Investir dans une résidence étudiante à Montpellier : une idée juteuse pour compléter ses revenus !
Christelle Privat
le 12 mai 2021
[ mis à jour le 12 mai 2021 ]
SOMMAIRE
- Quels dispositifs fiscaux pour un investissement locatif à destination des étudiants ?
- La loi Censi-Bouvard 2021
- Le statut LMNP
- Le dispositif Pinel
- Le top 4 des quartiers de Montpellier pour investir dans un logement étudiant
- Hôpitaux Faculté
- Beaux-Arts - Boutonnet
- Port Marianne
- Gambetta - Saint-Roch
Avec ses somptueux paysages maritimes, son climat idéal, et son charmant accent du sud, Montpellier figure régulièrement parmi les villes préférées des étudiants français et expatriés. En effet, la ville compte un peu plus de 75 000 étudiants qui suivent chaque année les 1 300 cursus disponibles. Ce qui fait d’elle la 7ème ville étudiante de France !
Pour accueillir cette population sans cesse plus importante, la ville doit étoffer son offre de logements dans un contexte de marché immobilier déjà sous tension. Les appartements neufs à Montpellier de type studio trouvent très vite preneurs et les investisseurs connaissent peu la vacance locative de leurs biens immobiliers. Les petites surfaces et les 2 pièces sont les logements qui se vendent le plus dans la capitale héraultaise. Mais quels sont les dispositifs fiscaux en faveur des investisseurs en résidences étudiantes ? Quels sont les quartiers de Montpellier plébiscités par les apprenants et les jeunes cadres ?
Quels dispositifs fiscaux pour un investissement locatif à destination des étudiants ?
Plusieurs dispositifs légaux soutiennent l’investissement locatif des acquéreurs immobiliers souhaitant investir dans une résidence étudiante ou dans un logement neuf à Montpellier.
La loi Censi-Bouvard 2021
Le dispositif Censi-Bouvard qui prend fin le 31 décembre 2021 permet aux contribuables français réalisant un investissement locatif meublé de bénéficier d’avantages fiscaux. Les biens immobiliers concernés par la loi doivent obligatoirement être neufs ou rénovés. Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, il faut acheter un bien meublé situé dans une résidence avec services pour étudiants, séniors ou encore en EPHAD.
Les avantages du dispositif :
- Une réduction d’impôts de 11 % de la valeur hors taxe du bien (jusqu’à 33 000 € sur 9 ans)
- La récupération de la TVA (20 %) sous certaines conditions
- La sécurisation des loyers pendant 11 ans, même en cas de vacance locative
Bien sûr le dispositif implique de respecter quelques conditions : le bien doit être neuf ou doit avoir été acheté en VEFA (sur plan), il doit être meublé, et son prix ne doit pas dépasser 300 000 €/an. Enfin, les recettes locatives annuelles de l’investisseur ne doivent pas excéder 23 000 €, ni être supérieures à 50 % de ses revenus globaux.
Le statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne toutes les personnes assujetties à l’impôt, souhaitant réaliser un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien. Ce statut permet aux acquéreurs d’un bien immobilier meublé de bénéficier d’avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine et de percevoir les revenus locatifs de l’opération.
La niche fiscale qui existe depuis 1949, peut être couplé au dispositif Censi-Bouvard pour obtenir une réduction fiscale attrayante. Dans le neuf, l’acquéreur peut obtenir la récupération de la TVA à 20 % sous certaines conditions. Pour investir en LMNP, il faut être propriétaire du logement mis en location et ne pas être inscrit en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).
Le dispositif Pinel
La loi Pinel n’est pas le premier dispositif auquel on pense lorsqu’on veut investir dans une résidence étudiante. En effet, ce dispositif n’est valable que dans le cadre d’une location non meublée. Malgré tout, il est possible d’investir en Pinel et de louer à un étudiant, en faisant l’acquisition d’un logement non meublé de type studio ou 2 pièces. Il arrive aussi, que les promoteurs des résidences de service étudiantes réservent des appartements non meublés à destination des investisseurs en Pinel. Il ne faut pas hésiter à se renseigner !
La loi Pinel, qui remporte un réel succès auprès des investisseurs, permet de réaliser une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 €, lors de l’acquisition d’un appartement neuf. En contrepartie, l’acquéreur s’engage à louer son bien sur une période allant de 6 à 12 ans.
