Retour des crédits immobiliers sur 30 ans : L'accession à la propriété reprend son souffle
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Les changements récents dans le monde du crédit immobilier
- Le retour des crédits sur 30 ans en 2024
- Facteurs contribuant à la réintroduction
- Banques et règlementations
- Crédit immobilier sur 30 ans : Les bons côtés
- Amélioration de l'accessibilité à la propriété
- Réduction du taux d'endettement
- Taux d'intérêt attractifs
- Emprunter sur 30 ans, est-ce une bonne idée ?
- Risques d'endettement à long terme
- Coût total du crédit
- Considérations pour les investisseurs
En ce début d'année 2024, le marché immobilier français avec le retour des crédits immobiliers sur une durée de 30 ans, une option de financement qui avait été largement mise de côté depuis la fin de 2019. Cette réintroduction, initiée par deux banques régionales, constitue un changement notable dans les stratégies de financement immobilier, offrant de nouvelles perspectives tant pour les acheteurs potentiels que pour le secteur immobilier dans son ensemble.
Le retour de ces crédits sur 30 ans est une réouverture de portes fermées durant cette période de crise à un segment significatif de la population. Cette évolution suggère non seulement un assouplissement des politiques de crédit mais aussi une réponse aux besoins changeants des emprunteurs dans un contexte économique et immobilier en constante évolution.
Nous analyserons ici les implications de cette décision, en examinant les avantages, les risques, et les perspectives qu'elle offre. En route vers un nouveau souffle sur le marché de l’immobilier ?
Les changements récents dans le monde du crédit immobilier
Pour saisir l'importance du retour des crédits immobiliers sur 30 ans en 2024, il est essentiel de revenir sur l'évolution de ces prêts au cours des dernières années. Avant la fin de 2019, les crédits sur 30 ans étaient une pratique courante, particulièrement bénéfique pour les primo-accédants et les jeunes ménages cherchant à acquérir leur première propriété. Ces prêts longue durée offraient une opportunité d'entrer sur le marché immobilier, malgré des prix parfois élevés.
La situation a changé lorsque le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a formulé en 2019 une recommandation visant à limiter la durée des prêts immobiliers à 25 ans. Cette mesure était une réponse aux préoccupations croissantes concernant l'endettement des ménages et la stabilité financière globale. En conséquence, les banques ont réduit l'offre de crédits sur 30 ans, se concentrant davantage sur des durées plus courtes.
Durant les années 2015-2022, un contexte de forte baisse des taux d'intérêt a également joué un rôle dans la réduction de la nécessité d'allonger les durées de prêt. Cette période a vu une amélioration de la solvabilité des acheteurs potentiels, rendant les prêts sur des périodes plus courtes suffisants pour la majorité des emprunteurs.
Mais depuis le T2 2022, en réponse à la hausse des taux d’usure, les taux de crédit immobilier n’ont eu de cesse d’augmenter rapidement suite à une succession de crises mondiales (COVID, guerre en Ukraine, pénurie de matériaux...) ce qui a eu pour effet de graduellement amputer la capacité d’emprunt des ménages et donc de faire chuter les ventes immobilières dans tout le pays. Aujourd’hui les taux commencent à peine à se stabiliser autour de 4,5% et les prix de l’immobilier à baisser dans la grande majorité des métropoles.
Le revirement observé en ce début 2024, avec la réintroduction des crédits sur 30 ans par deux banques régionales, marque donc un changement notable dans la perception des besoins du marché. Cette décision reflète une adaptation aux réalités économiques actuelles, où l'accessibilité à la propriété reste un enjeu majeur, en particulier dans un contexte de taux d'intérêt encore élevés malgré la stabilisation. Les banques ont ainsi réagi à la demande croissante du marché, en particulier des jeunes emprunteurs et des primo-accédants, en proposant des taux attractifs et en ciblant spécifiquement ces groupes.
Le retour des crédits sur 30 ans en 2024
L'année 2024 marque un tournant important avec la réintroduction des emprunts sur 30 ans par certaines banques françaises. Cette évolution, après plusieurs années de restriction à des durées de prêt plus courtes, répond à des besoins spécifiques du marché et s'inscrit dans un contexte économique particulier. C’est peut-être le moments pour les acheteurs ou investisseurs de trouver un logement neuf à Montpellier, Toulouse, Rennes ou d’autres villes attractives avec une forte tension locative.
Facteurs contribuant à la réintroduction
Demande du marché : La principale force motrice derrière cette réintroduction est la demande croissante des emprunteurs, en particulier des jeunes de moins de 35 ans et des primo-accédants. Ces groupes, souvent confrontés à des barrières financières, trouvent dans les prêts sur 30 ans une opportunité d'accéder à la propriété.
