Le mode d’emploi pour revendre un appartement neuf
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Calculer la rentabilité pour revendre un appartement neuf
- Revendre un appartement neuf : la taxe sur la plus-value immobilière
- Comment revendre un appartement neuf ?
- La garantie de revente
- Quand revendre un appartement neuf ?
- Revendre un appartement neuf issu d’un investissement locatif
- Revendre en VEFA avant la livraison
- 3 conseils pour réussir la revente de son appartement neuf
- 1. Réalisez tous les diagnostics obligatoires
- 2. Mettez en valeur les plus beaux atouts de votre logement
- 3. Confiez l’estimation à plusieurs professionnels de l’immobilier
Un logement, appartement ou maison est juridiquement considéré comme neuf jusqu'à 5 ans après sa livraison. Passé ce délai, le bien tombe dans l’ancien. S’il est judicieux de faire l’acquisition d’un logement neuf pour de multiples raisons : aides à l’achat, dispositifs fiscaux, prestations de haute qualité et bien d’autres encore, il est également malin de penser en amont à la revente.
Cependant, prenez garde à tout ce que cela engendre. Qui dit logement neuf dit prix plus élevés et vous pourriez ne pas vous y retrouver au bout du compte si vous le revendez trop tôt. Avant de vous lancer dans un tel projet, il y a tout un tas de questions à se poser pour revendre un logement neuf : quand et comment revendre, à quel prix et est-il possible de faire une plus-value ?
À travers cet article, IMMO9, spécialiste de l’immobilier neuf à Montpellier vous sert de guide et vous aiguille pas à pas sur le processus de revente d’un appartement neuf.
Calculer la rentabilité pour revendre un appartement neuf
L’immobilier neuf coûte en moyenne 15 à 20 % plus cher que l’ancien. Cette différence se traduit entre autres par le fait que l’acheteur bénéficie d’un logement équipé des dernières normes de construction. Il est exempté de travaux pendant au moins 10 ans grâce aux nombreuses garanties exclusives au neuf : biennales et décennales.
De plus, la quasi-majorité des programmes immobiliers récents sont livrés avec des places de stationnement. Des places qui dans certaines villes comme à Montpellier peuvent valoir très chères. Entre 8 000 et 25 000 € à l’achat selon le quartier et le type de stationnement (garage, place de parking...).
Tout ça pour dire que lorsque vous souhaitez revendre un appartement neuf, il vous faut faire le calcul de ce que cela va vous coûter. Outre le prix du logement en lui-même, vous avez versé des frais annexes. Il est impératif de les prendre en compte dans le calcul de la rentabilité. Ces frais englobent :
- le coût du crédit : frais de dossier, assurances, intérêts, intérêts intercalaires dans certains cas ;
- les frais de notaire ;
- la TVA si le bien est encore considéré comme neuf ;
- les frais engagés pour le logement et/ou pour la copropriété : entretien, travaux ;
- les taxes : taxe foncière et taxe d’habitation ;
- les éventuels frais à engager pour la revente : diagnostics immobiliers, honoraires d’agence à la charge du vendeur
Une fois le calcul effectué, vous serez en mesure de savoir si revendre votre appartement neuf est rentable par rapport au prix de revente estimé. Si le prix de revient est supérieur au prix estimé, il est dans votre intérêt de conserver le logement et d’attendre un peu avant de le revendre, auquel cas vous y perdrez.
Pendant ce laps de temps, une solution s’offre à vous : mettre en location le logement. Vous percevrez des revenus locatifs couvrant vos mensualités et pourrez espérer une plus-value si la santé du marché immobilier se porte bien quand le moment de revendre sera opportun. Dans des villes comme Montpellier, Toulouse ou encore Bordeaux, vous ne devriez n’avoir aucun mal à louer votre logement. En fonction des quartiers ou communes périphériques très demandées, les biens se louent en un rien de temps.
