PLF 2025 : LMNP, succession, PTZ, voici les mesures adoptées par le Sénat
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Le Budget 2025, en cours de débat au Sénat, est un des sujets brûlants de l’actualité de l’immobilier, en particulier en ce qui concerne les mesures prévues pour répondre à la crise persistante du logement en France. Face aux difficultés croissantes pour les ménages à accéder à la propriété ou à investir dans l’immobilier, le Sénat s’est mobilisé pour adopter des réformes ambitieuses.
Qu’il s’agisse de soutenir les primo-accédants via le retour élargi du PTZ, d’assouplir la fiscalité des donations familiales pour favoriser l’achat immobilier, ou encore de prolonger les dispositifs d’incitation locative, les sénateurs ont voté plusieurs amendements attendus.
Ces mesures, qui mêlent incitations fiscales et élargissement des dispositifs existants, ont pour but de redynamiser le marché de l’immobilier et répondre aux enjeux de rénovation énergétique et de sobriété foncière.
Pourtant, certaines propositions restent sources de désaccord avec le gouvernement. Retour sur les réformes adoptées ces derniers jours par la Chambre haute et leurs implications pour les acteurs du secteur immobilier.
Réformes fiscales pour faciliter l'accès à la propriété
Après les nombreux amendements déposés lors des débats à l’Assemblée Nationale, le texte du PLF 2025 a finalement été envoyé au Sénat dans sa forme originelle. Il appartient désormais à ce dernier de statuer sur le Budget 2025 et notamment concernant le volet logement, pour alléger les contraintes financières pesant sur les ménages souhaitant accéder à la propriété.
Nous l’avions évoqué la semaine dernière, une réforme notable concerne l’exonération des droits de mutation à titre gratuit pour les dons familiaux, destinés à financer l’achat ou la rénovation d’une résidence principale. Entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026, ces donations pourront être exemptées de taxes, dans une limite de 100 000 € par bénéficiaire. Ce dispositif, temporaire et encadré, exige en contrepartie que le logement acquis reste la résidence principale du bénéficiaire pendant au moins trois ans.
Cette initiative vise à faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les jeunes générations, souvent freinées par la difficulté à constituer un apport personnel
, a expliqué Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Dans un contexte où, malgré la baisse des taux de crédit immobilier, ceux-ci tournent encore autour de 3,5 %, et cet allègement fiscal pourrait constituer un levier important pour dynamiser un marché en berne.
Dans le même esprit, le Sénat a adopté un amendement alignant le régime fiscal des locations nues avec celui des meublés de tourisme classés. Désormais, les propriétaires louant un logement vide pourront bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, contre 30 % actuellement, sous certaines conditions.
Alors que les locations meublées ainsi que le régime LMNP ont fait l’objet de nombreux débats, notamment avec la loi Airbnb, cette harmonisation portée par les sénateurs Frédérique Espagnac et Max Brisson entend rééquilibrer l’offre locative.
La location nue, essentielle pour les ménages modestes, a perdu de son attractivité face à la montée des meublés touristiques
, a souligné Mme Espagnac.
Quid de l’investissement locatif ?
Face à une crise du logement persistante et afin d’assouplir la fin du dispositif, le Sénat a confirmé le sursis de trois mois du dispositif Pinel, initialement prévu pour s’achever à la fin de l’année 2024. Cette extension permettra aux investisseurs de bénéficier d'un délai supplémentaire pour finaliser leurs achats et profiter des avantages fiscaux du dispositif. Attention cependant, même si un délai est accordé pour finaliser les contrats et l’acte de vente, la deadline pour signer une réservation avec le dispositif Pinel reste au 31 décembre 2024.
Une autre réforme importante concerne l’imposition des plus-values immobilières. Le régime actuel, jugé peu adapté à la crise du logement par les sénateurs, repose sur un taux global d’imposition de 36,2 %, combinant fiscalité et prélèvements sociaux. Afin de stimuler le marché des transactions, le Sénat propose une réduction progressive de ce taux, jusqu’à 15 % pour les biens détenus depuis plus de deux ans. À noter cependant que les résidences étudiantes et résidences sénior ne sont pas concernées par cette mesure.
Une mesure qui veut encourager les propriétaires à vendre des biens inutilisés, pour ainsi fluidifier le marché tout en dissuadant les spéculations à court terme. Pour les ventes après moins de deux ans de détention, le taux resterait fixé à 30 %, dans le but de limiter les comportements spéculatifs.
Le retour du PTZ étendu
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), l’un des dispositifs les plus emblématiques pour faciliter l’accès à la propriété, avait également fait l’objet d’un consensus à l’Assemblée nationale sur la nécessité de l’étendre à tout le territoire. Alors que ses conditions d’octroi avaient été considérablement restreintes ces dernières années, entraînant une baisse drastique de son utilisation – de 124 000 prêts accordés en 2017 à seulement 40 000 prévus en 2024 –, le Sénat a adopté un amendement rétablissant sa portée initiale.
Le Sénat a adopté l’amendement pour que le PTZ soit accessible sur l’ensemble du territoire, et non limité aux zones dites « tendues » où la demande de logements est particulièrement forte. Mieux encore, il sera à nouveau utilisable pour l’achat de logements anciens, sous réserve de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ce retour à une version élargie répond à une double problématique : encourager l’accession à la propriété dans les zones rurales et périurbaines, souvent négligées, et soutenir les objectifs de transition énergétique.
Pour Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances, miser sur la rénovation des logements anciens est essentiel, notamment dans un contexte de sobriété foncière où chaque mètre carré compte
.
Les désaccords avec le gouvernement
Malgré l’ambition des mesures adoptées par le Sénat, plusieurs divergences majeures subsistent avec le gouvernement, notamment sur la priorisation des objectifs en matière de logement.
L’un des points de friction les plus notables concerne l'élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Là où le Sénat propose un dispositif élargi intégrant l’achat de biens anciens sous condition de rénovation, le gouvernement défend une version limitée au logement neuf, justifiant ce choix par la nécessité de relancer la construction, un secteur en fort repli. Cette divergence montre des visions opposées : d’un côté, une approche focalisée sur la transition écologique des bâtiments existants, et de l’autre, une stratégie tournée vers le développement de nouvelles infrastructures.
Autre désaccord : la fiscalité des donations familiales. Si le Sénat a voté l’exonération temporaire des droits de mutation pour les dons destinés à l’acquisition ou à la rénovation de résidences principales, le gouvernement se montre plus réservé, craignant un coût budgétaire important et un effet limité sur l’accès à la propriété pour les ménages les plus modestes. Là encore, le gouvernement souhaitait réserver cet avantage fiscal à l’achat d’un logement neuf sur une période limitée, toujours dans l’optique de relancer le marché de l’immobilier neuf.
Il est évident que l’appareil étatique a en son sein des instances aux priorités différentes : là où le Sénat se concentre sur des mesures immédiates et pragmatiques pour relancer le marché et inclure le maximum de contribuables dans les dispositifs d’aide de l’État, le gouvernement privilégie des réformes structurelles, parfois au détriment d’une application rapide, et les mesures plus économes pour le budget du pays mais qui favorisent la relance des marchés en difficulté.
Les arbitrages finaux, qui pourraient inclure un recours à l’article 49.3 par Michel Barnier, seront donc déterminants pour l’avenir des mesures adoptées. Leurs contours exacts dépendront de la capacité des deux chambres à trouver un terrain d’entente dans les prochaines semaines.
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