Quartier Près d'Arènes à Montpellier : moderne, dynamique et accessible

Hervé Koffel

le 23 mars 2023

[ mis à jour le 23 mars 2023 ]

Tour d'horizon du quartier Près d'Arènes

Le quartier Près d'Arènes est situé au sud de la ville de Montpellier et s'étend sur une superficie de près de 1,55km². Le quartier est principalement une zone d’activité industrielle et commerciale, mais dispose tout de même d’assez de logements pour accueillir environ 4700 habitants (chiffres 2018), et qui développe fortement son offre de logements avec une croissance démographique en constante évolution.

Ce quartier se distingue par sa localisation géographique avantageuse, étant à la fois proche du centre-ville et des zones commerciales et d'activités. Il est délimité à l’ouest par la voie ferrée, jusqu’à l’angle de la rue du Mas Saint-Pierre qui représente la frontière sud jusqu’à la rue de Montels Église. À l’ouest, c’est l’autoroute A709 qui agit comme limite du quartier, puis la bretelle d’entrée sur celle-ci qui remonte vers le rond-point des Près d’Arènes. De là, l’Avenue du même nom remonte jusqu’à la pointe septentrionale du quartier où elle rencontre la voie ferrée. Près d’Arènes est limitrophe des quartiers Croix d’Argent, Lemasson, Saint-Martin et Aiguerelles.

Le quartier Près d'Arènes est un véritable lieu de vie et d'échanges pour ses habitants. Les nombreux commerces et services de proximité contribuent à la qualité de vie du quartier. On y trouve des supermarchés, des boulangeries, des pharmacies, des banques et des restaurants, offrant une grande diversité de choix pour les résidents.

Étant donné sa nature originelle de zone industrielle, le seul espace vert à proprement parler dans le quartier est le Square Fabre de Morlhon, situé au nord le long de la voie ferrée. Pour plus de verdure, il faut se déplacer dans les quartiers voisins pour profiter d’espaces de promenade et de pratique d'activités en plein air.

Plan du quartier Près d’Arènes

Quartier Près d’Arènes : modernisme et dynamisme

Le dynamisme du quartier Près d'Arènes est l'un de ses atouts majeurs. En effet, il bénéficie d'une économie locale florissante puisqu’il est à lui seul un bassin d’emploi important de la zone sud de Montpellier. Supermarchés, centres commerciaux, industrie automobile et autres grandes enseignes de divers secteurs sont réunis sous la bannière du quartier et participent à son développement économique.

De plus, le quartier est animé par une vie culturelle et sportive avec diverses associations et clubs de sport (football, bowling, boxe...), et se trouve à seulement 20 minutes en transports des équipements tels que le Palais des Sports de Lattes pour assister à des événements sportifs et culturels.

La croissance démographique de Montpellier ces dernières années tire vers le haut le développement et l’urbanisation de tous les quartiers. Près d’Arènes a notamment vu sa population augmenter, au même titre que la construction de logements neufs modernes qui transforment le quartier, en particulier le long de l’artère principale longée par le tramway. L’accessibilité et la mobilité est privilégiée depuis l’aménagement de cette avenue et le rond-point des Près d’Arènes.

Au niveau scolaire, le quartier a inauguré l’école primaire Samuel Paty récemment. Différentes écoles, collèges et lycées sont également situés dans les alentours du quartier. L’âge moyen du quartier est de 31 ans et la plupart des ménages sont des familles avec enfants.

Un quartier bien équipés en termes de transports urbains

Le quartier Près d'Arènes est très bien desservi par les transports en commun. Il est notamment traversé par les lignes 3 et 4 du tramway, qui permettent de rejoindre la Place de la Comédie en environ 15 minutes.

En ce qui concerne l'université de Montpellier, il faut compter environ 35 minutes de transports en commun pour la rejoindre. De plus, la ligne de bus 11 dessert également le quartier et permet de se déplacer aisément.

L'immobilier neuf dans le quartier Près d'Arènes

Le marché immobilier neuf dans le quartier Près d'Arènes est en plein essor. En effet, la demande est forte, notamment en raison de la qualité de vie offerte par le quartier et de son attractivité économique. Le quartier attire donc naturellement les promoteurs immobiliers, qui y multiplient les projets de programmes immobiliers neufs.