Revendre un appartement neuf : la taxe sur la plus-value immobilière
Que le logement soit neuf ou ancien, une taxe sur la plus-value immobilière s’applique pour les résidences secondaires et les investissements locatifs comme en loi Pinel par exemple. Cette subtilité peut venir remettre en cause toute la rentabilité de votre projet de revente.
Si vous faites une plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d’achat), elle sera taxée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,20 %. Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une taxe supplémentaire rentre en compte de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value.
Cependant, certains cas en permettent l’exonération. Vous n’êtes pas soumis à la taxe sur la plus-value immobilière si :
- Il s’agit de la vente d’une résidence principale
- L’argent du bien vendu sert à l’acquisition d’une résidence principale dans un délai de 2 ans
- La cession d’un bien sert à un organisme du logement social
- La cession d’un bien sert à un organisme privé s’engageant à la réalisation de logements sociaux
Comment revendre un appartement neuf ?
Pour revendre un appartement neuf, deux solutions s’offrent à vous : vendre le logement vous-même ou via une agence immobilière. Dans un cas comme dans l’autre, il faudra : déterminer un prix de ventre cohérent avec le marché, réaliser les diagnostics obligatoires, rédiger une annonce qui donne envie, organiser les visites et mener d’une main de maître les négociations.
L’avantage si vous passez par un agent immobilier ou une agence de courtage spécialisée c’est qu’ils vous apporteront un accompagnement personnalisé et vous aideront à trouver le meilleur acquéreur pour vendre au meilleur prix.
La garantie de revente
La garantie de revente permet à un propriétaire de sa résidence principale, de sa résidence secondaire ou de son investissement locatif de couvrir une éventuelle perte financière subie lors de la revente précipitée d’un logement. L’organisme assureur, indépendant, promoteur ou commercialisateur spécialisé pourra verser une indemnité plafonnée par un chiffre ou pourcentage par rapport au prix d’achat originel. Par exemple dans la limite de 30 000 € ou 20 % du prix d’achat.
Il est uniquement possible de faire jouer cette garantie uniquement en cas de :
- Décès accidentel
- Invalidité accidentelle entrainant la perte totale ou partielle d’autonomie
- Licenciement économique
- Liquidation judiciaire pour les travailleurs non-salariés
- Divorce ou dissolution de PACS
Quand revendre un appartement neuf ?
Il n’y a pas de bonne ou mauvaise date pour revendre un appartement neuf. La vie peut amener son lot d’imprévus et vous pousser à revendre votre logement plus tôt que prévu : mutation, séparation, perte d’emploi. Il faut seulement savoir qu’en général il faut compter 6 ans pour que tous les frais liés à l’acquisition du logement soient amortis et espérer le revendre au meilleur prix.
D’un autre côté, si vous revendez le logement avant ses 5 ans, il sera toujours considéré comme neuf. Sur une annonce de vente immobilière, cela jouera grandement en votre faveur et constituera un véritable atout. Surtout sur le prix de vente ! À vous de faire les calculs et de savoir si vous en ressortirez gagnant.
Revendre un appartement neuf issu d’un investissement locatif
Quid de la revente d’un logement locatif ? Un investissement immobilier, que ce soit en loi Pinel, LMNP ou Censi-Bouvard impose une durée minimale de détention du bien : de 6 à 12 ans en Pinel et 9 ans en LMNP et Censi-Bouvard.
En loi Pinel, afin de conserver tous les avantages fiscaux liés au dispositif, assurez-vous de ne plus être dans la période d’engagement de location pour revendre votre logement, ni d’être en déficit foncier. Le cas contraire, vous perdriez non seulement la réduction d’impôt mais vous devriez également rembourser à l’État les réductions que vous aurez déjà acquises.
Pour ce qui est du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, la donne est différente. L’investisseur est libre de revendre son logement à tout moment. Le meilleur moment pour revendre est sans doute au début du bail ou quand la demande est forte comme en été, avant la rentrée universitaire ou en hiver pour préparer la saison estivale.