Récemment prolongé par l’état jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif deviendra néanmoins moins avantageux dès le 1er janvier 2023. Pour l’heure il est encore temps d’en profiter aux taux de déductions fiscales suivants :
| Taux de la déduction fiscale Pinel selon la durée locative du bien neuf | |
|---|---|
| Durée de location du bien neuf | Taux de la réduction d'impôt |
| 6 ans | 12 % du coût de l'acquisition |
| 9 ans | 18 % du coût de l'acquisition |
| 12 ans | 21 % du coût de l'acquisition |
Quelques conditions doivent néanmoins être observées pour rester dans le cadre de la loi :
- Le logement doit être neuf, non meublé, et doit respecter les normes environnementales en vigueur (RT2012, RE2020)
- Le bien neuf doit appartenir à une zone Pinel éligible au moment de l’acquisition (zone A, Abis et B1)
- L’investissement est plafonné à 300 000 € par foyer fiscal et il ne doit pas dépasser 5 500€/m²
- L’acquéreur ne peut investir que 2 fois par an
- Les plafonds de loyer Pinel et de revenus pour les locataires doivent être respectés
L’astuce !
En tant que parent, vous pouvez investir dans un logement neuf et louer le bien à votre descendant. Cela vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier et d’en faire profiter votre enfant qui en a besoin pour se loger pendant ses études.
Petite subtilité : votre enfant ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal et ne pourra être éligible à l’APL.
Le top 4 des quartiers de Montpellier pour investir dans un logement étudiant
Hôpitaux Faculté
Ce quartier qui accueille de nombreuses infrastructures universitaires, des écoles et des parcs d’activités mondialement connus (Euromédecine, Agropolis) est plutôt huppé et majoritairement fréquenté par des étudiants et des cadres.
Ses infrastructures urbaines développées, ses nombreuses entreprises et son offre commerciale éclectique rendent le quotidien de ses habitants facile et agréable. Le CHU de Montpellier Saint Eloi propose de nombreuses disciplines de la médecine, ce qui en fait un quartier très fréquenté par le personnel médical également. Malgré cette forte attractivité et une population relativement jeune, le quartier demeure calme et sécurisé. Il est idéal pour les familles qui bénéficient de ses nombreux espaces verts (parc zoologique, bois de Montmaur, et domaine de Méric) et des transports en commun (bus et tramway).
Le quartier accueille de nombreux programmes immobiliers neufs qui trouvent très vite preneurs, car il est convoité par de nombreux profils de locataires.
la résidence Casa Moov à Hôpitaux Faculté offre des T1 et des T2 à partir de 139 000 €. Ils sont entièrement équipés et aménagés. Les espaces de convivialité permettent aux résidents de se retrouver pour travailler (espace de coworking), s’entretenir (espace fitness), jardiner (jardin potager participatif), et pour se relaxer et bavarder (espace lounge). La résidence dispose d’une laverie et d’un local à vélo. Alinéa se joint au programme neuf pour l’ameublement et la déco.
Beaux-Arts - Boutonnet
Le quartier Beaux-Arts-Boutonnet a les faveurs de la population étudiante montpelliéraine. C’est un quartier paisible et huppé, également plébiscité par les jeunes cadres. Il est proche de l’Université Paul Valéry, et des UFR droit et pharmacie. Il a des airs de village qui lui donnent beaucoup de charme. La culture, les restaurants, les cafés et les terrasses animent ce quartier central de Montpellier. Le marché des Beaux-Arts fait sa renommée.
Port Marianne
Port Marianne est le quartier branché de Montpellier ! Quartier récent à l’architecture ultra contemporaine, il dispose de nombreux commerces (centre commercial Odysseum), d’infrastructures urbaines développées, et de trois lignes de tramway. Les parcs de la Lironde et Georges Charpak, ainsi que le bassin Jacques-Cœur offrent de belles promenades vertes. Port Marianne est également traversé par le Lez, ce qui lui donne beaucoup d’allure. Ses 13 établissements scolaires et ses nombreuses structures de loisirs en font un lieu très prisé par les familles et les jeunes. Sa proximité avec le cœur de ville plaît énormément aux étudiants qui ont de multiples perspectives en termes de divertissement ou d’offres d’emploi. L’IPAG et la Faculté d’économie ont choisi de s’implanter dans le quartier.
De nombreux programmes immobiliers neufs voient actuellement le jour à Port Marianne. La nouvelle ZAC République qui est en construction va prochainement accueillir plusieurs résidences modernes proposant des studios, des 2 pièces, et des appartements jusqu’au 5 pièces.
Gambetta - Saint-Roch
Le quartier Gambetta est au cœur de la ville de Montpellier. Il est apprécié pour sa proximité avec le centre-ville et est également très proche de la gare Saint-Roch. Cette localité est très animée et les étudiants de la ville apprécient de se retrouver pour boire un verre ou se rencontrer le week-end ou après les cours. Avec un parc immobilier de plus de 1 500 logements, le quartier de la gare constitue une excellente adresse pour les étudiants.
La résidence étudiante qui prend place entre les quartiers Figuerolles et Gambetta, à deux pas de la Cité Créative, propose 120 studios répartis sur 6 étages. Les lignes 3 et 5 desservent l’endroit. C’est une résidence de service, elle dispose donc de nombreuses commodités pour les étudiants qui ont tout à portée de main. Il faut compter environ 103 000 €, pour s’offrir un studio idéalement situé au cœur de la ville Surdouée.