Dans le quartier Près d'Arènes, la part de locataires est très importante, avec environ 95% de locataires pour seulement 5% de propriétaires. Les appartements représentent la majorité des logements, avec près de 93% des habitations, contre 7% de maisons. La tension locative dans le quartier est donc très élevée, une bonne chose pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf à Montpellier.

Les prix de l'immobilier neuf dans le quartier Près d'Arènes ont connu une hausse significative ces dernières années. On observe une légère augmentation de 2% sur un an, et une hausse plus importante de 23% ces 5 dernières années. Actuellement, le prix du neuf tourne autour de 4648€/m² dans le quartier (chiffre Le Figaro Immobilier ). Toutefois, il est important de noter que ces chiffres peuvent varier en fonction des projets immobiliers et de leur emplacement dans le quartier. En outre, il est intéressant de remarquer que l’immobilier ancien, de son côté, a observé une hausse fulgurante de 19% en un an et plus de 45% sur les 5 dernières années dans le quartier Près d’Arènes.

La composition des ménages dans le quartier Près d'Arènes est variée, avec une prédominance de familles, mais également la présence d'autres profils de résidents. De manière générale, les jeunes actifs sont assez nombreux. Ces éléments, combinés à la demande croissante pour des logements neufs, suggèrent qu'il est intéressant d'investir dans des appartements neufs, notamment des T2 et T3, qui répondent aux besoins des différents profils de résidents.

Actuellement, il y a 7 programmes neufs en cours de commercialisation à Près d’Arènes pour un total d’environ 560 logements neufs disponibles à la vente. Les typologies de ces appartements neufs varient entre 2 et 4 pièces. On y trouve des T2 à partir de 219 000€, des T3 à partir de 248 000€ ou encore des T4 à 330 000€ et plus.

L'intérêt d'investir dans le quartier Près d'Arènes avec la loi Pinel

Investir dans le quartier Près d'Arènes présente de nombreux avantages, notamment grâce au dispositif de la loi Pinel. Ce dispositif fiscal permet aux investisseurs d'acquérir un bien immobilier neuf tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt sur le revenu. La loi Pinel incite ainsi les particuliers à investir dans des logements neufs situés dans des zones tendues, comme c'est le cas du quartier Près d'Arènes.

En investissant dans le quartier Près d'Arènes avec la loi Pinel, les propriétaires peuvent ainsi profiter d'une réduction d'impôt de 10,5%, 15% ou 17,5% du prix du bien immobilier, en fonction de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). Cela représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et se constituer un complément de revenus. Avec la tension locative de la ville et du quartier, le besoin en logement est plus haut que jamais à Montpellier, le moment est donc opportun pour investir en Pinel dans un appartement neuf à Près d’Arènes.

Exemple d’un investissement en loi Pinel à Près d’Arènes

Julien et Sarah sont montpelliérains de souche. Ils aiment leur ville et souhaitent investir dans un appartement neuf à louer afin de soutenir un quartier en développement. Ils optent pour un beau T3 à 265 000€ dans le quartier Près d’Arènes, dans une résidence possédant toutes les prestations modernes, un parking souterrain et un jardin commun paysager. Ils réalisent un prêt immobilier de 165 000€ sur 20 ans pour leur achat.

*Mensualités de 903 €/mois dont 20,63 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,15 %
Coût total du crédit : 51 720 € dont 4 951,20 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.

Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Montpellier
Résidence	Près d’Arènes
Prestations	T3 de 65 m² habitable + 12 m² annexe
	Terrasse Parquet stratifié dans les chambres Parking en sous-sol Volets roulants électriques Salle de bain aménagée cuisine équipée Chauffage au gaz
Prix d'achat	265 000 €
Mensualités pour un prêt de 165 000 € à un taux de 2,60 % :	- 903 €/mois* sur 20 ans.
Charges**	- 150 €/mois
Durée de mise en location	6 ans	9 ans	12 ans
Abattement fiscal total maximal	23 850 €	31 800 €	37 100 €
Abattement fiscal mensuel maximal	+ 331 €	+ 294 €	+ 258 €
Loyer Pinel	+ 949 €/mois
Effort d'épargne mensuel	-227 €	-190 €	-154 €

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