Pinel et colocation : le bon plan pour investisseurs et locataires

Charlotte Costa

le 15 avril 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

Mode de vie de plus en plus répandu, la colocation ne séduit plus seulement les étudiants. Avec les effets de la crise sanitaire ou tout simplement les aléas de la vie, les profils d’actifs et même de retraités se portent candidats à la colocation. Véritable habitat communautaire, la colocation est aussi une bonne alternative pour les plus petites bourses qui face à un marché de l’immobilier de plus en plus cher ne peuvent pas se loger dans un appartement individuel.

De son but originel, la loi Pinel permet de détendre le marché locatif dans les territoires qui souffrent d’un important déséquilibre entre l’offre et la demande. C’est notamment le cas dans les villes étudiantes comme Toulouse, Lyon, Bordeaux ou même encore Montpellier. Si les studios et les 2 pièces sont davantage prisés par les investisseurs, les grandes surfaces, elles, permettent des projets bien plus ambitieux, comme la mise en place d’une colocation.

IMMO9, expert sur le marché de l'immobilier neuf à Montpellier vous décrypte et vous conseille sur la réalisation d’un projet locatif en loi Pinel en colocation.

La colocation, une alternative sociale qui soulage le porte-monnaie

Populaire, la colocation est une bonne solution pour tous ceux qui s’installent dans une nouvelle ville. Pour cause, elle permet de créer du lien social, d’avoir un logement plus grand et de réaliser de belles économies. Ce sont d’ailleurs ces 3 réponses qui reviennent le plus souvent lorsqu’on interroge les locataires sur les raisons pour lesquelles ils se tournent vers la colocation.

Contrairement à ce qu’on pourrait croire, la région parisienne n’est pas la plus sollicitée. Seulement 38 % des demandes de colocation concernent l’Île-de-France (hors Paris) tandis que 62 % concerne la province. Les villes les plus demandées sont Angers, Paris, Lille, Lyon et La Rochelle, qui pour 1 offre reçoit 7,9 demandes.

Concernant le prix, le loyer moyen d’une chambre de colocation en France s’élève à 442 €. Là encore, on peut observer des disparités en fonction des zones. En province, il faudra compter en moyenne 392 €, contre 542 € en Île-de-France et même 715 € à Paris. Un loyer qui dans la Capitale dépasse largement le budget moyen des locataires qui est de 686 €.

Avec la crise sanitaire, la dimension sociale a pris plus d’ampleur particulièrement chez les jeunes. En 2021, le public client majoritaire des colocations était les étudiants à 58 %. Les actifs, avec le télétravail et le chômage partiel ont vu leur mobilité réduire. Ils représentaient 36 % des locataires en colocation.

Quelles conditions pour louer en Pinel en colocation ?

Aucun texte de loi n’interdit la combinaison entre la loi Pinel et la colocation. Au même titre que pour un investissement Pinel classique, l’acquéreur achète un appartement neuf et doit s’engager à le louer pendant une période donnée de 6, 9 ou 12 ans. Pour de la colocation, il est bien évidemment préférable de s’orienter vers de grandes typologies comme les T4 ou T5 qui offrent de grands espaces de vie, des extérieurs et plusieurs chambres.

Pour profiter de tous les avantages fiscaux que procure la loi Pinel, le propriétaire est soumis à certaines conditions. En plus de faire partie du parc immobilier neuf, l’appartement doit afficher un prix de vente inférieur à 300 000 € et 5 500 €/m². Attention, généralement, les prix des grandes superficies dépassent ces montants. Alors, la réduction d’impôt s’appliquera sur la somme maximale prévue par la loi Pinel, soit 300 000 €. Le reste n’est pas défiscalisable.

En fonction de la durée d’engagement choisie, le propriétaire aura droit à une réduction d’impôt. Elle sera de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. À savoir que 2022 est la dernière année pour profiter des taux pleins de la loi Pinel, avant que ces derniers soient revus à la baisse à partir du 1^er janvier 2023, quand le Pinel+ entrera en vigueur.

Voici les taux de la loi Pinel à partir de 2023.

Qui peut louer en Pinel en colocation ?

La loi Pinel permet de renforcer l’offre de logements dans le parc locatif privé, accessibles à des loyers modérés. Afin d’éviter toute déconvenue entre les bailleurs et les locataires, l’un comme l’autre sont soumis à certains plafonds : de loyers pour les propriétaires et de ressources pour les occupants. À noter que les logements doivent être loués en tant que résidence principale du locataire. Celui-ci doit l’occuper au minimum 6 mois dans l’année.

Le dispositif Pinel ne mentionne pas l’interdiction co-louer un appartement du moment que toutes des conditions sont respectées. Par conséquent, il est également possible de louer une chambre à un membre de sa famille à partir du moment où le propriétaire et la personne concernée ne soient pas rattachés au même foyer fiscal.

Les plafonds de loyers

Pour connaitre le plafond de loyers applicable, il faut se référer au zonage Pinel. Les territoires français sont catégorisés en 5 zones, allant de la plus à la moins tendue : A bis, A, B1, B2 et C. Sachant les zones B2 et C sont exclues du dispositif Pinel, voici le barème des plafonds de loyers pour les baux conclus en 2022.

Calculer un loyer Pinel

Le calcul du montant du loyer Pinel tient compte de 2 paramètres : la surface utile du logement, c'est-à-dire la surface habitable + la moitié des surfaces annexes plafonnées à 4,5 m² et la zone Pinel.

