Devenir propriétaire grâce aux aides pour les primo-accédants en 2024
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Comprendre le statut de primo-accédant
- Les aides nationales pour les primo-accédants en 2024
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Le Prêt Accession Sociale (PAS)
- Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)
- L'accession à prix maîtrisés
- Le Plan Épargne Logement (PEL)
- Le Bail Réel Solidaire (BRS)
- Le Prêt Action Logement
- Les aides locales à Montpellier en 2024
- L'Accession Abordable, ou Accession Aidée à Montpellier
- Critères d'éligibilité et avantages spécifiques
- Impact sur le marché immobilier local
Alors que nous finissons l’année 2023 au cœur d’une crise majeure du secteur immobilier, affublé d’une baisse de transactions record et de taux de crédit élevés, tournons notre regard vers le futur de l’accès à la propriété. Dans ce contexte de taux d'intérêt grimpants et de prix de l'immobilier élevés, devenir propriétaire pour la première fois peut sembler être une quête ardue. Cependant, grâce à une série de mesures et d'aides gouvernementales, ainsi qu'à des initiatives locales, le rêve de posséder son propre logement reste à portée de main pour de nombreux ménages.
Que ce soit à travers des prêts à taux avantageux, des subventions ou des conditions d'emprunt assouplies, ces aides visent à ouvrir la porte de la propriété à un plus grand nombre de personnes, notamment les jeunes ménages et les familles à revenus modestes.
PTZ, PEL, PSLA... Nous verrons ici les différentes aides disponibles pour les primo-accédants en 2024, ainsi que les dispositifs spécifiques appliqués localement pour ceux qui souhaitent acheter un bien dans la métropole montpelliéraine.
Comprendre le statut de primo-accédant
Le statut de primo-accédant est un concept clé dans l'univers de l'immobilier français. Il désigne toute personne ou ménage qui s'apprête à acheter sa première résidence principale ou qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Cette définition inclut non seulement ceux qui font leur premier achat immobilier, mais aussi ceux qui, après une période de location, décident de franchir le pas vers la propriété.
Ce statut ouvre droit à une série d'avantages et d'aides, conçus pour faciliter l'entrée sur le marché immobilier. Parmi ces avantages, on trouve des prêts à conditions favorables, des subventions et des exonérations fiscales, qui peuvent considérablement réduire les obstacles financiers à l'achat d'un premier logement.
En 2024, les critères d'éligibilité pour être considéré comme primo-accédant restent largement accessibles, permettant à un grand nombre de ménages de bénéficier de ces aides. Cependant, il est important de noter que ces critères peuvent varier légèrement en fonction des spécificités des différents programmes d'aide et des régions. Par exemple, certaines aides locales peuvent avoir des conditions d'éligibilité supplémentaires, comme des plafonds de revenus ou des exigences spécifiques liées à la localisation du bien immobilier (selon les zones tendues ou zones Pinel).
Les aides nationales pour les primo-accédants en 2024
En 2024, les aides nationales destinées aux primo-accédants en France sont plus pertinentes que jamais, offrant des opportunités cruciales pour franchir le seuil de la propriété. Ces aides se manifestent sous différentes formes, chacune visant à alléger le fardeau financier des acquéreurs pour la première fois.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
L'un des principaux avantages associés au statut de primo-accédant est le Prêt à Taux Zéro, ou “PTZ”. Ce prêt gouvernemental, conçu pour compléter un prêt immobilier principal, permet de financer une partie de l'achat d'un logement sans intérêts ni frais supplémentaires.
Prorogé jusqu’en 2027, le PTZ est un pilier central des aides pour les primo-accédants. Il a d’ailleurs récemment subi quelques modifications pour le rendre plus accessible dès le 1er janvier 2024, à savoir :
- Les plafonds de revenus pour l'éligibilité ont été augmentés, pour refléter la réalité économique actuelle des taux et prix élevés du marché et ainsi permettre à un plus grand nombre de ménages de bénéficier du PTZ.
- La part du projet immobilier finançable via le PTZ a été portée à 50% (anciennement 40%), offrant ainsi une aide plus substantielle. Les logements sociaux, eux, pourront bénéficier désormais d’une quotité à 20% au lieu de 10%.
- Le montant maximal alloué pour un PTZ a été porté de 80 000 à 100 000€, permettant ainsi d’étendre la capacité d’emprunt des demandeurs.
- Le PTZ sera en revanche désormais réservé aux logements neufs collectifs dans les zones tendues, tandis que les maisons neuves ne seront plus éligibles au dispositif. Pour les logements anciens, il sera possible de contracter un PTZ mais seulement en zones détendues et à condition de réaliser des travaux de rénovation significatifs (25% du prix d’achat).
Le Prêt Accession Sociale (PAS)
Le PAS est spécialement conçu pour les ménages à revenus modestes. Ce prêt conventionné avec l'État permet de financer jusqu'à 100% du coût de l'acquisition, avec une durée de prêt allant jusqu'à 30 ans voire 35 pour certaines exceptions.
Le PAS offre des conditions avantageuses, notamment en termes de taux d'intérêt et de réduction des frais de notaire. Il est cumulable avec d'autres prêts aidés, y compris le PTZ, offrant ainsi une flexibilité accrue pour les acquéreurs.
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)
Le PSLA est un dispositif permettant aux ménages modestes d’acheter un logement neuf à un prix attractif après l’avoir loué plusieurs années. Ce prêt conventionné est soumis à condition de ressources, et les foyers éligibles au dispositif bénéficient en plus d’avantages fiscaux comme la TVA réduite à 5,5% (au lieu de 20%), ainsi qu’une exonération de la taxe foncière.
À noter que la TVA réduite n’est effective que si le locataire achète le logement dans les 5 ans après l’achèvement de celui-ci.
