Croissance démographique à Montpellier : les enjeux et défis à relever
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Démographie à Montpellier : les étapes d’une forte croissance
- La métropole progresse encore plus vite
- Immobilier neuf et croissance démographique à Montpellier : vers une profonde crise ?
- La réponse des élus face à la croissance démographique à Montpellier
- Développer l’urbanisme grâce aux Z.A.C
- L’encadrement des loyers à Montpellier sera lancé en 2022
Chaque année, la ville de Montpellier gagne en moyenne 4 000 nouveaux habitants. Si la croissance suit une telle cadence, la métropole devrait même abriter entre 569 000 et 585 000 habitants d’ici 2040 selon l’Insee.
En l’espace de quelques années, Montpellier a réussi à se hisser au rang de la 7ème place des villes les plus densément peuplées de France. En 2020, elle comptait 288 600 habitants intra-muros. Phénomène lié à la crise sanitaire, nombreux ont été les ménages qui se sont exilés sous le climat chaud et ensoleillé de celle que l’on surnomme la Surdouée.
Cependant, plusieurs points viennent noircir le tableau. Alors que l’offre de logement neuf à Montpellier peine à répondre favorablement à toute la demande actuelle, pourra-t-elle assumer et amortir celle liée à la forte croissance démographique ? Quelles sont les réponses des élus montpelliérains face à ce besoin grandissant d’infrastructures et d’urbanisme ? C’est ce que nous allons décortiquer dans cet article.
Démographie à Montpellier : les étapes d’une forte croissance
Avant les années 1960, Montpellier connait une croissance démographique plutôt stable avec un flux de population arrivant des départements voisins de l’Aude et du Gard principalement. Après l’indépendance des Pays d’Afrique du Nord jusqu’en 1962, près de 30 000 personnes s’installent dans la métropole faisant atteindre 161 000 habitants à la ville de Montpellier. Pour accueillir tous ces nouveaux habitants, les quartiers de Saint-Martin, La Paillade et Petit-Bard prennent vie.
À la même époque, le géant de l’informatique IBM y voit un bon nombre d’intérêts à s’installer à Montpellier. La firme internationale implante ses locaux dans le quartier de La Pompignane, en bordure du Lez et emploie à son apogée 3 300 salariés. Voyant la ville grossir à vue d’œil, les universités et l’autoroute A9 se construisent.
De 1975 à la fin des années 1990, la ville de Montpellier ne cesse de s’agrandir et de développer de nombreuses infrastructures pour répondre à la population qui croît de plus en plus. Les rues piétonnes font leur apparition dans l’hypercentre, la garrigue se transforme en nouveaux quartiers, de nouvelles zones d’activités sont créées et la première ligne de tramway est inaugurée. 208 000 habitants peuplent alors la ville.
Milieu des années 2000, Port Marianne, à l’est de la ville sort de terre et devient le premier quartier de Montpellier en direction de la mer. À l’architecture moderne, Port Marianne est encore aujourd’hui le terrain de jeu préféré des architectes et promoteurs immobiliers qui y édifient des bâtiments aux façades originales. C’est aussi l’un des quartiers les plus prisés de la ville. En cause, la construction du complexe commercial Odysseum qui rassemble de nombreuses enseignes ainsi que des lieux de loisirs. En 2006, la population à Montpellier est de 251 000 habitants.
L’ascension démographique de Montpellier se poursuit jusqu’à aujourd’hui avec 288 600 habitants selon le dernier recensement effectué en 2020. Notons également que fin des années 2010, la gare sud de France est inaugurée sur le contournement de Nîmes et de Montpellier pour désengorger celle de Saint-Roch et que l’autoroute A9 passe en 2x6 voies. Ces deux installations pharaoniques permettent la fluidification de la circulation et donc d’accueillir davantage d’habitants intra-muros et dans la métropole.
La métropole progresse encore plus vite
La croissance démographique se poursuit à l’échelle métropolitaine. Le territoire de Montpellier Méditerranée Métropole englobe 31 communes et compte aujourd’hui 481 276 habitants. Il s’agit de l’agglomération ayant la plus forte croissance démographique de France.
Les communes limitrophes de Montpellier se sont elles aussi beaucoup développées. Lattes, commune du littoral a vu sa population doubler en l’espace de quelques années, accueillant essentiellement des retraités faisant partie de la génération des baby-boomers. Juvignac et Saint-Jean-de-Védas affichent le même constat avec l’arrivée massive tous azimut de jeunes actifs et d’étudiants.
L’exemple le plus flagrant est la ville de Castelnau-le-Lez. Située au nord-ouest, elle compte près de 22 000 habitants et est la seconde ville de la métropole. Économiquement attractive, Castelnau-le-Lez a de grandes zones d’activités qui se sont construites pour accueillir de grandes entreprises. On citera parmi tant d’autres le développeur de jeux vidéo et studio d’animation Ubisoft ou encore Logitrade, une société issue d’IBM.
Immobilier neuf et croissance démographique à Montpellier : vers une profonde crise ?
La tenue du 35ème Salon de l’Immobilier Méditerranée-Occitanie au début du mois de mars a été l’occasion pour les professionnels du bâtiment de faire le point sur la situation qui se veut peu rassurante.
Le secteur de l’immobilier neuf à Montpellier a largement souffert des conséquences de la crise sanitaire et les chiffres en disent long. En 2021, le stock de logements neufs en vente s’est littéralement écroulé. Seulement 1 600 logements ont été ouverts à la commercialisation. En comparaison à la période 2015-2017, c’est 4 200 logements qui étaient alors produits chaque année. À cette époque, le marché du neuf était à son comble, à l’équilibre entre l’offre et la demande.
