La boîte à outils pour négocier un achat immobilier neuf

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 07 décembre 2023

[ mis à jour le 12 décembre 2023 ]

SOMMAIRE

La négociation du prix d'un appartement neuf est une démarche épineuse mais réalisable. Attention, point n’est question de se présenter devant un promoteur en dilettante. Faire baisser le prix d'un appartement neuf nécessite préparation, connaissance du marché et stratégie. Alors, suivez les conseils des pros, pour augmenter vos chances d'obtenir un meilleur prix pour votre achat neuf.

1. Soyez le premier !

Le lancement de la construction d'un programme immobilier neuf dépend de la capacité du promoteur à vendre un certain pourcentage des lots avant même le début de la construction. Généralement fixées entre 30 % et 50 % des lots, ces “préventes” sont impératives pour débloquer la Garantie Financière d’Achèvement délivrée par la banque.

Cette contrainte de prévente crée une pression sur les promoteurs, les incitant à adopter des stratégies de vente agressives dès le lancement du programme. En se positionnant comme acheteurs potentiels au début de la commercialisation, les acheteurs peuvent tirer parti de cette pression et espérer des conditions de vente plus avantageuses. Une opportunité unique de négocier des prix plus bas ou d'obtenir des conditions de vente plus favorables.

2.... ou bon dernier, en queue de programme

Dans le secteur de l'immobilier neuf, la notion de "queue de programme" est connue des acheteurs avisés. Cette phase correspond à la fin de la commercialisation d'un programme où certains appartements restent invendus. Les raisons de cet insuccès peuvent varier, allant d'un emplacement moins prisé à des caractéristiques moins attractives du bien.

C'est dans ce contexte de déstockage de programme immobilier neuf que les acheteurs peuvent trouver des opportunités de négociation particulièrement favorables. Les promoteurs, désireux de vendre ces appartements, sont souvent prêts à proposer des remises significatives, pouvant aller jusqu'à 10 % du prix initial.

Parfois, ils mettent en place des offres attrayantes, incluant des avantages supplémentaires comme des équipements de qualité supérieure ou des frais de notaire réduits, pour séduire les acheteurs potentiels.

un escargot et une tortue sur une ligne d’arrivée
©Sanit Fuangnakhon - Shutterstock

3. Maîtrisez le sujet

Une maîtrise consommée du marché immobilier local est un atout de taille pour négocier efficacement le prix d'un appartement neuf. En vous basant sur des données concrètes et une compréhension approfondie du marché, vous multipliez les chances de réussite.

4.Ciblez les points faibles

Dans le secteur de l'immobilier neuf, les défauts susceptibles de servir de levier de négociation sont souvent subtils mais peuvent avoir un impact significatif sur la valeur du bien. Abordez la négociation de manière équilibrée, en reconnaissant les qualités du bien tout en soulignant les aspects qui justifient une réduction du prix ou d'autres concessions.

Prenons l'exemple d'un appartement orienté vers un espace moins attrayant, comme une cour intérieure ou un mur voisin, limitant ainsi la vue et l'ensoleillement. Vous pouvez argumenter que, malgré les qualités du logement, cette orientation spécifique justifie une réduction du prix de vente.

Considérons un appartement dans un nouveau quartier résidentiel. L'appartement est neuf et moderne, mais le quartier est encore en développement et manque de commodités immédiates comme des magasins, des écoles ou des transports en commun. Cette absence de commodités à proximité peut également être un point de négociation.

En ciblant judicieusement les points faibles spécifiques à l'immobilier neuf, vous pouvez engager une négociation efficace qui reflète à la fois la valeur réelle du bien et vos intérêts en tant qu'acheteur.

5.Négociez les prestations

deux mains qui jouent à pierre papier ciseaux
©Africa Studio - Shutterstock

Lorsque le prix d'un appartement neuf est fixe, la négociation des prestations et des équipements devient un moyen efficace d'ajouter de la valeur à votre achat. Cette stratégie consiste à obtenir des améliorations ou des équipements supplémentaires sans frais additionnels, ce qui peut représenter une économie significative et améliorer votre confort de vie.

Lors de la négociation des prestations, il est important d'évaluer le coût des améliorations par rapport à leur valeur ajoutée. Restez informé des tendances actuelles du marché pour renforcer votre position de négociation, en montrant que vos demandes sont en phase avec les standards modernes. Adoptez une approche flexible, en étant ouvert à différentes options et prêt à explorer des solutions alternatives si nécessaire.