L'accession à prix maîtrisés
L'accession à prix maîtrisés est un dispositif conçu pour faciliter l'acquisition de logements neufs à des prix inférieurs au marché, ciblant les ménages à revenus modestes ou intermédiaires. Ce programme, initié par les collectivités locales, répond à la hausse des prix immobiliers qui rend l'accès à la propriété de plus en plus difficile pour ces catégories de revenus. Les critères d'éligibilité sont les suivants :
- Achat d’un logement neuf ou en VEFA éligible à l’accession aux prix maîtrisés ;
- Respect de plafonds de revenus basés sur la composition du ménage et la zone géographique de tension immobilière ;
- Obligation pour l’acheteur d'être primo-accédant et d’être une personne physique ;
- Engagement à occuper le logement comme résidence principale pour une durée minimale de 5 à 10 ans selon les localités.
Il peut arriver que d’autres critères d’éligibilité s’ajoutent selon les localités (comme travailler dans la commune...). Le prix maîtrisé est calculé par les collectivités en prenant en compte le coût de la construction et les objectifs sociaux.
Le Plan Épargne Logement (PEL)
Le PEL, un produit d'épargne réglementé, reste une option viable pour les primo-accédants en facilitant l’obtention d’un prêt immobilier à un taux plus avantageux après une certaine période d’épargne (4 ans). Il peut être ouvert moyennant un versement initial de 225€ et au moins 540€ de versements annuels (divisés en mois, trimestres ou semestres). Le montant total de versements sur un PEL est de 61 200€, hors intérêts.
Au 1er janvier 2024, le taux d'intérêt du PEL est fixé à 2,25%, offrant un avantage significatif pour ceux qui ont épargné en vue d'un achat immobilier. Les intérêts annuels sont soumis à fiscalité et aux prélèvements sociaux à hauteur de 30%.
Le montant du prêt immobilier obtenu grâce au PEL dépend des droits acquis après une période d'épargne, avec un plafond de 92 000 euros. Le PEL est particulièrement attrayant pour ceux qui planifient à moyen terme leur projet immobilier.
Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Le BRS est un dispositif relativement récent permettant d’acheter un logement neuf dans une zone tendue à un prix plus qu’abordable pouvant aller jusqu’à -40% du prix du marché. Cela est possible par la dissociation de la propriété en deux biens distincts : le foncier et le bâti. D’un côté, l’acheteur devient propriétaire des murs du logement, et de l’autre un OFS (Organisme Foncier Solidaire) garde la propriété du foncier et loue le terrain à l’acheteur moyennant un loyer mensuel dérisoire.
Peu répandu depuis son lancement, il a été annoncé en décembre 2023 par le ministre du logement Patrice Vergriete que le Bail Réel Solidaire avait été revu pour que près de 4 millions de ménages supplémentaires puissent en bénéficier en 2024.
Le Prêt Action Logement
Le Prêt Action Logement, ajusté à un taux d'intérêt de 1,5%, est destiné aux salariés du secteur privé (non agricole) et vise à faciliter l'accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants les plus modestes.
L’avantage de ce prêt est qu’il est cumulable avec d’autres aides comme le PSLA, le BRS etc. Et qu’il vaut pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf mais également pour de l’ancien.
Ces aides nationales, en constante évolution, témoignent de l'engagement du gouvernement à soutenir l'accession à la propriété. En 2024, elles représentent des leviers essentiels pour les primo-accédants, leur permettant de surmonter les barrières financières et de concrétiser leur projet immobilier.
Les aides locales à Montpellier en 2024
Il faut savoir qu’à tous ces dispositifs disponibles sur le territoire français s’ajoutent également des mesures locales conçues spécialement pour certaines régions et zones tendues. Ces aides locales, complémentaires aux dispositifs nationaux, sont souvent méconnues mais peuvent pourtant faire une différence significative, surtout dans des villes dynamiques comme Montpellier.
L'Accession Abordable, ou Accession Aidée à Montpellier
Montpellier, en réponse aux défis spécifiques de son marché immobilier, a mis en place le dispositif d'Accession Abordable. Ce programme vise à faciliter l'achat de logements neufs en offrant des prix inférieurs au marché. Les terrains sont vendus à des prix réduits aux promoteurs qui, en retour, s'engagent à vendre les logements à des tarifs plafonnés.
En 2024, ce dispositif continue de bénéficier aux primo-accédants à Montpellier, leur permettant d'accéder à des logements de qualité à des prix compétitifs.
Critères d'éligibilité et avantages spécifiques
Pour bénéficier de l'accession aidée à Montpellier, les acquéreurs doivent être primo-accédants et respecter certains plafonds de ressources. Les logements concernés doivent être neufs et situés dans des zones d'aménagement concerté (ZAC) ou faire partie de projets conventionnés avec l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU).
Les avantages sont multiples : prix au mètre carré plafonné (entre 2400€ TTC/m² et 3000€ TTC/m²), qualité de construction garantie, frais de notaire réduits, et souvent une localisation privilégiée.
Impact sur le marché immobilier local
L'initiative d'Accession Abordable à Montpellier a un impact positif sur le marché immobilier local puisqu'elle permet non seulement aux primo-accédants d'entrer sur le marché, mais contribue également à la revitalisation de certains quartiers. En offrant des logements abordables, la ville attire de nouveaux résidents, favorisant ainsi la diversité sociale et le dynamisme économique.
L'approche de Montpellier n'est pas isolée. D'autres grandes métropoles françaises, telles que Toulouse, Bordeaux, Rennes et Nantes ont également mis en place des dispositifs similaires pour soutenir les primo-accédants. Chaque ville adapte ses aides en fonction de ses spécificités locales, offrant ainsi une variété d'options aux acquéreurs potentiels.
