Pinel et colocation : le bon plan pour investisseurs et locataires

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Avatar de l'auteur "Charlotte Costa" Charlotte Costa

le 15 avril 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

SOMMAIRE

Mode de vie de plus en plus répandu, la colocation ne séduit plus seulement les étudiants. Avec les effets de la crise sanitaire ou tout simplement les aléas de la vie, les profils d’actifs et même de retraités se portent candidats à la colocation. Véritable habitat communautaire, la colocation est aussi une bonne alternative pour les plus petites bourses qui face à un marché de l’immobilier de plus en plus cher ne peuvent pas se loger dans un appartement individuel.

De son but originel, la loi Pinel permet de détendre le marché locatif dans les territoires qui souffrent d’un important déséquilibre entre l’offre et la demande. C’est notamment le cas dans les villes étudiantes comme Toulouse, Lyon, Bordeaux ou même encore Montpellier. Si les studios et les 2 pièces sont davantage prisés par les investisseurs, les grandes surfaces, elles, permettent des projets bien plus ambitieux, comme la mise en place d’une colocation.

IMMO9, expert sur le marché de l'immobilier neuf à Montpellier vous décrypte et vous conseille sur la réalisation d’un projet locatif en loi Pinel en colocation.

La colocation, une alternative sociale qui soulage le porte-monnaie

Populaire, la colocation est une bonne solution pour tous ceux qui s’installent dans une nouvelle ville. Pour cause, elle permet de créer du lien social, d’avoir un logement plus grand et de réaliser de belles économies. Ce sont d’ailleurs ces 3 réponses qui reviennent le plus souvent lorsqu’on interroge les locataires sur les raisons pour lesquelles ils se tournent vers la colocation.

© adriaticfoto – Shutterstock

Contrairement à ce qu’on pourrait croire, la région parisienne n’est pas la plus sollicitée. Seulement 38 % des demandes de colocation concernent l’Île-de-France (hors Paris) tandis que 62 % concerne la province. Les villes les plus demandées sont Angers, Paris, Lille, Lyon et La Rochelle, qui pour 1 offre reçoit 7,9 demandes.

Concernant le prix, le loyer moyen d’une chambre de colocation en France s’élève à 442 €. Là encore, on peut observer des disparités en fonction des zones. En province, il faudra compter en moyenne 392 €, contre 542 € en Île-de-France et même 715 € à Paris. Un loyer qui dans la Capitale dépasse largement le budget moyen des locataires qui est de 686 €.

Avec la crise sanitaire, la dimension sociale a pris plus d’ampleur particulièrement chez les jeunes. En 2021, le public client majoritaire des colocations était les étudiants à 58 %. Les actifs, avec le télétravail et le chômage partiel ont vu leur mobilité réduire. Ils représentaient 36 % des locataires en colocation.

Quelles conditions pour louer en Pinel en colocation ?

Aucun texte de loi n’interdit la combinaison entre la loi Pinel et la colocation. Au même titre que pour un investissement Pinel classique, l’acquéreur achète un appartement neuf et doit s’engager à le louer pendant une période donnée de 6, 9 ou 12 ans. Pour de la colocation, il est bien évidemment préférable de s’orienter vers de grandes typologies comme les T4 ou T5 qui offrent de grands espaces de vie, des extérieurs et plusieurs chambres.

Pour profiter de tous les avantages fiscaux que procure la loi Pinel, le propriétaire est soumis à certaines conditions. En plus de faire partie du parc immobilier neuf, l’appartement doit afficher un prix de vente inférieur à 300 000 € et 5 500 €/m². Attention, généralement, les prix des grandes superficies dépassent ces montants. Alors, la réduction d’impôt s’appliquera sur la somme maximale prévue par la loi Pinel, soit 300 000 €. Le reste n’est pas défiscalisable.

