L’encadrement des loyers à Montpellier est lancé

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Avatar de l'auteur "Charline N." Charline N.

le 06 octobre 2021

SOMMAIRE

Le 3 septembre 2021, le ministère du Logement a donné une suite favorable à l’expérimentation de l’encadrement des loyers dans les métropoles de Montpellier, Bordeaux et Lyon.

Ce dispositif, prévu par la loi ELAN de 2018, entrera en vigueur dans ces villes au début de l’année 2022, afin de lutter contre les tensions locatives et l’augmentation trop importante des loyers. Une situation malheureusement connue dans la location d’appartements neufs à Montpellier, comme pour les biens plus anciens. Les loyers dans le privé ont en effet flambé, ce qui empêche une partie de la population de se loger dans le cœur de la ville.

La loi Elan, un dispositif expérimental

C’est la loi Elan, promulguée le 23 novembre 2018, qui est à l’origine du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers. Cette loi porte sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Elle a notamment pour ambition de construire plus de logements, de simplifier les normes et de protéger les plus fragiles.

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Seules Paris et Lille, ainsi que neuf villes de Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L'Île-SaintDenis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse), disposaient jusqu’à présent de loyers plafonnés.

Ces communes ont pu bénéficier de l’expérimentation car elles respectent des conditions précises : un écart important de loyer entre le secteur privé et le secteur locatif social, un loyer médian élevé et un faible taux de logement en cours de construction.

L’expérimentation de l’encadrement des loyers devait à l’origine durer cinq ans. Elle a récemment été prolongée jusqu’à fin 2026 par le Sénat, dans le cadre de la loi relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (la loi 4D ou 3Ds).

Le dispositif d’encadrement des loyers à Montpellier, comme dans les autres villes concernées, vise à freiner les hausses des loyers dans les zones de location dites tendues. L’objectif premier est de limiter l’impact sur les budgets des ménages les plus fragiles.

Dans ce cadre, les propriétaires doivent respecter un montant de loyer maximum, défini par un arrêté préfectoral, au moment de la signature du bail de leur appartement ou de son renouvellement. Ce plafond varie selon les quartiers en fonction de l'état du marché. Il s'applique dans des secteurs de plus de 50 000 habitants, où il existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Les propriétaires, qui ne respectent pas les plafonds imposés dans le cadre du dispositif, s’exposent à une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral. Ils devront également mettre en conformité leur loyer et rembourser le trop-perçu au locataire.

Montpellier entre dans l’expérimentation

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Une flambée des prix des loyers

En novembre dernier, la métropole de Montpellier avait postulé auprès du ministère du Logement pour faire partie de l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Michaël Delafosse, le maire de la ville, justifie cette décision :

« le prix des loyers dans le privé qui ont flambé et les plus modestes qui peinent à rester dans le cœur de la Métropole. Ça n'est pas acceptable ! »

La métropole de Montpellier a en effet des niveaux de loyers parmi les plus élevés de France. Le loyer médian est par exemple évalué de 13,2 € le mètre carré dans le centre de la ville et à 11,8 € le mètre carré dans le reste de l’agglomération. En revanche, le pouvoir d’achat des ménages et leur capacité à louer un logement restent faibles. En est témoin, le taux de pauvreté dans la commune de Montpellier qui est de 26,6 %, contre 14,7 % dans le reste de la France.

Des locations touristiques trop nombreuses

Une des principales causes de la pénurie de logements dans la métropole est le développement important de la location touristique. Près de 6 000 logements montpelliérains sont en effet sortis du circuit locatif classique pour être totalement dédiés au tourisme.

Face à cette situation, les élus pensent étendre le permis de louer à différents quartiers de la ville, afin d’endiguer ce phénomène. Ce dispositif, issu de la loi ALUR, permet aux communes de définir des secteurs géographiques pour lesquels l’obtention d’une autorisation préalable en mairie est obligatoire avant la mise en location d'un bien immobilier.

Le contrôle des loyers à Montpellier

L’encadrement des loyers à Montpellier sera expérimenté pendant cinq ans. Le dispositif s’appliquera aux logements à la première location, à la relocation ou en renouvellement de bail. Les différents plafonds seront déterminés avec l’aide d’un observatoire local des loyers, géré par l’Agence départementale d’information sur le Logement de l’Hérault (ADIL 34). Ces loyers de référence, exprimés au mètre carré, seront définis par catégorie de logement et selon le secteur géographique.

Les propriétaires, concernés par ce nouveau règlement, devront fixer un loyer pour leur appartement se situant entre - 30 % et + 20 % du loyer de référence dans son secteur. Ils pourront exceptionnellement aller au-delà de ce tarif, dans la limite de 20 %, en cas d’aménagements exceptionnels dans leur bien immobilier.

L’encadrement des loyers ne concerne pas les locations saisonnières, les résidences secondaires, ni les logements en HLM.

Un bouclier social global

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Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du Logement, réaffirme son soutien au dispositif d’encadrement des loyers et rappelle qu’il doit s’accompagner « d’une politique volontariste de développement de l’offre nouvelle de logements abordables. »

Les élus de la métropole de Montpellier ont déjà commencé à mettre en place d’autres actions visant à rendre l’accès à la location et à la propriété plus abordable pour les habitants.

Le permis de louer

Actuellement seul le quartier de Celleneuve est concerné par le permis de louer à Montpellier. Les élus réfléchissent à étendre son application à d’autres quartiers de la métropole, afin de mieux contrôler le nombre d’appartements neufs, ou anciens, dédiés à de la location touristique.

En imposant l’obtention d’une autorisation avant de mettre un logement en location, le permis de louer permet également de lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. C'est un outil supplémentaire pour mettre en place un bouclier social plus efficace dans l’agglomération.

L’augmentation de la production de logements sociaux

L’agglomération de Montpellier a prévu la construction de 5 200 logements par an pour combler une demande de plus en plus forte. L’objectif est d’atteindre les 25 % de logements sociaux imposés par la loi SRU d’ici 2024, comme cela est prévu dans le Plan local de l’habitat (PLH) 2019-2024 de la ville.

« Nous avons opté pour une nouvelle stratégie de notre principal bailleur social qui va plus que doubler la production de logements sociaux par an » annonçait récemment Michaël Delafosse.

La loi Pinel pour des logements neufs accessibles

La loi Pinel permet aux propriétaires, qui achètent des biens neufs, de bénéficier d’une réduction d’impôts en échange d’une période imposée de location à loyer modéré. Ainsi, dans le cadre de ce dispositif, la location d’appartements neufs permet de bénéficier d’attractifs loyers Pinel à Montpellier.

Montpellier intra-muros et sa proche périphérie sont en zone A Pinel et les communes situées en milieux périurbains et ruraux en zones B1, B2 et C. Si la zone B1 est toujours éligible au Pinel, les zones B2 et C ne sont désormais plus concernées, sauf exceptions.

En bref, la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers à Montpellier est un outil supplémentaire pour lutter contre l’augmentation trop importante des loyers et pour permettre aux populations les plus fragiles de se loger dans le centre de la ville. La prochaine étape consiste à réaliser les études qui détermineront les zones concernées par ce dispositif. Un arrêté préfectoral précisera ensuite, au second semestre 2022, le montant d’un loyer médian pour chaque secteur.

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