur des plafonds accrue. Comme ”la plupart des pays voisins”, elle devra être standardisée à 2.70 mètres, contre 2.50 mètres actuellement. Une augmentation de 20 cm qui s’adapterait à la morphologie des habitants et permettrait une luminosité optimale et une meilleure ventilation, un double argument qui bénéficie également à l’objectif “anti-chaleur” de la RE2020.

De plus, tous les appartements Pinel+ à Montpellier devront intégrer une surface extérieure, comme une terrasse ou balcon, pour rentrer dans le cadre du nouveau dispositif de défiscalisation.

Investir en Zones Prioritaires

Pendant cette période transitoire, les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus à titre dérogatoire pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.”

Pour être éligible au Pinel Plus à Montpellier et continuer à bénéficier des taux de réduction d’impôt pleins même après 2023, il sera également possible d’investir dans un des quartiers prioritaires de la métropole. Sont concernés par décret 12 quartiers, comme par exemple Aiguelongue, Près d’Arènes ou Mosson.

Les 12 quartiers prioritaires de Montpellier
Aiguelongue ; Celleneuve ; Cévennes ; Figuerolles ; Gély ; Lemasson ; Mosson ; Pas du Loup/Val de Croze ; Petit Bard - Pergola ; Pompignane ; Près d'Arènes ; Vert Bois

Les 5 principales raisons d’investir en loi Pinel Plus à Montpellier

© Mike Workman - Shutterstock

1. Une ville naturellement attractive. Montpellier possède une histoire et un patrimoine immense, que l'on retrouve notamment dans l’architecture. La culture occupe une place importante dans la ville : cinémas, théâtres, comédies, évènements... De quoi stimuler la vie sociale.
2. Les nombreux programmes Pinel à Montpellier contribuent à dynamiser un marché immobilier neuf attractif et fourni. On retrouve par exemple de splendides appartements neufs bien situés, de plusieurs pièces, avec espaces extérieurs privés pour profiter du soleil de la région en toute intimité.
3. Avec un vivier très fourni de plus de 80 000 étudiants, Montpellier est la 5^ème ville étudiante de France. La demande locative en loi Pinel à Montpellier, en résidence ou appartement, est très présente. Attention cependant à bien vérifier qu’il s’agisse d’une résidence étudiante non meublée.
4. Montpellier est aussi une ville possédant une bonne santé économique, gage d’emplois, de ressources et de stabilité pour les habitants et arrivants. On y retrouve de grandes entreprises qui animent la capitale de l’Hérault, premier bassin créateur d’emplois en Occitanie (Urssaf-Accos, 2019).
5. La mer, l’économie, la construction neuve... Tous ces éléments tendent vers une conséquence que l’on devine : la croissance démographique. Et une démographie qui augmente, c’est une demande locative qui suit. Les derniers chiffres mettent en avant que 67.1% de la population est locataire, une opportunité évidente pour investir en loi Pinel à Montpellier.

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