Loi de finances 2024 : Mesures insuffisantes pour l’immobilier

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 21 décembre 2023

[ mis à jour le 21 décembre 2023 ]

SOMMAIRE

Alors que 2023 touche à sa fin, le monde de l'immobilier en France se trouve à un carrefour décisif, marqué par l'adoption récente en 49.3 du Projet de Loi de Finances pour 2024. Ce texte législatif, essentiel pour l'économie nationale, définit le budget du pays pour l’année à venir. Cependant, l'accueil réservé aux mesures concernant l’immobilier par les professionnels du secteur est loin d'être enthousiaste.

Le Projet de Loi de Finances pour 2024, adopté en première lecture par le Sénat, suscite une vague de réactions mitigées, voire de déceptions, parmi les acteurs clés de l'immobilier. Ces réactions sont principalement dues à ce que beaucoup considèrent comme un manque d'ambition et d'efficacité des mesures proposées, en particulier dans un contexte où le marché immobilier fait face à des défis majeurs, tels que la crise du logement neuf et la tension locative croissante et très importante dans plusieurs grandes métropoles.

Quelles sont les différentes mesures du PLF 2024 liées à l'immobilier ? Quelle portée et impact potentiel sur le marché ? Voici les détails du volet immobilier de cette loi, ainsi que l’avis des professionnels du secteur, qui soulignent les lacunes et les opportunités manquées de cette législation.

Projet de Loi de Finances 2024 : Les mesures pour l’immobilier

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif emblématique favorisant l'accession à la propriété, notamment pour les primo-accédants. Les modifications du PTZ pour 2024 avaient déjà été annoncées par Elisabeth Borne en octobre dernier et ont été confirmées dans le PLF 2024. Prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, le PTZ conserve son objectif initial d'aider les ménages à acquérir leur résidence principale.

En revanche, les conditions d'éligibilité se resserrent : désormais, le PTZ est exclusivement accessible pour l'achat d'appartements neufs situés dans des zones urbaines tendues. Cette restriction exclut l'acquisition de maisons individuelles, un changement notable qui pourrait avoir un impact considérable sur le marché des maisons neuves et sur les aspirations des futurs propriétaires.

Les plafonds de revenus pour accéder au PTZ ont également été revus et une 4ème tranche a été créée pour permettre à plus de ménages d’en bénéficier. Le montant de l’aide a aussi été augmenté à 50% pour les logements modestes (au lieu de 40%) et 20% pour les logements sociaux (au lieux de 10%).

L’éco-PTZ, aide pour les travaux de rénovation énergétique, est également prolongé jusqu’en 2027.

loi de finances 2024 immobilier – un hologramme de maison avec un 0% à l’intérieur
(c) JOURNEY STUDIO7- shutterstock

Réduction d'impôt et dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, un levier fiscal incitatif pour l'investissement dans l'immobilier neuf, connaît également des ajustements. Jusqu'au 31 décembre 2024, les investisseurs pourront bénéficier d'une réduction d'impôt, mais avec des taux revus à la baisse : 9% pour un engagement de location sur 6 ans, 12% pour 9 ans, et 14% pour 12 ans.

En outre, des taux plus avantageux restent accessibles pour les logements neufs répondant à des critères environnementaux élevés, grâce au Pinel + en vigueur depuis début 2023. Cependant, l'absence de nouveaux dispositifs fiscaux dédiés à l'investissement locatif dans la Loi de Finances pour 2024 après cette date soulève des questions sur les incitations futures pour les investisseurs dans le secteur.

À noter que ce sera la dernière année du dispositif Pinel, qui doit disparaître au 31 décembre 2024. Il ne reste donc plus beaucoup de temps pour ceux qui souhaitent bénéficier de la loi Pinel dans le cadre d’un investissement locatif en 2024.

Le dispositif Denormandie

Dans le secteur de l'immobilier ancien, le dispositif Denormandie devait se terminer au 31 décembre 2023. Il sera finalement prorogé d’un an, jusqu’à fin 2024. Ce dispositif de défiscalisation propose une réduction d’impôt à hauteur du Pinel à taux plein, sur les logements anciens nécessitant des travaux d'amélioration significatifs, représentant au moins 25% du coût total de l'opération. À l’instar du Pinel, il y a également un engagement de durée de location de 6, 9 ou 12 ans.

Fiscalité des meublés de tourisme

La fiscalité des meublés de tourisme, un sujet de débat récurrent, connaît des changements notables. Le régime micro-BIC, qui concerne les propriétaires bailleurs de logements meublés, voit son abattement forfaitaire de 71% sur les recettes perçues réduit à 50%, avec une limite de revenus annuels abaissée à 77 700 €. Cette mesure vise à rééquilibrer la fiscalité entre les locations saisonnières et les meublés de longue durée, en réponse aux préoccupations concernant l'impact des locations de type Airbnb sur le marché locatif.

