Tension locative record à Montpellier : Cherche appart à louer désespérément...
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Moins 86% de nouvelles locations chez Orpi
- Le marché étudiant montpellierain en première ligne de la pénurie
- L’augmentation des loyers en conséquence directe
- L’encadrement des meublés touristiques
- Des primo accédants qui restent locataires
- Comment se porte le marché de la vente à Montpellier ?
- Logement neuf à Montpellier : une éclaircie en vue ?
- Un “choc de l’offre” en bonne voie
- Des ventes en reprise ?
Des annonces qui ne restent en ligne que quelques heures, des professionnels de l’immobilier noyés sous les demandes... le marché locatif se tend dangereusement en France. -18% de logements proposés à la location depuis le 1er janvier 2022. À Montpellier, 7e ville la plus peuplée du territoire national avec ses 300.000 habitants, la pénurie d'offre sur le marché locatif privé est alarmante.
Moins 86% de nouvelles locations chez Orpi
Dans la préfecture de l’Hérault, l’Agence Orpi déclare une baisse de 86% de nouveaux mandats pour la mise en location à Montpellier. Des chiffres qui supassent ceux de Marseille ou Nantes dont les baisses sont enregistrées à 65 et 78%. Une chute de l'offre locative privée qui ne devrait pas s’améliorer à court terme puisque “La Surdouée” attire environ 6.000 nouveaux habitants chaque année.
En avril 2023, Capital et Yanport introduisent un nouvel indicateur pour mesurer l'ampleur de la pénurie de logements dans 50 grandes villes françaises et établit un indice de tension allant de -10, indiquant une tension minimale, à +10, reflétant une saturation complète du marché. En tête de la tension locative la plus préoccupante, Le XVIe arrondissement de Marseille affiche un indice de +6.55. Montpellier n’est pas si loin avec un indice supérieur à +4.
Le marché étudiant montpellierain en première ligne de la pénurie
Premières victimes du manque de logements à louer au sein de La Surdouée ? Les étudiants. 70 000 d’entre eux ont commencé l'année universitaire en septembre 2023 dans la capitale de l’Hérault. La faute au CROUS ? Pas vraiment. 9% des étudiants trouvent une place dans les résidences Crous à Montpellier, contre 6.25% sur l’ensemble du territoire.
L'engorgement actuel du marché locatif étudiant s'explique par plusieurs facteurs. Parmi ceux-ci, un changement notable dans leur comportement en tant que locataire. Ces derniers, craignant de ne pas trouver de logement à la rentrée, choisissent de ne pas libérer leur appartement durant l'été.
Les difficultés sont aggravées par l'arrivée précoce des affectations ParcourSup et par des loyers onéreux, le prix moyen d'un T1 s'élevant à 518 euros à Montpellier.
Ce phénomène, qui a débuté à l'été 2022, s'est accentué l’année suivante. En conséquence, le nombre de logements locatifs disponibles ne suffit plus à répondre à la demande croissante des nouveaux bacheliers en quête d'un hébergement.
Nombre d’étudiants témoignent de leur incapacité à trouver un logement malgré un emploi en CDI et un garant solide. Canapé des amis, hôtel à 45€ la nuit, annonces sur les groupes FaceBook et autres réseaux sociaux... les étudiants montpellierains jouent la débrouille. N’en reste pas moins que la demande dépasse largement l'offre.
Découvrez les pièges à éviter lors d’une location étudianteL’augmentation des loyers en conséquence directe
Conséquence quasi immédiate d’une tension locative qui crève le plafond, l’augmentation des loyers. À Montpellier, le loyer médian pour les appartements, toutes tailles confondues et hors charges, s'établit à 14 €/m² (données collectées au cours des quatre derniers trimestres). Par rapport à la même période l'année précédente, les loyers sont en hausse de 3,3%.
Pourtant, depuis le 1er juillet 2022, les loyers des baux d’habitation meublée et vide sont plafonnés dans la métropole héraultaise. Le problème ? La législation ne définit pas clairement le “complément de loyer” applicable. Sur le site de la métropole comme sur celui du gouvernement.
“exceptionnellement, lorsque le bien présente des caractéristiques d’exception par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, un complément de loyer peut être demandé par le bailleur.”
montpellier3m.fr
Si l’abus des propriétaires Montpellierain n’est pas chiffré (à notre connaissance ndlr), celui des parisiens est connu. Selon une étude de l’association CLCV rapportée par le journal “Capital”, 31% des propriétaires ne respectent pas l’encadrement des loyers à Paris et en Seine Saint-Denis.
