Quels changements pour la loi Pinel en 2024 ?

Hervé Koffel

le 11 janvier 2024

[ mis à jour le 12 janvier 2024 ]

Depuis son instauration en septembre 2014, la loi Pinel s'est imposée comme un pilier de l'investissement locatif en France, offrant des avantages fiscaux notables aux investisseurs dans l'immobilier neuf. En tant que dispositif d'incitation, elle a contribué à relancer la dynamique du marché immobilier neuf, en particulier dans les zones urbaines à forte demande locative. Alors que nous entrons dans l'année 2024, la loi Pinel s'apprête à connaître des changements substantiels, marquant une nouvelle étape pour les investisseurs et le secteur immobilier dans son ensemble.

Ces modifications, bien que s'inscrivant dans la continuité de l'esprit initial du dispositif, reflètent une évolution des priorités politiques et économiques. Elles visent à adapter le dispositif aux nouvelles réalités du marché immobilier, tout en renforçant les exigences en matière de performance énergétique et de qualité de l'habitat. Ces changements sont d'autant plus significatifs qu'ils interviennent dans un contexte de tension sur le marché du logement, où la demande excède souvent l'offre, en particulier dans les grandes métropoles.

L'année 2024 marque donc un tournant pour la loi Pinel, principalement car c’est la dernière année du dispositif, mais aussi de par les quelques changements qui ont été faits. Ces ajustements, tout en préservant l'attractivité du dispositif pour les investisseurs, s'alignent sur des objectifs plus larges de durabilité et d'efficacité énergétique. Nous verrons ici en détail ces changements, en examinant leurs implications pour les investisseurs, les promoteurs, et le marché immobilier français.

Évolution de la Loi Pinel

La loi Pinel, qui tire son nom de l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, a été mise en place en 2014 dans le but de stimuler la construction de logements neufs en France. Ce dispositif fiscal permet aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt en contrepartie de l'achat d'un bien immobilier neuf destiné à la location. Depuis son lancement, la loi Pinel a connu plusieurs adaptations, reflétant les évolutions du marché immobilier et les politiques gouvernementales successives.

Le dispositif Pinel a été initialement conçu avec un double objectif en tête : relancer et redynamiser la construction de logements dans des zones tendues, et mettre en place un dispositif pérenne pour proposer une solution de logements abordables. La loi Pinel a donc permis au fil des années de soutenir l'activité dans le secteur de la construction, offrir des solutions de logement dans des zones stratégiques et, enfin, permettre aux particuliers d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

En outre, le dispositif Pinel est un bon moyen de promouvoir la construction de logements éco-responsables et énergétiquement efficaces. Une orientation qui s'aligne sur les engagements de la France en matière de développement durable et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Les principaux changements de la loi Pinel en 2024

L'année 2024 introduit quelques modifications de la loi Pinel, dont certaines étaient prévues depuis des années et d’autres sont plus récentes. Ces changements sont principalement axés sur la réduction des avantages fiscaux, l’actualisation des zones Pinel ou encore le recentrage du dispositif.

Modification des taux et montants maximums des réductions d’impôts Pinel 2024

L’argument n°1 de la loi Pinel pour attirer les investisseurs est bien évidemment le taux de défiscalisation, qui permet de calculer le montant de la réduction d’impôt. En 2021 avaient été annoncés par Emmanuelle Wargon (l’ancienne ministre du logement) des taux dégressifs jusqu’à fin 2024 afin de préparer l’arrivée d’une version plus écologique du dispositif, le Pinel +. Voici les évolutions des taux et de la réduction d’impôts maximum de la loi Pinel entre 2022 et 2024 tels qu’elles ont été annoncées :

En 2024, les taux de défiscalisation passent donc à :

• 9% du prix d’achat en réduction d’impôt pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 12% du prix d’achat en réduction d’impôt pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 14% du prix d’achat en réduction d’impôt pour un engagement locatif de 12 ans.

Le Pinel Plus

Depuis le 1er janvier 2023, il est cependant possible de bénéficier du Pinel à taux plein (21% max), grâce à l’introduction de la loi Pinel Plus. Le Pinel Plus représente une évolution du dispositif qui a pour but de démocratiser l’immobilier durable de dernière génération. Ce nouveau cadre impose des critères plus stricts en termes de performances énergétiques et environnementales.