En fonction de la durée d’engagement choisie, le propriétaire aura droit à une réduction d’impôt. Elle sera de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. À savoir que 2022 est la dernière année pour profiter des taux pleins de la loi Pinel, avant que ces derniers soient revus à la baisse à partir du 1er janvier 2023, quand le Pinel+ entrera en vigueur.

Voici les taux de la loi Pinel à partir de 2023.

Durée d'engagement 2023 2024
6 ans 10,5 % 9 %
9 ans 15 % 12 %
12 ans 17,5 % 14 %

Qui peut louer en Pinel en colocation ?

© Pearl PhotoPix – Shutterstock

La loi Pinel permet de renforcer l’offre de logements dans le parc locatif privé, accessibles à des loyers modérés. Afin d’éviter toute déconvenue entre les bailleurs et les locataires, l’un comme l’autre sont soumis à certains plafonds : de loyers pour les propriétaires et de ressources pour les occupants. À noter que les logements doivent être loués en tant que résidence principale du locataire. Celui-ci doit l’occuper au minimum 6 mois dans l’année.

Le dispositif Pinel ne mentionne pas l’interdiction co-louer un appartement du moment que toutes des conditions sont respectées. Par conséquent, il est également possible de louer une chambre à un membre de sa famille à partir du moment où le propriétaire et la personne concernée ne soient pas rattachés au même foyer fiscal.

Les plafonds de loyers

Pour connaitre le plafond de loyers applicable, il faut se référer au zonage Pinel. Les territoires français sont catégorisés en 5 zones, allant de la plus à la moins tendue : A bis, A, B1, B2 et C. Sachant les zones B2 et C sont exclues du dispositif Pinel, voici le barème des plafonds de loyers pour les baux conclus en 2022.

Zone Pinel Plafond de loyers Pinel 2022
Zone A bis 17,62 €/m²
Zone A 13,09 €/m²
Zone B1 10,55 €/m²
Zone B2 & C 9,17 €/m²

Calculer un loyer Pinel

Le calcul du montant du loyer Pinel tient compte de 2 paramètres : la surface utile du logement, c'est-à-dire la surface habitable + la moitié des surfaces annexes plafonnées à 4,5 m² et la zone Pinel.

Une fois en possession de ces informations, il faut appliquer la formule avec le coefficient multiplicateur :

(19 / surface utile + 0,7) x loyer Pinel x surface utile.

Prenons l’exemple d’un appartement neuf de 4 pièces de 90 m² avec 20 m² d’espaces extérieurs à Montpellier. En suivant la formule : (19 / 94,5 + 0,7) x 13,09 x 94,5, le loyer mensuel est de 1 114 €, soit 371 € par mois, pour 3 locataires.

Les plafonds de ressources

La loi Pinel est le bon compromis entre l’immobilier locatif privé et le logement social. Il permet aux ménages aux faibles revenus, familles monoparentales, étrangers ou encore demandeurs d’emploi de rapidement se loger dans des appartements neufs, confortables et proches des commodités. Surtout que dans les villes où une forte pression locative est exercée, les meilleurs dossiers passent en priorité, au détriment des profils locataires les plus fragiles.

C’est pour soutenir ces ménages que la loi Pinel prévoit un plafond de ressources. Pour prétendre à la location d’un logement Pinel, il faut que les revenus annuels des locataires soient inférieurs au barème en vigueur. Pour les baux conclus en 2022, voici les plafonds par zones.

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 €
Couple avec 1 personne à charge 77 120 € 70 718 € 51 524 €
Couple avec 2 personnes à charge 92 076 € 84 708 € 62 202 €
Couple avec 3 personnes à charge 109 552 € 100 279 € 73 173 €
Couple avec 4 personnes à charge 123 275 € 112 844 € 82 465 €
Majoration à partir de la 5ème personne à charge supplémentaire + 13 734 € + 12 573 € + 9 200 €

Quels avantages ?

Pour les locataires qui louent Pinel et colocation

Pour les propriétaires qui investissent en Pinel et colocation

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