Conditions de taux favorables : Les banques ont proposé des taux relativement attractifs pour ces prêts longue durée, avec un écart minime entre les prêts sur 25 et 30 ans. Par exemple, un excellent dossier pourrait bénéficier d'un taux de 4,05 % jusqu'à 25 ans et de 4,15 % entre 26 et 30 ans, soit un écart de seulement 0,10 point.
Banques et règlementations
Les banques ont clairement indiqué leur volonté de soutenir l'accès à la propriété des jeunes et de stimuler l'activité immobilière. Cette démarche s'inscrit dans une stratégie plus large visant à revitaliser le marché immobilier, en posture précaire depuis quelques temps, et à répondre aux besoins des différentes catégories d'emprunteurs.
Bien que le HCSF ait imposé des limites strictes sur la durée des prêts immobiliers, les banques disposent d'une marge de flexibilité pour faire des exceptions (20% des dossiers). En septembre 2023, seulement 14,7 % des prêts non conformes ont été accordés, laissant une marge pour augmenter l'offre de crédits sur 30 ans.
Crédit immobilier sur 30 ans : Les bons côtés
Le retour des crédits immobiliers sur 30 ans en 2024 ouvre un éventail d'avantages et d'opportunités significatifs pour les emprunteurs, en particulier pour les jeunes et les primo-accédants (qui peuvent bénéficier des aides type PTZ etc.). Cette évolution représente une aubaine pour ces groupes, souvent confrontés à des défis dans l'accès à la propriété.
Amélioration de l'accessibilité à la propriété
L'allongement de la durée des prêts permet de réduire les mensualités, rendant l'achat immobilier plus abordable et la capacité d’emprunt plus importante
Avec des mensualités plus faibles, les emprunteurs peuvent se permettre des prêts plus importants. Cela ouvre la porte à des propriétés de meilleure qualité ou dans des emplacements plus désirables.
Réduction du taux d'endettement
Un prêt plus long signifie également un taux d’endettement plus bas. Par exemple, pour un couple avec un revenu mensuel de 4 000 € qui emprunte 250 000€, les mensualités s’élèveront à 1215€ au lieu de 1327€, soit un gain de 111€ et un taux d'endettement réduit de 3 points (de 33% à 30%). Cette baisse rend l'accès au crédit plus facile et conforme aux critères d'approbation des banques.
Forcément, le coût total du crédit sera lui aussi plus important, mais les années supplémentaires permettent d’amortir plus facilement l’achat.
Taux d'intérêt attractifs
Certaines banques qui ont réouvert les emprunts sur 30 ans proposent des taux relativement compétitifs (étant donné la situation du marché actuelle), avec des écarts minimes par rapport aux prêts sur 25 ans.
Comme mentionné dans l’exemple plus haut, un taux de 4,15 % pour un prêt sur 30 ans contre 4,05 % pour un prêt sur 25 ans, rend ces options longue durée financièrement viables. À noter, qui plus est, que les taux peuvent fluctuer à la baisser pendant la durée du prêt et donc être renégociés pour un tarif plus avantageux.
Emprunter sur 30 ans, est-ce une bonne idée ?
Bien que les crédits immobiliers sur 30 ans offrent des avantages indéniables, ils comportent également des risques et des considérations importantes que les emprunteurs doivent prendre en compte. Une compréhension approfondie de ces éléments est essentielle pour une gestion prudente de l'endettement immobilier.
Risques d'endettement à long terme
S'engager dans un crédit sur 30 ans signifie une dette étendue sur une période considérable. Les emprunteurs doivent être conscients de l'impact à long terme de cet engagement sur leur situation financière et leur planification de vie.
Bien que les taux actuels soient attractifs, ils peuvent fluctuer sur une période aussi longue. Les emprunteurs doivent être préparés à d'éventuelles augmentations des taux, qui pourraient affecter le coût total du crédit (pour ceux qui empruntent à taux variable). Les emprunts à taux fixe, eux, peuvent tourner cela à leur avantage en renégociant leur taux en cas de baisse de ceux-ci.
Coût total du crédit
C’est le souci principal d’un emprunt plus long. Bien que les mensualités soient réduites, la durée prolongée du prêt entraîne une augmentation du coût total du crédit. Cela est beaucoup plus impactant sur les crédits aux montants plus élevés. Par exemple, un crédit de 400 000 € sur 30 ans au taux actuel pourrait coûter 63 000 € de plus que sur 25 ans, même avec une négociation de taux favorables.
Considérations pour les investisseurs
Les investisseurs immobiliers doivent évaluer soigneusement le rendement potentiel sur une période de 30 ans, en tenant compte des fluctuations du marché et des coûts d'entretien.
