Déstockage, appartements invendus, profitez des soldes en programme immobilier neuf

Morgane Caillière

le 05 décembre 2023

[ mis à jour le 13 février 2024 ]

La vente au détail de logements neufs ou en VEFA ne répond pas tout à fait aux mêmes règles que le marché classique. Sur le marché du neuf, les soldes varient selon les cas de figure. Offres de lancement, appartements invendus en queue de programme (fin de programme), retour de lot... Décryptez avec les spécialistes immo9, comment profiter des bons plans offerts par l’achat en programme immobilier neuf.

Option 1 : Profitez des soldes lors de lancements de programmes neufs

L'achat sur plan, connu des professionnels sous le nom de VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), présente une particularité notable : le bien immobilier neuf convoité n'est pas encore construit. La première raison pour laquelle un promoteur immobilier peut être amené à “solder” certains biens invendus découle du fait que ces derniers ont besoin de 30 % à 50 % de réservation pour pouvoir lancer la construction de leur programme de logements neufs.

Si de gros promoteurs nationaux disposent de canaux (et de budgets) de communication solides qui leurs permettent de commercialiser rapidement par le bais de campagnes d’affichages ou des sites internet très fréquentés, ce n’est pas forcément le cas des petits et des locaux. Il n’est pas du tout rare que les promoteurs proposent des offres du type :

• Frais de notaires offerts,
• Cuisine équipée offerte,
• Réduction du prix par pièce.

Les sites de commercialisateurs en immobilier neuf comme Montpellierimmo9.com réunissent toutes les offres commerciales des promoteurs nationaux et locaux en une page web. Consultez notre page dédiée, et comparez les maisons et appartements neufs en soldes.

Option 2 : Faites des économies avec les queues de programme

Au moment de la livraison d’un programme neuf, certains logements n’ont pas encore été vendus. Soyons honnêtes, ces biens désignés comme faisant partie de la "queue de programme immobilier", sont généralement situés en rez-de chaussée, orientés nord, victimes d’un emplacement moins favorable ou d'une orientation peu avantageuse. Autre exemple, un appartement neuf en bordure de rue ou juste au-dessus d'une sortie de parking partira rarement en premier lors de sa mise sur le marché.

Pour vendre cette fin de programmes immobiliers, les promoteurs mettent quasi systématiquement en place, des rabais plus ou moins intéressants selon les cas de figure. Certains appliquent des “soldes” dès le lancement du programme. Une baisse de prix de plusieurs dizaines de milliers d’euros n’est pas (très) rare.

Ces décotes servent à attirer les acheteurs vers les invendus de programmes immobiliers neufs. Ainsi, il est possible de réaliser de bonnes affaires en saisissant ces opportunités sans attendre la fin de la construction du programme.

Si certains acheteurs n’abandonneront jamais leurs velléités d’un dernier étage avec rooftop, d’autres au budget plus restreint sont tout à fait prêts à rogner sur la luminosité pour acheter l’appartement neuf situé sur l’emplacement de leurs rêves. C’est d’autant plus vrai que vivre en rez-de-chaussée présente aussi un bon nombre d’avantages :

• Dispense de charges inhérentes à l’entretien de l’ascenseur,
• Logement préservé des fortes chaleurs,
• Présence de jardins privatifs,
• Liberté de sortie pour les chats (si si ça compte pour beaucoup de gens),

Comment trouver un invendu en immobilier neuf ?

Les appartements invendus dans un programme neuf peuvent être dus à divers facteurs, comme une orientation moins favorable ou un emplacement moins prisé. Cependant, ils offrent souvent un excellent rapport qualité-prix et sont une option intéressante pour les acheteurs moins exigeants sur certains critères.

Le site Montpellierimmo9.com propose une sélection de programmes immobiliers en livraison immédiate, y compris des logements invendus en fin de programme.

Option 3 : Les soldes sur les retours de lots

Un appartement neuf réservé dans un programme immobilier peut revenir sur le marché pour une foule de raisons différentes. Un phénomène connu sous le nom de « retour de lot ». Certains lots peuvent même être remis en vente plusieurs mois après le début de la commercialisation. Pourquoi ?

Dans le cadre de la VEFA (ou vente sur plan), le contrat de réservation comprend des clauses suspensives :

• Le délai de rétractation : dans un délai de 10 jours,
• La clause suspensive d'obtention du crédit immobilier : délais 60 jours en moyenne,
• La clause suspensive liée au prix de vente : dépassement de plus de 5% du prix initial,
• Non-conformité de la notice technique,
• Clause de servitude non mentionnée : droit de passage, vue du voisin...