Pour bénéficier des taux de réduction d'impôt du Pinel Plus, les logements doivent respecter des normes élevées en matière d'efficacité énergétique, de confort d’usage et de qualité de construction. À noter qu’un logement situé en Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPPV) est de facto éligible à la loi Pinel + et n’es pas obligé de remplir les exigences de performances énergétiques et de confort d’usage.

Le nouveau zonage Pinel en 2024

Fin 2023, un nouveau zonage Pinel a été introduit et a pris effet au 1er janvier 2024, affectant 209 communes françaises. Ce changement de zonage est déterminant car il redéfinit les zones tendues éligibles à la loi Pinel, influençant ainsi les décisions d'investissement et l'accessibilité au logement.

Parmi ces modifications, 63 communes ont été reclassées en zone A, une zone caractérisée par une forte demande immobilière et des plafonds de loyers plus élevés. Cette reclassification en zone A inclut des villes majeures comme Toulouse, Bordeaux, et Strasbourg. D'autre part, 145 communes ont été reclassées en zone B1, offrant un équilibre entre la demande et des plafonds de loyers plus modérés.

C’est le cas de 4 communes de l’Hérault, qui n’étaient auparavant pas ou plus éligibles Pinel, et qui sont désormais en zone B1 : Béziers, Valras-Plage, Clermont-l'Hérault et Pézenas. Ces changements ouvrent de nouvelles perspectives pour les investisseurs.

Les nouveaux plafonds de ressources Pinel en 2024

Les plafonds de ressources Pinel 2024 pour les locataires ont également été ajustés récemment. Ces plafonds définissent les revenus maximums que peuvent avoir les locataires pour être éligibles à la location d'un bien immobilier Pinel. Par exemple, pour une personne seule en zone A (comme Montpellier), le plafond de ressources est fixé à 41 855 € pour bénéficier d’un logement Pinel.

Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer du locataire. L'augmentation des plafonds de ressources reflète la volonté d'adapter le dispositif aux réalités économiques et démographiques actuelles, permettant ainsi à un plus grand nombre de foyers d'accéder au logement.

Les plafonds de ressources sont calculés sur la base du revenu fiscal de référence de l'année N-2 du locataire, assurant une allocation équitable des logements Pinel. Voici les plafonds de ressources Pinel applicables en ce début 2024 :

Implications pour les investisseurs

Les modifications apportées à la loi Pinel en 2024 ont des répercussions directes sur les stratégies et les décisions des investisseurs immobiliers. Ces changements nécessitent une adaptation et une compréhension approfondie des nouvelles règles pour maximiser les bénéfices tout en contribuant à l'objectif global de développement durable.

La baisse des taux de réduction d'impôt pourrait initialement sembler décourageante pour l’investissement locatif. Cependant, il est important de noter que malgré cette réduction, la loi Pinel reste un dispositif attractif offrant des avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à 42 000€ de réduction d’impôts sur 12 ans. Les investisseurs doivent désormais être plus stratégiques dans leurs choix de localisation et de type de biens, en privilégiant les zones à forte demande locative ou les logements répondant aux critères Pinel + pour bénéficier des taux pleins.

Avec ses exigences accrues en matière de performance énergétique et environnementale, le Pinel Plus nécessite forcément des investissements initiaux plus importants (coûts de construction plus élevés = prix d’achat plus important). Cependant, ces investissements peuvent se traduire par des économies à long terme en termes de coûts énergétiques et d'entretien, tout en contribuant à la valeur globale du bien. Les investisseurs doivent donc évaluer attentivement les coûts initiaux par rapport aux bénéfices à long terme, tant sur le plan financier qu'écologique.

Exemple concret d’un investissement Pinel en 2024

Pierre-Henri et Caroline, un couple de jeunes actifs, souhaitent investir dans l’immobilier locatif à Montpellier en 2024 afin de bénéficier des réductions d’impôts de la loi Pinel. Leur choix s’est porté sur un appartement de 3 pièces et 65m² avec 15m² de terrasse dans le quartier en plein essor Alco. Le prix d’achat est de 280 000€, et le couple dispose d’un apport personnel de 80 000€. Ils empruntent donc 200 000€, qu’ils négocient à un taux de 4%.

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