Ces ajustements fiscaux ont pour but d’inciter les propriétaires à orienter leurs biens vers des locations de longue durée, potentiellement en augmentant l'offre de logements disponibles pour les résidents permanents. Cette mesure pourrait également avoir un impact sur la rentabilité des investissements dans les meublés de tourisme, influençant ainsi les décisions des investisseurs.

Le prêt avance rénovation

Cette aide à la rénovation énergétique lancée le 1er janvier 2022 permet de financer des travaux de type isolation, installation d’un nouveau système de chauffage écologique, ou encore remplacement de fenêtres. Les travaux doivent en question être effectués par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

À la base destinée aux foyers modestes et soumise à une condition de ressources, ce critère a été supprimé dans le PLF 2024 afin d’ouvrir à tous la possibilité d’effectuer des rénovations énergétiques et inciter celles-ci. Pour rassurer les banques, l’État se porte garant à hauteur de 75% du prêt.

loi de finances 2024 immobilier – une maison en bois avec un DPE entourée par des outils
(c) Pixel-Shot - shutterstock

Attentes, réactions et critiques des professionnels de l'immobilier

Déception des acteurs du secteur

La réception du Projet de Loi de Finances 2024 par les professionnels de l'immobilier est empreinte d'une déception palpable. Les fédérations, les promoteurs, les agents immobiliers et d'autres acteurs clés du secteur expriment un sentiment de manque d'ambition et d'efficacité dans les mesures proposées. Selon eux, il y a un besoin critique de réelles mesures concrètes pour stimuler le marché immobilier, notamment dans le contexte de la crise du logement neuf et de la tension locative.

De nombreux acteurs et professionnels du secteur et de ses branches diverses se sont associés pour former “l’Alliance pour le logement” et attirer l’attention en ce nom sur les questions urgentes pour la santé du secteur immobilier. Parmi ces acteurs, on compte notamment la FFB, l’USH, la Fnaim, la FPI ainsi que des syndicats et unions de l’immobilier, de notaires, d’architectes ou encore d’économistes.

Les propositions du Conseil National de la Refondation (CNR)

La déception vient notamment du fait que le Conseil National de la Refondation (CNR) avait initialement tracé une feuille de route ambitieuse pour le logement, suscitant des attentes élevées parmi les professionnels de l'immobilier. Mandaté par le gouvernement, le CNR a étudié le marché pendant des mois pour faire un bilan et proposer des actions et mesures permettant de remonter la pente de cette crise immobilière.

Il y avait entre autres des propositions pour stimuler la construction de logements neufs, améliorer l'accessibilité au logement pour les ménages à revenus modestes, et encourager la rénovation énergétique. Cependant, le Projet de Loi de Finances 2024 semble avoir omis plusieurs de ces propositions clés, créant un décalage notable entre les aspirations du secteur et les politiques effectivement mises en œuvre.

Lors de ses annonces du mois d’octobre, Elisabeth Borne laissait comprendre que très peu de propositions du CNR avaient été retenues pour parvenir jusqu’au PLF 2024. Au final, parmi celles-ci encore moins ont été intégrées au texte, au grand regret de l’Alliance pour le Logement qui rappelle que certaines des actions proposées avaient un coût mesuré et auraient même rapporté un solde net.

Les acteurs du secteur déplorent un manque d'initiatives concrètes pour répondre à la crise du logement, notamment dans les zones urbaines tendues où la demande excède largement l'offre. L’Alliance pour le Logement dénonce une politique “construite par à-coups budgétaires et couperets cinglants, sans vision globale, stigmatisant tout un secteur essentiel à la cohésion sociale et à l’économie”.

Perspectives d'avenir et lueur d’espoir pour le secteur immobilier

Le PLF 2024 est certes un acte manqué pour l’immobilier, mais ne doit pas être une finalité. Des ajustements ont été effectués ces derniers mois comme le nouveau découpage des zones tendues ou encore que la revalorisation des plafonds de ressources pour certains dispositifs d’aide pour l’accession à la propriété. Ces mesures permettront à de nombreux ménages auparavant inéligibles à certaines aides (pour cause géographique ou financière) d’obtenir un accès facilité à la propriété et ainsi redynamiser le marché.

En outre, les prix de l’immobilier sont en baisse ces derniers mois, après une période de forte chute des ventes dans tout le pays. Les taux de crédit, qui n’ont cessé d’augmenter chaque mois cette année, sont également en train de se stabiliser en vue d’une probable baisse future. Ces deux facteurs devraient commencer à rééquilibrer le marché dans les prochains mois et rallumer la flamme de l’achat immobilier comme de l’investissement locatif.

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