Aujourd’hui, la tendance a radicalement changé. Le marché subit une crise non pas de la demande mais de l’offre. Le foncier se fait rare depuis près de 5 ans et les promoteurs immobiliers n’ont pas d’autres choix que d’attendre le déblocage de cette situation, impuissants. D’autant plus que les délais de traitement des dossiers ne font que rallonger. Laurent Villaret, Président de la FPI Occitanie-Méditerranée avait déjà tiré la sonnette d’alarme en septembre 2021, lors du salon de l’immobilier de Montpellier.
En trois ans, la moitié de la production de logements neufs a disparu sur le territoire de la Métropole de Montpellier et en 2021, on finira sur une production de 2.000 logements, là où le PLH dit qu'il en faut 5.000 !
La crise de l’offre de logements se fait ressentir sur l’ensemble du territoire mais encore plus à Montpellier où la ville et l’agglomération font face à une grande pression démographique. Si les prédictions de l’Insee sont correctes et que la métropole accueille bel et bien jusqu’à 585 000 habitants d’ici 2040, il faudra rapidement trouver des solutions. Des solutions qui d’une part soient durables dans le temps et d’autre part qui respectent tous les enjeux environnementaux et sociétaux actuels.
La réponse des élus face à la croissance démographique à Montpellier
Élu maire de Montpellier et Président de Montpellier Méditerranée Métropole en 2020, Michaël Delafosse remplit son premier mandat électoral. Soucieux des questionnements que soulève le logement dans sa ville, il a alors annoncé lors des Assises du Territoire, la construction de 8 000 logements d’ici 2023. Une décision qui était grandement attendue et qui a su redonner du baume au cœur aux professionnels du secteur de la promotion immobilière.
Pour atteindre l’objectif fixé en temps et en heure, élus et acteurs de l’immobilier travailleront en étroite collaboration pour élaborer un pacte. Il s’agira d’un document spécifique à la construction de ces 8 000 logements. Il y figurera différentes obligations notamment de respect à l’insertion professionnelle, au plan climat et à la charte de l’arbre. Selon Maryse Faye, adjointe au maire en charge de l’urbanisme et de la maitrise foncière, « L’objectif est véritablement d’y intégrer nos nouveaux paradigmes : servitude de mixité sociale, taille des logements, suivi et tenu des chantiers… Cela nous permettra d’avoir un cadre, non réglementaire, mais un cadre d’entente ».
Développer l’urbanisme grâce aux Z.A.C
Pour répondre aux besoins d’urbanisme grandissant, la municipalité montpelliéraine a pour ambition de privilégier le travail dans les Z.A.C et dans le renouvellement de friches urbaines plutôt qu’en diffus. Le diffus étant un terrain en ville ou à la campagne hors lotissement qui est généralement vendu par un particulier à un promoteur ou une collectivité. À la différence, d’une Z.A.C qui est une vaste opération d’urbanisme publique où sont développés des logements et des équipements d’utilité publique (écoles, commerces, transports, bureaux...).
À ce jour, la ville de Montpellier compte plus d’une dizaine de Zones d’Aménagement Concerté. Parmi celles en cours de finalisation :
- la Z.A.C Rive Gauche Elle s’inscrit dans le prolongement du quartier Port Marianne entre le Lez et l’avenue Raymond Dugrand. Sur un espace de 9 hectares seront construits à terme 1200 logements, des bureaux et commerces.
- la Z.A.C de la Restanque Proche du quartier Près d’Arènes, cette Z.A.C se déploie sur une superficie de 126 hectares. D’ici 2050, la Restanque pourrait accueillir 15 000 habitants grâce à la construction d’un total de 7 500 logements neufs et d’infrastructures scolaires.
- la Z.A.C du nouveau Saint-Roch En plein hypercentre de Montpellier, la Z.A.C du nouveau Saint-Roch se développe autour du quartier de la gare. Une école maternelle et 1 500 logements sont en cours de construction. Parmi les plus belles prouesses architecturales de la ville, la tour Higher Roch qui devrait être livrée dans les semaines à venir.
Pour l’aménagement des Z.A.C à venir, les élus ont pour volonté de développer davantage le nord et l’ouest de la ville et freiner l’étalement à l’est. La municipalité misera en grande partie sur le projet Med Vallée, qualifié comme “un quartier du XXIe siècle” par Maryse Faye. La Z.A.C Hortus, près du quartier de Plan des 4 Seigneurs intégrée à ce grand projet accueillera des programmes immobiliers neufs et de nouveaux équipements.
L’encadrement des loyers à Montpellier sera lancé en 2022
Ce n’est plus qu’une question de quelques semaines avant que l’expérimentation de l’encadrement des loyers à Montpellier soit lancée !
Face à la flambée des prix des loyers constatés dans l’agglomération montpelliéraine, Michaël Delafosse avait candidaté l’an passé auprès du ministère de Logement pour intégrer l’expérimentation. En effet, Montpellier est l’une des villes de France où les montants des loyers sont les plus élevés. En ce début d’année 2022, la moyenne est de 17,86 €/m², soit une augmentation de presque 8 % en comparaison à 2021. Contre 16,24 € à Toulouse par exemple.
L’expérimentation d’encadrement des loyers se déroulera sur 5 ans et s’appliquera aux logements en première location, à la relocation ou en renouvellement de bail. Les plafonds des loyers seront fixés grâce à l’observatoire local des loyers, géré par l’ADIL 34. Cette mesure permettra de réguler le marché locatif et de rendre l’accès au logement plus abordable.