Dans une interview donnée en aout 2023, la présidente de PAP Corine Jolly, souligne que bien que la baisse d'un loyer de 1000 ou 1100 euros de 100 euros soit envisageable, la situation est différente pour les petites surfaces où les réductions peuvent atteindre 30%. Elle observe que les propriétaires, qui n’ont aucune difficulté à trouver un locataire, rechignent à accepter une telle diminution.
L’encadrement des meublés touristiques
Les professionnels de l’immobilier à Montpellier comme partout en France dénoncent depuis longtemps une baisse significative de l’offre locative due à la portion importante dans le parc privé de locations Airbnb. Pour tenter de remédier à ce problème, la municipalité de Montpellier a adopté en 2022, une série de mesures qui pourraient à l’avenir diminuer l’impact négatif de la tendance Airbnb sur la location longue durée :
- taxe de séjour pour les meublés de tourisme passée de 3 % à 5 %,
- obligation pour les propriétaires AirBnB de s'enregistrer en ligne,
- limitation de la location touristique à 120 jours par an.
Des primo accédants qui restent locataires
Autre raison évidente de la baisse de logements à louer dans la Métropole montpellieraine, les primo-accédants, confrontés à l'augmentation des taux d'intérêt et au durcissement des conditions de prêt, optent de plus en plus pour la location comme solution de logement, faute de pouvoir accéder à la propriété immobilière.
Comment se porte le marché de la vente à Montpellier ?
L'analyse immobilière mensuelle de Meilleurs Agents révèle que Montpellier, avec un prix moyen au mètre carré de 3 500 €, se positionne comme la grande ville la moins chère de France.
Selon l'indice de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), au 1er novembre 2023, le prix moyen de vente de l'immobilier à Montpellier s'élevait à 3.622 €/m². Cet indice a enregistré une diminution de 1,6% au cours des trois derniers mois. Toutefois, sur une période d'un an, il a révélé une augmentation de 2,6%. Une analyse plus étendue sur les trois dernières années montre une croissance significative des prix immobiliers, avec une hausse de 14,1%.
Cette tendance à la baisse annonce une opportunité pour les investisseurs ou une fenêtre de tir pour les ménages qui cherchent à s'établir dans la ville.
Outre cette dynamique baissière, suite à dix augmentations successives de ses taux directeurs depuis juillet 2022, la Banque Centrale Européenne (BCE) annonce le 26 octobre 2023, la rupture de cette tendance en maintenant son taux de refinancement à 4,5 % et son taux de dépôt à 4 %. Selon Empruntis, certains experts estiment que les taux de refinancement de la BCE devraient se maintenir en moyenne à 3,4 % en 2024 (contre 3,81 % en 2023), ce qui pourrait opérer une baisse sensible des taux de crédits immobiliers.
Last but not least, l’élargissement du PTZ à 6 millions de bénéficiaires supplémentaires ainsi que la dernière année du dispositif Pinel pourraient convaincre les investisseurs et les ménages souhaitant accéder à la propriété d’une résidence principale d’acheter neuf en 2024.
Logement neuf à Montpellier : une éclaircie en vue ?
Un “choc de l’offre” en bonne voie
En février 2022 lors des Assises du territoire au Corum, le président de la Métropole, Michaël Delafosse annonçait la construction de 8.000 logements neufs dans les zacs montpellièraines d’ici deux ans. L’édile précisait en outre un tournant vers un urbanisme plus contrôlé et respectueux des enjeux climatiques et des besoins des habitants.
Laurent Villaret, président de la FPI Occitanie-Méditerranée, initialement sceptique quant à ces annonces a exprimé sa satisfaction au premier trimestre 2022, constatant que la majorité des 3 598 logements promis pour le premier semestre 2022 étaient en bonne voie, avec 3 454 logements soit en préparation, en analyse, ou déjà attribués. Ce choc de l’offre doit permettre de stabiliser les prix de l’immobilier.
Des ventes en reprise ?
Selon nos courtiers en immobilier neuf installés Rue du Mas de Verchant à Montpellier, la concomitance de différents facteurs pourraient être profitable à une reprise des ventes dans neuf en 2024.
Nous sommes au point de bascule en cette fin d’année. Les indicateurs tels que le nouveau plafond du PTZ pour l’achat d’une résidence principale, les taux qui se stabilisent et l’inflation qui tombe à 3.5% jumelés aux offres commerciales que les promoteurs sont aujourd’hui capables de mettre en place pour avantager les acheteurs, sont pour nous, des signes encourageants pour l’avenir.
Alexandre Cadon-Wislez
Si la tension locative exacerbée à Montpellier handicape les aspirants locataires, elle réduit en revanche quasi à néant le risque de vacance locative pour les investisseurs ; à plus forte raison dans l’immobilier neuf, ou la qualité des logements proposés à la location avec des DPE économes et une qualité de conception accrue rend la location hautement attractive pour les candidats.
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