Par exemple, vous pourriez aborder la question de la cuisine. Plutôt que de vous contenter des installations standards, envisagez de négocier l'inclusion d'appareils électroménagers de meilleure qualité ou de demander des améliorations esthétiques comme des plans de travail en matériaux haut de gamme. Ces modifications, tout en ne modifiant pas le prix de vente, augmentent la fonctionnalité et l'attrait de la cuisine.

Un autre aspect pertinent est la technologie et l'efficacité énergétique. Proposer l' intégration de systèmes domotiques pour le contrôle intelligent de l'éclairage et du chauffage peut non seulement améliorer votre expérience quotidienne mais aussi contribuer à des économies d'énergie à long terme.

Pour les espaces extérieurs tels que les balcons ou les terrasses, discuter des améliorations telles que des revêtements de sol de qualité ou un éclairage extérieur peut augmenter considérablement l'attrait de ces zones.

6.Choisissez le bon quartier

Dans l'immobilier neuf, opter pour des zones moins tendues peut offrir des avantages significatifs en termes de négociation. Alors que les quartiers très demandés comme le centre-ville présentent peu de flexibilité sur les prix, les zones en développement ou périphériques offrent souvent plus d'opportunités.

Investir dans une zone moins prisée mais promise à un développement futur peut s'avérer judicieux. Ces investissements peuvent gagner en valeur avec le temps, surtout si des améliorations d'infrastructures sont prévues. À Montpellier, des zones comme Ovalie, encore en cours de développement, peuvent être des terrains fertiles pour la négociation. Les promoteurs dans ces quartiers sont généralement plus ouverts à discuter des prix ou des prestations pour attirer les premiers acheteurs.

Les quartiers périphériques tels que Celleneuve ou Malbosc offrent un meilleur rapport qualité-prix. Les promoteurs dans ces zones sont souvent prêts à offrir des conditions plus avantageuses pour séduire une clientèle diversifiée.

 une cible au millieu d’une carte avec des jetons de bois sur lesquels sont dessinés de petits personnages
©Dilok Klaisataporn - Shutterstock

7.Utilisez les aides à l'achat pour l'immobilier neuf

Lorsque les négociations directes sur le prix d'un appartement neuf à Montpellier n'offrent pas les résultats escomptés, se tourner vers les aides à l'achat peut être une solution efficace. Parmi ces aides, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) se distingue comme une option particulièrement intéressante.

Le PTZ est une aide gouvernementale conçue pour faciliter l'accès à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. Ce prêt sans intérêts couvre jusqu’à 50% du prix d'achat et se combine avec un prêt immobilier classique. Pour en bénéficier, les acheteurs doivent répondre à certaines conditions de ressources et le logement doit répondre à des critères spécifiques.

Dans le département de la Haute-Garonne, Colomiers a instauré un dispositif de prêt sans intérêt destiné aux résidents locaux depuis au moins 2 ans. Ce dispositif offre une avance financière variant de 4.000 à 14.400 euros pour l'acquisition de biens immobiliers neufs, et de 6.000 à 12.000 euros pour l'achat de logements sociaux ou de biens gérés par des sociétés mixtes.

À Toulouse, un prêt à taux zéro est proposé, s'élevant à 10.000 euros pour le neuf, ciblant spécifiquement les quartiers prioritaires de la ville.

Montpellier soutient l'accession à la propriété pour les ménages à faibles revenus en proposant une aide foncière, réduisant le coût d'achat des logements neufs à 2.400 euros TTC dans les meilleures conditions. Cette offre est limitée aux logements neufs situés dans les Zones d'aménagement concerté (ZAC) et construits par des promoteurs partenaires de la Ville.

Par ailleurs, des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, applicables sous certaines conditions, permettent également de bénéficier de réductions d'impôts en échange d'un engagement à louer le bien pour une période déterminée.

Pour maximiser l'utilisation de ces aides, il est conseillé de se renseigner en amont sur toutes les options disponibles et de préparer les documents nécessaires pour évaluer votre éligibilité. La consultation d'experts en financement immobilier ou en défiscalisation peut également fournir des éclairages précieux pour choisir la meilleure stratégie adaptée à votre situation.

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