La période minimale pour une condition suspensive est fixée à un mois à partir de la date de signature de l'acte chez le notaire. Mais les acheteurs peuvent sans problème négocier une période plus longue. Il est important de noter que pour être valide, chaque condition suspensive doit avoir une durée clairement définie, quelle que soit sa longueur.

La première des raisons pour lesquelles un logement neuf fait l’objet d’un retour de lot ? Prêt immobilier refusé.

Contrairement aux premiers types d’appartements neufs soldés évoqués, les retours de lots peuvent parfaitement s’avérer être les plus attractifs du programme. Outre des réductions de prix, les promoteurs peuvent offrir des avantages supplémentaires comme des cuisines équipées ou la prise en charge des frais de notaire pour vendre rapidement, afin d’atteindre le nombre de ventes nécessaires au lancement de la construction du programme.

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Option 4 : Scrutez le déstockage en immobilier neuf

À moins que vous ne viviez dans une grotte depuis 2 ans, il ne vous aura pas échappé que l’immobilier neuf traverse une crise majeure. Suite à une flambée des taux de crédits la somme que vous pouvez emprunter avec votre salaire a baissé entre 10 et 20% en moyenne entre novembre 2022 et novembre 2023.

Actuellement, pour obtenir un prêt de 300 000 euros, un foyer doit justifier d'un revenu mensuel d'environ 5 300 euros, ce qui représente une augmentation de 1 000 euros par rapport à l'année précédente.

Outre ce premier blocage qui handicape sérieusement les aspirants acheteurs en immobilier, l’augmentation de l’apport exigé par les banques a cru de manière drastique, affichant des disparités hallucinantes selon les secteurs concernés. Selon, BFM Immo, l’apport moyen passe cette année à 72 000€ soit 10 000 de plus que l’année dernière.

Ces phénomènes sont évidemment hautement dommageables à la vente et par effet ricochet à la construction de nouveaux programmes neufs.

Pour vendre les programmes déjà en cours ou pour acter le nombre de ventes nécessaires pour lancer la construction de nouveaux programmes, les promoteurs multiplient les offrent de type déstockage sur leurs programmes en cours de commercialisation.

Dans le parc immobilier neuf de Montpellier, les opérations de déstockage immobilier neuf les plus courantes se traduisent par la prise en charge par les promoteurs des frais de notaire. Néanmoins, des rabais plus directs allant de 20 000 à 35 000€ sont en cours. Des réductions de prix de 5000€ par pièce sont également pratiquées sur des programmes neufs éligibles au dispositif de défiscalisation loi Pinel.

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Pour négocier le prix d'un appartement neuf, il faut identifier ses faiblesses : orientation, agencement, taille des pièces, luminosité, etc. Les logements présentant des défauts ont tendance à rester sur le marché plus longtemps, incitant ainsi les promoteurs à réduire leur prix ou à proposer des offres attractives.

Si le prix demandé vous semble excessif, examinez l'environnement du bien : accessibilité aux transports en commun, commodités du quartier, services disponibles dans le programme immobilier, bonne orientation pour l'ensoleillement, etc. Les réponses à ces questions vous guideront dans votre stratégie de négociation.

Si la négociation du prix de vente même est compliquée, envisagez de réaliser des économies sur les prestations du bien. Les promoteurs proposent généralement un large éventail de services et d'options payantes. En maîtrisant l'art de la négociation, vous pourriez obtenir des réductions sur les équipements de votre logement, comme la peinture, le revêtement de sol, la domotique, etc. Réussir à négocier sur ces aspects peut compenser l'absence de réduction sur le prix de vente initial.

Notez tout de même que la marge de négociation est généralement plus faible dans le neuf que dans l'ancien. Une bonne connaissance du marché immobilier local est plutôt conseillée pour négocier une baisse du prix de vente.

Option 6 : Achetez en zone ANRU ou quartier prioritaire

Dans le cas de l’achat immobilier en zone ANRU, la réduction de prix de votre appartement ne découle pas d’un déstockage immobilier neuf mais bien d’avantages exclusivement réservés à ces zones. À titre informatif, les zones ANRU sont définies comme les secteurs urbains situés à moins de 300 mètres d'un quartier prioritaire.

Si vous achetez neuf en zone ANRU, la TVA inhérente à votre achat passe automatiquement de 20% à 5.5%. Pour bénéficier de cette TVA réduite, vous devez :

• Acquérir un logement neuf dans un programme immobilier éligible situé dans une zone spécifique ;
• Utiliser ce logement comme résidence principale ;
• Avoir des revenus inférieurs aux plafonds suivants pour 2023

Tableau des plafonds de revenus TVA réduite 2023

Pour découvrir les zones ANRU près de chez vous, visitez le site du Ministère de la Cohésion des Territoires.

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