Une fois en possession de ces informations, il faut appliquer la formule avec le coefficient multiplicateur :

(19 / surface utile + 0,7) x loyer Pinel x surface utile.

Prenons l’exemple d’un appartement neuf de 4 pièces de 90 m² avec 20 m² d’espaces extérieurs à Montpellier. En suivant la formule : (19 / 94,5 + 0,7) x 13,09 x 94,5, le loyer mensuel est de 1 114 €, soit 371 € par mois, pour 3 locataires.

Les plafonds de ressources

La loi Pinel est le bon compromis entre l’immobilier locatif privé et le logement social. Il permet aux ménages aux faibles revenus, familles monoparentales, étrangers ou encore demandeurs d’emploi de rapidement se loger dans des appartements neufs, confortables et proches des commodités. Surtout que dans les villes où une forte pression locative est exercée, les meilleurs dossiers passent en priorité, au détriment des profils locataires les plus fragiles.

C’est pour soutenir ces ménages que la loi Pinel prévoit un plafond de ressources. Pour prétendre à la location d’un logement Pinel, il faut que les revenus annuels des locataires soient inférieurs au barème en vigueur. Pour les baux conclus en 2022, voici les plafonds par zones.

Quels avantages ?

Pour les locataires qui louent Pinel et colocation

• Profiter de logements neufs adaptés à la colocation

  L’un des avantages d’être en colocation est de pouvoir profiter pour un loyer moindre, d’un logement d’une plus grande superficie (minimum 80 m²). On considérera un appartement adapté à la colocation à partir du 4 pièces. En effet, il ressort des études et des observatoires sur le sujet que la taille idéale d’une colocation est de 3 personnes.

  L’une des conditions sine qua non de la loi Pinel est la location nue. Cela signifie que les locataires pourront meubler à leur guise leur chambre personnelle et ajouter des éléments aux parties communes s’ils le souhaitent (console de jeux, meubles, luminaires, décoration, etc...). Tous bénéficieront d’un logement neuf, conçu selon les dernières normes environnementales, doté des prestations dernier cri.

• Faire des rencontres

  Lorsqu’on arrive dans une ville qu’on ne connait pas pour étudier ou pour un nouveau travail, la colocation est une bonne solution pour rencontrer des personnes et sociabiliser.

  © ELEVATE - Pexels

  En vivant 24h/24 et 7j/7j ensemble, des affinités se créeront entre les membres de la colocation. Cela demande un peu de temps mais les conversations seront de plus en plus naturelles et il sera alors même envisageable d’organiser des sorties ou des soirées entre colocs. Certes, il est possible que par moments des petits conflits s’immisce dans votre quotidien mais l’essentiel est de préserver une bonne entente. Pas de se fâcher pour savoir qui n’a pas fait la vaisselle de la veille.

• Économiser de l’argent sur le loyer et les charges

C’est le leitmotiv de beaucoup de personnes qui choisissent la colocation comme type d’hébergement : les économies d’argent. Dans les grandes villes de France, il devient de plus en plus difficile de se loger pour un loyer abordable. Au lieu de frôler le découvert tous les mois pour payer son logement, la colocation permet de louer un logement où les toutes les charges sont divisées par le nombre de locataires en place.

Bien évidemment, le loyer est divisé mais aussi toutes les charges fixes liées au logement : eau, électricité, gaz, connexion internet. En bref, la colocation est une bonne façon de débuter dans la vie quand on est étudiant ou un jeune actif.

Pour les propriétaires qui investissent en Pinel et colocation

• Une meilleure rentabilité locative

  Les colocations sont synonymes de bonne rentabilité locative. En investissant dans un grand logement, bien optimisé et adapté à la colocation, le rendement peut être plus haut que si un même logement était loué à un seul foyer. Pour s’en assurer, il est intéressant d’investir dans un appartement en VEFA (sur plan), où il sera possible de réaliser de petits ajustements intérieurs. Cela peut passer par l’agrandissement de la pièce de vie ou la création d’une seconde salle d’eau.

• Éviter les impayés avec la clause de solidarité

  Le bail unique est le contrat de location le plus sécurisant pour le propriétaire-bailleur au point de vue du paiement des loyers dans une colocation.

  © Rido – Shutterstock

  Une clause de solidarité peut être intégrée à ce bail lui permettant de se couvrir en cas d’impayés. Si un locataire ne paie pas sa part, les autres membres doivent s’en acquitter à sa place, sous peine de voir le bail être remis en cause. Attention, l’inscription de cette clause n’est pas automatique. Il faut que chaque locataire donne expressément son accord écrit.

• Une gestion locative simplifiée

  Pour réussir son investissement Pinel en colocation, il est nécessaire de choisir une ville où il y a de la demande mais aussi un quartier proche des commerces, transports et commodités. De cette façon, l’investisseur s’évitera tout risque de vacance locative ou de turn-over trop fréquents.

  Si un locataire décide de s’en aller, les autres membres de la colocation se chargeront de trouver quelqu’un pour le remplacer. Souvent, le bailleur ne s’occupe pas des visites et du recrutement des locataires. Pourquoi ? Tout d’abord parce que la part du loyer manquante devra être assumée par les locataires en place. Puis, ils devront partager le quotidien de cette nouvelle personne. Il est tout à fait normal que leur avis compte.

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