En revanche, en loi Censi-Bouvard, il est obligatoire de conserver le logement au minimum 9 ans pour profiter de la réduction d’impôt. Le cas échéant, l’administration fiscale vous retirera la globalité de la réduction d’impôts perçue depuis le début de l’engagement. Seulement 4 cas spécifiques permettent de revendre un logement en Censi-Bouvard avant 9 ans :
- La revente pour cause d’expropriation
- La revente pour cause de décès
- La revente pour cause d’invalidité
- La revente en cas de perte d’emploi
Revendre en VEFA avant la livraison
Le délai moyen de livraison en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est compris entre 10 et 24 mois. Durant cette période, maints événements peuvent se produire et amener le futur propriétaire à revendre son contrat de VEFA avant la livraison. À savoir que la revente est uniquement possible si la condition est clairement stipulée dans le contrat.
Le logement étant toujours considéré comme neuf, l’acquéreur pourra profiter du PTZ s’il s’agit de sa première résidence principale ou bien investir en loi Pinel pour défiscaliser. Les frais de notaire quant à eux devront être réglés au prix fort, sauf si la revente s’effectue avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
Le vendeur, lui, devra s’acquitter de la TVA réduite ou non et anticiper les charges liées à cette revente prématurée comme les frais de remboursement anticipé du crédit immobilier. N’étant pas encore considérée comme résidence principale, si une plus-value est faite sur la vente, elle sera soumise à la taxe sur les plus-values immobilières.
3 conseils pour réussir la revente de son appartement neuf
1. Réalisez tous les diagnostics obligatoires
Lorsqu’un logement est mis sur le marché, le vendeur de celui-ci a l’obligation de fournir à l’acquéreur un certain nombre de documents afin de constituer le dossier de diagnostics techniques et de remettre ceux relatifs à la copropriété. Ces documents sont d’autant plus importants car ils permettent de purger le délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur. Que soit pour la vente d’une maison individuelle ou d’un appartement neuf en copropriété, voici la liste des diagnostics à réaliser :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Diagnostic de risque d'exposition au plomb (CREP)
- Diagnostic d'amiante
- Diagnostic relatif à la présence de termites
- Diagnostic de l'installation intérieure de gaz si l’installation à plus de 15 ans
- Diagnostic de l'installation intérieure d'électricité si l’installation à plus de 15 ans
- Diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif
- Diagnostic des risques et pollutions
- Diagnostic Bruit
2. Mettez en valeur les plus beaux atouts de votre logement
Pour que les futurs acquéreurs soient éblouis par votre logement lors de la visite, ne négligez surtout pas les petites réparations et la décoration. Aujourd’hui, le “Home Staging” permet de faire des merveilles et vous aider à vendre votre logement plus rapidement. Même avec un petit budget “rénovation”, vous pourrez donner un coup propre et dépersonnaliser votre intérieur pour faciliter la revente.
Vous pouvez par exemple repeindre les murs avec des couleurs claires et tendances pour illuminer les pièces, rénover vos meubles en leur donnant un coup de jeune ou encore acheter des bibelots décoratifs. Gardez aussi en tête que la cuisine et la salle de bain sont les 2 pièces les plus scrutées par les potentiels acheteurs. En changeant la crédence, les poignées de tiroirs ou encore la porte de douche, vous aurez plus de chances de susciter le coup de cœur.
3. Confiez l’estimation à plusieurs professionnels de l’immobilier
Pour estimer le prix de votre logement, faites appel à plusieurs professionnels de l’immobilier. De préférence des professionnels qui connaissent le secteur et qui pourront réaliser des estimations honnêtes. Pour vous faire votre propre idée du prix, regardez les ventes qui ont récemment eu lieu dans le quartier.
Si vous fixez un prix de vente trop élevé, les potentiels acheteurs ne prendront peut-être même pas la peine de vous contacter pour réaliser une visite. Vous pourriez alors attendre un moment avant que votre logement se vende.
